号称“捂盘”实为无人买 沪上215个项目一年成交量低于5套

早报记者 赖汀雨

一直以来，“捂盘”都被视为房地产行业内一种营销手段。然而，在市场中实际上存在着一大批以“捂盘”为幌子的卖不掉楼盘。日前，东方早报联合克而瑞针对上海在售楼盘进行了整体盘点，发现在近一年内成交量低于10套的项目就达到281个之多，刨去其中原本就去化缓慢的地标类豪宅和惜售类尾盘项目，仍有近百个在售项目长时期处于滞销状态，业内人士指出，产品定位偏差、周边高品质项目云集、价格虚高是迫使项目滞销的三大因素。

滞销楼盘超过两百个

一直以来，“捂盘”都被视为房地产行业内较为有效的营销手段。通过惜售、延长开发进度、谎称项目售罄等方式坐等房价抬高，也是地产商看好项目未来前景的一种极端方式。然而，并非所有楼盘都有如此光鲜的外表，“捂盘”很多时候是为卖不掉的楼盘做幌子。

东方早报日前与克而瑞研究部对沪上在售楼盘进行了全面调查，统计显示，2012年9月11日到2013年9月10日一年内，上海在售楼盘数量为812个，其中成交套数低于10套的楼盘数量达到281个，而一年内成交套数低于5套的项目就达到215个。

克而瑞分析师薛建雄告诉记者，一年内成交套数低于10套的项目就可以将其定义为市场活跃度极低的楼盘，即便排除其中的因高总价，原本就长期处于销售缓慢状态下的顶级豪宅产品，目前沪上仍存在超过200个长时间成交低迷的楼盘。

全国房地产商会理事李骁向记者介绍，其实，在非特殊情况下，一个楼盘在入市后短期内完成30%去化是正常的，毕竟房子作为不动产本来就有着很高的保值、增值性，并非“卖菜”，而50%的去化程度则是一个楼盘的“生死线”。

“一旦超过50%的标准就意味着其项目的建安、资金、人工等一系列成本得到回笼，余下房源的销售则属于盈利部分，地产商的心态会发生改变，会按照公司需求适当调整销售进度。但如果一个房产项目一年内成交数量不超过10套，则已经足够说明其销售的困难程度，尤其对于项目供应量达到数百套房源的楼盘而言，即便将标准放宽至20-30套也同样表明该项目属于成交低迷的楼盘。”李骁解释道。

三类项目卖得慢

在此次联合调查中，克而瑞将一年内成交低迷的281个楼盘进行了类别划分，其中包括顶级豪宅类地标项目，以及成交长时期低迷的滞销类楼盘，还有大多数选择内部消化的尾盘。

薛建雄指出，地标类顶级豪宅产品因为自身独特的产品优势和高昂的售价一直以来都处于缓慢销售的状态，而此类项目在281个楼盘中占比不高。

其次，就是因项目或公司自身原因以及所处板块发展现状导致滞销的楼盘，此类楼盘数量在100个左右。

再者就是整体项目销售进入末期的尾盘，此类楼盘占比最高，数量在150个左右，其中不乏一些对外宣称售罄，实际仍存有房源，但地产公司选择自持的楼盘。

克而瑞研究部调查报告显示，类似汤臣一品、佘山月湖山庄、上海紫园这些项目就属于地标类顶级豪宅。数据显示，汤臣一品在近一年内共成交了3套房源，成交面积一共为1304平方米。同期内，佘山月湖山庄成交3套房源，成交面积为989平方米，而上海紫园成交2套房源，成交面积为971平方米。

中原研究部总监宋会雍告诉记者，顶级豪宅长时间的成交低迷是由其产品的特殊性决定的，一方面此类项目属于上海地标性住宅产品，无论是从地段还是产品品质上都具备很强的优势，地产商会存在惜售的心理，另一方面，此类产品的总体售价很高，也就意味着产品目标客户的数量较少。上述两方面导致顶级豪宅类产品去化时间较慢。

同时，调查报告显示，类似远洋博堡、名都城二期这些非合理性长期成交低迷的楼盘则属于滞销类楼盘。近一年内，远洋博堡成交1套房源，名都城二期成交6套房源。

另外，类似雅仕轩、虹桥银都等项目则属于尾盘，此类楼盘大多开盘时间较早，且剩余房源数量有限，地产公司往往选择自持，不再对外销售。例如，位于松江新桥板块的雅仕轩开盘时间要追溯至2004年6月25日，其项目售楼处早已不复存在，而该项目也对外宣称售罄，不过网上房地产上显示，该项目至今仍有一套房源可售。

“此类剩余房源往往掌握在地产公司高层手中，且基本属于项目中品质和地理位置较为优质的户型。”同策研究部总监张宏伟如此说道。

三大原因“作怪”

值得一提的是，在此次联合调查中，针对近百个滞销类楼盘，克而瑞方面专门按照项目市场价格与实际成交价格的对比，以及开发商品牌、项目销售情况、自身产品品质、细分市场等因素进行了综合评估。发现滞销类楼盘成交低迷的原因主要来自于价格虚高、产品定位模糊和项目周边品质楼盘入市三大方面。

其中，远洋博堡就属于定位模糊类项目。薛建雄坦言，远洋博堡是地处宝山区罗店板块的纯独栋社区，无论从客户定位还是价格定位上与板块内的市场需求之间都存在明显矛盾，从而导致项目滞销。

早报记者查看网上房地产发现，远洋博堡2011年12月21日开盘，推出32套房源，至今（截至2013年10月7日）成交了3套房源。

此外，名都城二期、中福花苑则属于价格虚高类项目。薛建雄分析道，位于闵行金虹桥板块的名都城二期项目在2011年之后上调了报价，目前项目均价为40000元/平方米，相比同区域内的楼盘存在明显虚高，从而导致滞销。

网上房地产数据显示，名都城二期2005年4月13日开盘，至今共推出195套房源，已售房源数量为89套。

而三湘四季花城就属于受周边品质楼盘冲击较大的滞销楼盘。克而瑞提供的数据显示，近一年内，三湘四季花城仅成交9套房源。薛建雄指出，该项目处于松江新城板块，而近两年里，松江新城板块受到大量品牌房企青睐，随着此类房企的入驻，周边品质楼盘群起，松江新城板块供应量加大，因此三湘四季花城面临了较大的竞争压力，从而滞销。