浦东新区黄浦江南延伸段
前滩地区（Z000801）
单元40-01地块
四至范围：东至杨思西路，南至高青西路，西至江高路，北至海阳西路
出让面积：11557.3平方米
容积率：5
规划用途：办公、住宅
起始价格：11.557亿元
成交价格：16.7亿元
竞得人：亿城集团股份有限公司
轨道交通6、8、11号线
东方体育中心站
轨道交通11号线
云锦路站
济阳路
中环线 华夏西路
耀龙路
黄
浦
江
高清路
杨新路
长清路
数据来源：上海市规划和国土资源管理局 张泽红 制图
早报记者 王齐
备受关注的上海前滩区域，土地出让大幕拉开。
9月11日，亿城集团股份有限公司（000616，亿城股份）宣布，以16.7亿元竞得浦东黄浦江南延伸段前滩地区（Z000801）单元40-01地块，成交楼板价为28899元/平方米，溢价率为44.5%。
这是2012年8月底控制性详细规划获批后，前滩区域首度以竞价方式转让地块，转让人为上海滨江国际旅游度假区开发有限公司。
按转让须知，该地块东至杨思西路，南至高青西路，西至江高路，北至海阳西路；出让面积为11557.3平方米，容积率为5；系办公和住宅混合用地，办公建筑面积 50%，住宅建筑面积 50%。
亿城股份董秘吴建国昨日对早报记者称，“前滩未来是世界级中央商务区，上海自由贸易试验区最近也获批，我们非常看好前滩发展。这个价格合理。作为亿城股份在上海的第一个项目，亿城会将其打造为亿城特色的精品。”
前滩地价参照
志在打造第二个陆家嘴的前滩商务区，系上海“十二五”期间六大重点开发区域之一。
上海中原研究咨询部高级经理龚敏介绍，从功能定位上看，前滩与陆家嘴形成互补，陆家嘴是金融城，而前滩则是为金融中心提供服务的跨国企业地区总部集聚地。
在21世纪不动产分析师罗寅申看来，作为前滩区域首次出让的地块，前滩地区（Z000801）单元40-01地块近3万元/平方米的楼板价，对后续该区域内的土地出让价格具有较强的参照意义。
按稍早前上海市规土局发布的答疑纪要，前滩地区（Z000801）单元40-01地块的出让门槛颇高。
以住宅部分为例，该地块虽无单套面积限制，但要求住宅套数不少于576套，该地块还需配建5%公租房。
“住宅套数不少于576套计算，则套均面积需在51平方米以下。”汉宇地产市场研究部总监付伟测算，根据当前28899元/平方米的楼板价计算，其未来售价预计将在5万-6万元/平方米，住宅套均总价则在250万-300万元。
综合上海中原和德佑地产的统计，邻近前滩的在售楼盘中，合生前滩壹号今年的成交均价已达到4.2万元/平方米，最高报价甚至超过了7万元/平方米。
罗寅申认为，前滩板块目前的地块成交虽有溢价，但仍符合市场对其后续价值的预期，与此前成交的世博地块破4万元/平方米的价格相比，基本合理。同时，前述地块毕竟是首幅出让的地块，整体板块内的土地出让周期尚属初期启动阶段，未来价值进一步递增的概率较大。
根据控制性详细规划，前滩区域北起川杨河，南至中环线(华夏路)，东起济阳路，西至黄浦江，总用地面积283.17公顷(2.83平方公里)。其中，将有350万平方米的建筑容量，计划打造集总部商务、文化传媒、体育休闲等功能于一体的城市副中心。目前已建成占地34.52公顷的东方体育中心。
今年9月，前滩商务区道路与配套管线一期工程实现全面贯通，前滩国际商务区主要路网格局构建完成。
亿城股份借机入沪
此次拍走“前滩首地”的亿城股份，系首次进军上海。此前，亿城股份的项目布局，主要集中在北京和天津等北方城市。
吴建国称，亿城股份会持续关注上海的优质土地。目前，公司负债率水平刚过60%，很稳健。
根据中报，今年上半年，亿城股份营业收入为15.9亿元，同比增长10.85%；净利润则同比下降9.53%，至1.9亿元。
值得一提的是，今年8月，亿城股份刚完成大股东的股权变更。
彼时，乾通实业将其持有的亿城股份19.98%股权，以约16.1亿元的总价，转让给了海航资本。至此，海航集团有限公司全资控股的海航资本，成为亿城股份的第一大股东。亿城股份的实际控制人，也由北京智平投资有限公司执行董事、总经理芦清云，变更为海南航空股份有限公司（600221）工会委员会。
而此次前滩地区（Z000801）单元40-01地块的转让人——上海滨江国际旅游度假区开发有限公司（下称滨江国际），是上海陆家嘴(集团)有限公司的控股子公司，是浦东世博前滩地区开发建设的责任主体和具体实施单位。今年5月，滨江国际曾以45.15亿元的价格，挂牌旗下的全资子公司前滩实业的60%股权。前滩实业系前滩商务区拟建的“前滩中心”的项目公司。该交易的接盘方是同属陆家嘴集团旗下的上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（600663）。
福建系再度出手
除了前述前滩地块，昨日上海还成交了一幅纯宅地。
按上海市规土局的公告，松江区洞泾镇新农河2号-2地块昨日以12.37亿元成交，折合楼板价10800元/平方米，溢价率为31.6%，竞得人是融信（福建）投资集团有限公司（下称“融信”）。
出让公告显示：该地块南至李家湾路，西至新农河路，出让面积为113399.7平方米，容积率为1.01。
融信方面称，上海等一线城市是该公司必须要进入的地方。即使在严厉的调控下，上海等一线城市的发展仍然被看好，这也成为融信入沪的强大动力。
根据融信发布的新闻稿，上述松江地块是该公司在沪开发的第三个项目。今年4月，该公司曾以14.12亿元总价，竞得赵巷特色居住区0号地块1。此后的6月，融信又联手绿地集团，以47.25亿元总价拿下当时的上海地王徐泾镇会展中心3号地块。
汉宇地产市场研究部分析师张颀指出，对于融信先后所摘的两幅地块综合对比发现，其存在几大共性：纯宅地、地处外围区域、低容积率、楼板价11000元/平方米上下。
张颀分析，今年“福建帮”已俨然成为上海土地市场“常客”，而纯宅地则是他们的首选对象。考虑到这些公司虽然已将发展重心从福建转至上海，但在发展初级阶段，需要一段时间的适应过程，因而开发住宅产品，未来所面临的风险系数相对较小，更利于日后企业自身异地发展。
可见的是，今年以来，上海土地市场热度不减。
9月12日，老西门、周浦、川沙等热点板块均有地块进入现场竞买阶段。其中，浦东新区川沙新市镇城南社区C06-07A宅地，已有18家房企提交竞买申请。
一位明日即将参拍的开发商很担心，自己可能抢不到地。
本文来源：东方早报
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王晓易_NE0011
