花样年转型之困：潘军的轻资产化什么时候开花

在房地产行业上半年销售提速，利润率被压缩的时段，花样年控股选择了转型。

地产板块，在净负债率高企的背景下，其聚焦北京、上海、广州、深圳四座城市深耕，在一线城市布局城市综合体；住宅方面，则需要在二线城市扩大刚需项目的数量。

如今，花样年控股董事长潘军提到最多的，则是“轻资产化”。

轻资产化涵盖了金融服务、社区服务、商业管理等七项增值业务，虽然目前部分业务正在逐步开展，却并未在市场获得可观评价。

有业内人士分析，整体业务均处于摸索期的花样年控股，当务之急在于将仍处于概念期的轻资产业务一一落实。而当下，虽然商业地产业务占据公司地产板块半壁江山，但最终能作为资金支撑的仍是刚需住宅。

在潘军的规划中，到2020年，公司轻资产和重资产的比重应当“五五分”，在到达理想状态的路上，花样年需考虑的因素还有很多。

地产转战一二线刚需，抬高杠杆

比较而言，无论从行业角度还是公司历史销售进度角度，花样年控股今年上半年的业绩均略显落后。

今年上半年，其实现签约销售额36.7亿元，占其年初提出100亿销售目标的37%。而在去年同期，其销售额为33.51亿元，为其年终80亿元销售额的41.9%。

“我们内部制定的上半年销售目标是35亿，其实已经达到了目标。9月份推的6个盘里面，有4个盘属于刚需，我们计划在9月份之后，平均每个月的销售额约为15个亿。”花样年控股投资者关系部总监邓文祖向记者解释道。

据花样年近期公布的销售数据显示，截至8月，其累计实现销售额47.4亿元。

值得注意的是，在2009年，其提出的目标群体是中高阶层单身人士及家庭，住宅地产销售额贡献主要是精品高档住宅；而在近期的公告中，花样年提到最多的，已然变为刚需为主。

在上半年，该公司亦确定了将布局集中在北京、上海、广州、深圳四个地区进行深耕，并在住宅方面主推刚需产品的策略。

上述同期，花样年共花费约23亿元，分别在成都、深圳、苏州、新加坡、东莞、上海浦东、宁波等地购入新地块，购地金额占据上半年销售收入约63%。

中报显示，报告期内，该集团银行结余及现金约为42亿元，而旗下银行借款有29.81亿元需在一年内进行偿还，融资成本比之去年同期增长371.9%，净负债率为90.7%。对此，邓文祖表示，在下半年积极推盘之后，公司的净负债率将下降至约80%的水平。

“住宅这块的转型，让他们在短期内需要有大量的资本支出，而上半年在广州、成都两个主要的销售贡献区推盘量明显不足，原有布局城市推盘增量缺少，去化率就跟不上。”上海一位券商分析师如是表示。

而其以出售型为主的城市综合体项目，上半年为公司贡献20.48亿元销售额，占总合同金额的56%。

“商业地产发展过剩，让城市综合体业绩很难持续增长，这条路难走通。”上述分析师补充道，根据花样年此前提出的，一线城市以发展商业地产为主、二线城市以住宅产品为主的模式，主要仍是依靠刚需住宅支撑公司业绩，如今的花样年，刚需项目数量不够，要实现在一二线城市铺开布局，面临资金、去化率的压力。

轻资产物业管理、小微贷先行

在房地产行业利润率被逐渐压缩的时段，花样年控股董事长潘军开始提出“轻资产化”。

潘军多次在公开场合表示，“今后希望大家将花样年看成金融控股公司，不再是一个简单的开发商，开发商的附加值太低，在轻资产模式中，资金的杠杆效益会更大。”

花样年的轻资产构想，涵盖了七个增值服务领域，近期提到最多的，则是其已经向联交所提交分拆上市申请的“彩生活服务集团”，以及今年上半年在桂林成立的注册资本1亿元的小额贷款公司“合和年”。

有业内人士认为，“彩生活”的申请上市，可视为是如今花样年稍显平庸的地产业绩之后，一个值得期待的亮点。但也有房地产研究人士表示，从目前势头看来，花样年将较多的精力放在物业管理等轻资产业务方面，“销售没有做好，产品结构调整得不是很好，影响了公司的现金流。”

资料显示，“彩生活”主管物业管理和社区服务业务，在2011年的营业收入为1.25亿元，2012年为1.85亿元，毛利率超过40%，净利率超过14%。

“物业管理业务包括小微贷都是配合房地产开发运作的，‘彩生活’的规模符合香港联交所上市要求。”邓文祖补充道，酒店管理业务方面，公司其中一个目标是希望做出与国际知名酒店管理公司类似的团队运营管理模式，托管其他酒店。

在前不久的花样年2013中期业绩会上，管理层公布了“合和年”的相关数据：“现在我们每个月放款约300多万，每笔均额只有4.8万元，支持的对象主要是一些个体工商户以及工薪阶层。”

轻资产市场困顿

在花样年的轻资产业务被逐渐推出的进程中，这些业务，仍遭遇诸多争议。

“市场对物业管理这块没有抱太大的希望，你从股价就可以看出来，都没有出现什么好的表现。”香港某券商研究总监表示。

“‘彩生活’分拆之后，可以降低公司本身的负债率，它自身也能融资独自发展，确实可以帮助提升公司的估值。”一名港股分析师认为，物业管理业务（即“彩生活”）的规模在扩大，但是仍旧在体量上小于物业发展，总体而言，物业管理业务的盈利贡献较小。

“应该说，花样年现在是处在整体业务的探索期。”上述人士均表示，将其物业管理的模式和设想成形并落地是首要，“理念很先进，但是执行还要再观察”。