北辰商业物业举步维艰：利润降近八成资金缺口大

随着今年6月Cartier（卡地亚）的撤柜，北辰时代名门百货的生意愈发冷清。

8月25日，一个普通的周六下午，位于北京亚奥商圈的北辰时代名门百货（以下简称“时代名门”）店内，正在举行一场小型的明星活动会，一楼大厅难得地聚集了近百人，除此之外，整个百货店内人烟稀少。

Cartier之前的邻居，一家出售意大利精品皮鞋的店面，整个下午的生意冷冷清清，据该店销售员介绍，Cartier还未撤柜时，她店里的顾客相对多一些，而自从Cartier撤柜后，现在这家店一天能进来10个人就不错了。

原Cartier所在的铺面尚未有人入驻，而记者实地考察发现，除地下一层外，整个时代名门几乎每层都有店面空置，四楼和五楼的空置情况尤其严重。这家百货店的业绩有多差，我们可以从其控股股东北京北辰实业股份有限公司（601588.SH，北辰实业）的定期报告信息中一窥端倪。

公开信息显示，自2008年起，具体运营时代名门项目的北京北辰嘉权时代名门商业有限公司（以下简称“北辰嘉权”）一直处于净亏损状态，仅今年上半年，北辰嘉权就净亏损1989万元。与此同时，北辰实业的商业物业税前利润自2011年同比下降近八成后，今年上半年继续同比下降近六成，这无疑给北辰实业商业地产的未来蒙上了阴影。

不再骄傲的“名门”

2009年12月28日，由北辰实业、香港晋能有限公司和誉名集团有限公司三方共同打造的北辰时代名门百货炫彩开幕。

这个百货项目，可谓系出“名门”，它矗立于北四环安慧桥西北角，比邻鸟巢水立方，集购物、餐饮、休闲等多元化主题于一身，是当时奥北地区唯一拥有卡地亚、杰尼亚、欧米茄等国际一线品牌精品店的商场，被喻为“亚奥地区第一家中高端精品百货”。

时代名门的开业之初，即汇聚了众多国际一线精品，且Zegna是首次在北部地区设立其品牌全系列专卖店，通过一年的品牌调整，Versace、宝马国际生活方式馆等国际知名品牌也都入驻时代名门。

从区位优势到企业实力，从购物环境到服务理念，时代名门都具有明显的天生优势，加上国家会议中心带来参会参展的丰沛人流，周围酒店的商务人群，北辰实业对这一项目寄予厚望，然而将主要目标客户瞄准高收入族群，定位高端时尚百货店的战略并未奏效。

“没什么人气，总是冷冷清清的，卖东西的比买东西的人多。”“从一楼逛到顶楼，看到的顾客不超过20个，售货员们都在聊天，周末都没什么人气，估计平时人更少了。”记者的实地走访一一验证了消费者对时代名门的部分点评。

近日，记者走进四楼一家出售男装品牌的店面，该店面售货员表示，记者即当天进店的第一位顾客，来时代名门的人一直都很少，看女装的人很少，看男装的人就更少了。

即使是折扣女装，也未必能吸引消费者的注意。记者发现，时代名门的二楼原本定位于“都会格调”，主打名品名装服饰，但现在主要为一些折扣品牌，以LINE品牌为例，600~1000元的服饰占比不少，然而其销售员表示，即使是这一价位，一个月的销量也就10~20件，高端品牌就更难走量了。

记者随机了解了几家品牌店的经营状况，也都表明时代名门没有足够客流，即使在周末也依然是门庭冷落。

“这里也就这么大，之前冲着卡地亚等大牌来的人还有一些，但现在要人没人，要高端品牌没高端品牌，店面、品牌、价格都不够吸引人，谁也不愿意白跑一趟。”时代名门的一位售货员表示。

而针对时代名门致力于商务人群这部分客流的定位，一家地产咨询机构负责人予以质疑，他认为，商务人群在酒店、机场和会议中心消费的金额相当有限，以商务人群为消费者主体的购物中心根本就不好做。

没有人气，没有吸引人的品牌，进而没有生意，时代名门的一些品牌陆续撤柜。记者实地考察发现，原Cartier所在的铺面尚未有人入驻，而除地下一层外，整个时代名门几乎每层都有店面空置，四楼和五楼空置尤其严重。

记者在时代名门的五层看到，除了一家美发店、一家SPA、一家眼镜店和一处家纺铺面，其余地方全是空的，而在四楼男装区，至少有5处店面空置。

大品牌陆续撤离，总的品牌数量越来越少，以致消费者认为时代名门当前的“高端品牌比较小众”，且许多品牌“不仅是陌生而且也根本就称不上是国际名品”，其“名门”风采已黯然失色。

在这些现象之外，时代名门的经营方北辰嘉权的财务数据或许更能说明问题，从2008年成立开始，北辰嘉权就一直处于亏损状态，2010年，公司的亏损额甚至达到5420万元，从2008年到2013年上半年末，公司累计亏损额已高达2.08亿元，直接持有北辰嘉权36%股份的北辰实业不得不按份额接收这些损失。

而据时代名门项目招商人员介绍，公司一直在积极招商，希望重新引入一些好的大品牌，至于没有人气的五楼，正计划改为餐饮业态为主，希望借此能把人气聚积到各个楼层。不过该招商人员也表示，包括整体出售在内的各种合作方式都可以谈。

商业物业持续下滑

3月21日，在香港召开的2012年业绩发布会上，北辰实业董事长贺江川表示，2012年北辰实业商业地产业绩大不如2011年，并且已经两三年出现持续下降，这种下降一直延续到现在。

北辰实业今年的中期报告显示，截至今年上半年，公司在亚奥核心区内持有并经营的物业面积逾120万平方米，主要包括总建筑面积达60万平方米的亚运村综合物业群、总建筑面积达53万平方米的国家会议中心及配套项目综合物业群和北辰绿色家园居住区内大型商业设施。

从北辰实业持有的商业物业来看，仍主要立足北京亚奥区域，以北辰购物中心亚运村店、时代名门和北辰购物中心北苑店等商业项目为主，因受市场竞争加剧和新开项目仍处于经营培育期的影响，今年上半年，公司的商业物业实现营业收入1.75亿元，同比下降13.82%，税前利润为576.7万元，同比下降了57.3%。

回溯2012年，同样受困于“周边商业数量增加，市场竞争加剧，公司新增商业物业处于爬坡阶段”，北辰实业商业物业实现营业收入3.8亿元，同比下降6.17%，税前利润为753.2万元，同比大幅下降79.66%。

据贺江川介绍，当前北辰实业的商业物业中，老购物中心的营业收入和利润在逐年下降，时代名门和媒体村的北辰购物中心这两个项目在“爬坡”，但是“爬坡”的情况并不好，整体算下来，时代名门在商业零售方面是亏损的，而媒体村旁边的B5店，2011年和2012年分别亏损1800万元和3600万元。

北辰商业物业的发展折射出北京市商业竞争加剧的局面。事实上，早在2011年8月，中航证券研究员吴伟就表示，未来2年（2013年~2014年）是北京商业物业集中入市的时期，北辰实业持有的商业物业则面临较大的竞争压力。

据世邦魏理仕数据，2012年北京共计9个优质商业物业项目落成，新增供应面积共计89.96万平方米，较上年大幅增加168.6%。受此影响，2012年北京优质商业物业首层平均租金上升速度变缓，市场整体空置率同比上升1.1个百分点至11.3%。此外，伴随着部分推迟入市项目竣工，预计2013年北京市还将有17个商业物业项目落成，总建筑面积超过110万平方米，因此2012年市场供过于求的格局仍将存在，新增项目的招商和初期经营阶段依然面临较大困难。

2013年5月21日，中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信”）分析师许家能和刘子峰在关于北辰实业公司债的跟踪评级报告中表示，由于市场竞争激烈，北辰实业的商业物业运营受到一定影响，未来持续的行业竞争使公司商业物业运营仍面临一定挑战。

投资物业成绩亮眼

与商业物业不同，自2009年后，北辰实业的投资物业近年的成绩都极为亮眼。

其中，北辰时代大厦在保持与CBD同等价格水平的基础上，2009年年末的时点签约率达到62%，第一个完整经营年度就实现了盈利；而公寓西区6栋楼停业改造后的出租率也持续保持在85%以上。

从2010年开始，北辰实业的投资物业业务仿佛进入快车道，2010年至2012年，公司投资物业（含酒店）分别实现营业收入14.1亿元、17.6亿元和20.4亿元，分别同比大幅上升72.7%、24.5%和15.8%；在不考虑利息费用分摊的情况下，投资物业分别实现税前利润约2.3亿元、4.7亿元和6亿元，依次同比增长257.03%、105.50%和29.33%。

2013年上半年，在国家大力调整经济增长结构和发展服务经济的有利背景下，北辰实业着力强化以会展为龙头的投资物业群综合经营优势，投资物业（含酒店）实现主营业务收入超过10亿元，同比上升4.28%；在不考虑利息费用分摊的情况下，其税前利润达到3.3亿元，同比上涨13.32%，其中，国家会议中心、北辰时代大厦和北辰世纪中心等新项目就实现税前利润2.3亿元，占整个投资物业（含酒店）板块利润的69.7%。

中诚信认为，随着新增物业的全面投入使用，北辰实业的投资物业运营整体趋于成熟，成为公司重要的业绩贡献主体，和公司较为稳定的现金流来源，同时也为房地产市场调控下的公司业绩提供了一定保障。

商业地产压力渐增

在2009年年报中，北辰实业曾提出要落实发展物业、投资物业、商业物业“5:3:2”的资本配置原则，此后这一原则未再出现于定期报告中，不过在北辰实业2010年的业绩发布会上，公司董事长贺江川曾公开提出，2010年的实际情况大概是“6:3:1”，也就是说，发展物业占60%，投资物业占30%，商业物业是占10%，未来公司大约也是维持在这个比例。

从实际发展的效果来看，2010年和2011年，北辰实业投资物业收入对营业收入的贡献率越来越高，其收入占比分别为25.42%、44.35%，然而2012年和2013年上半年，该指标却降至35%左右；商业物业的收入占比亦有此类规律，即2010年和2012年分别为6.33%、10.20%，2012年和2013年上半年该指标却回到6%左右。

从税前利润的情况看，北辰实业商业物业税前利润占比非常小，2010年为5.56%，2012年后则降为不到1%；反观投资物业对利润的贡献非常突出，2010年其税前利润超过公司总税前利润的一半，2012年税前利润占比超过70%。无论如何，北辰实业开发销售、投资物业和商业物业三分天下的局面已基本形成，这其中最弱的一环莫过于商业物业。

值得一提的是，多年来，北辰实业投资物业和商业物业的新增项目规模庞大、投资额较高，每年均会产生包括折旧和利息在内的大量固定费用，这也给公司的经营业绩带来压力。记者从公开信息中统计得知，2008年至2012年，公司的投资性房地产计提折旧和摊销金额从6891万元上升至1.8亿元，增长了1.6倍多，对商业地产利润的侵蚀也非常严重，如2012年投资性房地产计提折旧和摊销金占商业地产税前利润的比例接近30%。

近两年商业物业业绩的持续下滑也给北辰实业敲响了警钟。贺江川今年曾表示，下一步考虑整体的战略性合作或者重组来扭转这个局面，希望把商业板块的问题解决掉。

事实上，资金压力已是该公司未来发展重要制约因素。其2013年中期报告显示，截至2013年6月末，公司的货币资金为50.16亿元，而短期贷款和一年内到期的非流动负债就有54.07亿元，应付款项为27.62亿元，公司大量的资金积压在191亿元存货中，此外还背负着66.93亿元的长期贷款和14.93亿元的应付债券，资金缺口巨大。

此外，据公开财务信息，2013年，北辰实业全年开复工面积252万平方米，预计工程支出50亿元，三项费用及税收支出约5亿元，加上54.07亿元短期贷款和一年内到期的非流动负债，因此预计北辰实业今年现金流出将超过100亿元。

如中诚信在公司债券跟踪评级报中所言，“公司将继续推进北京、长沙两地项目建设，需求资金较多，在融资渠道较紧和政策持续调控背景下，公司可能面临一定的资金压力”。

资金压力迫使北辰实业加速项目开发、营销推广和资金周转，然而从实际情况来看，公司的存货周转率从2012年的0.17进一步降至2013年上半年的0.08，流动资产周转率从2012年的0.26下降至2013年上半年的0.12，总的资产周转率也2012年的0.2下降至2013年上半年的0.09，可见北辰实业在加快周转速度上并未见成效。

倘若资金饥渴症未解，北辰实业恐怕也只能更积极地拓宽融资渠道，如其在2012年年报中所说，公司将通过对养老、文化旅游等新型房地产业务的研究和低成本扩张模式的探索，实现公司规模的扩张和可持续发展能力的提升。