新鸿基217.7亿夺徐家汇地王

创下全国成交总价次高纪录

折合楼板价37264.6元/平方米

随着徐家汇中心项目地块昨日溢价成交，上海的总价地王纪录也被改写为217.7亿元。

9月5日，新鸿基地产（00016.HK，下称“新鸿基”）全资附属公司威万国际投资有限公司，以217.7亿元总价，击败恒基-九龙仓联合体，揽下徐汇区徐家汇中心项目地块，折合楼板价37264.6元/平方米，溢价率为24.2%。

217.7亿元的成交总价，让徐家汇中心项目地块成为上海新的总价地王。此前上海的总价地王纪录，由眼下仍官司缠身的外滩8-1地块在2010年创下。217.7亿元这一成交总价也仅次于2009年广州亚运城地块255亿元的成交总价，系全国土地拍卖史上第二高价。

新鸿基主席兼董事总经理郭炳江昨日称，徐家汇地块位置优越，成交价格合理；继上海国金中心（上海IFC）及上海环贸广场（上海ICC）后，希望徐家汇中心项目为上海带来新地标。

紧邻港汇广场的徐家汇中心项目地块，东至天平路，南至虹桥路，西至广元西路，北至广元路、广元西路；包括57、150、151三个街坊，总出让面积为99188.8平方米，地上建筑面积为58.42036万平方米；起始总价为175.2611亿元，系商办、餐饮旅馆业用地。

新鸿基2000万险胜

“217亿7000万。第三次。成交！”

历时半小时，208轮竞价。加价幅度从最开始的500万元，上升至最高5000万元。在昨日的徐家汇中心项目地块竞拍现场，两家港资大佬毫不犹豫拼杀，直至恒基-九龙仓联合体放弃加价，新鸿基以2000万元的价差险胜。

接近新鸿基的人士昨日称，新鸿基这回是拼了。

竞拍结束后，香港恒基-九龙仓联合体团队早一步出来，对媒体抛出的问题都摇头不回应。早报记者现场追问“为什么最后差2000万就放弃”，一名负责人也仅称“谢谢”。

新鸿基发展（中国）有限公司董事邓维聪稍后出现时，神态轻松。当早报记者问其对成交价格是否满意？他一脸笑容，用粤语回答，“不满意就不会买啦。”

新鸿基昨日发布的新闻稿称，欲在徐家汇项目地块打造该公司在内地最大的商业综合项目，集写字楼、商场及酒店于一身，初步用途比例分别为写字楼约占70%，商场及酒店约占30%。

这是新鸿基在上海的第七个项目。官网资料显示，新鸿基此前在上海有国金中心、环贸广场、中环广场、滨江凯旋门等6个项目。汉宇地产报称，国金中心总投资额约80亿港元，环贸广场总投资约60亿港元。而新鸿基目前在上海的惟一在售住宅楼盘——滨江凯旋门销售势头还算不错，自2012年3月开盘以来，累计销售了57亿元。

新鸿基内地攻略

“徐家汇中心项目”地块217.7亿元的成交总价，甚至高于上海一个月的土地出让收入。

世邦魏理仕上海研究部董事谢晨认为，这是个合理的价格。目前周边可比代表性物业合理估值范围在65000-70000元/平方米。

谢晨称，由于该地块总价超200亿元，不含住宅用途，且要求60%以上面积持有10年以上，这意味着项目回报期长，且前期投入巨大，对发展商的财力和项目运营能力要求非常高。因此，发展商在竞拍时已考虑到了上述因素，对地价的预期是理性的。此外，作为上海核心区的最大一块黄金地，徐家汇商圈周边环境和配套相当成熟，亦无需发展商对此做额外的投入。

第一太平戴维斯中国区市场研究部主管简可认为，虽然地块最终仅两家参与竞拍，但仍拍出24%的溢价率。过去几年，虽然徐家汇区域发展势头良好，但较南京路、淮海路及陆家嘴而言，已多年未有新增项目入市。

新鸿基在内地的发展中物业此前多以住宅为主。截至2012年12月，新鸿基在内地持有土地储备，按所占楼面面积计算共约765万平方米，包括676万平方米的发展中物业中，77%都是住宅，而89万平方米已落成物业中住宅的比例仅3%。

新鸿基昨日公告称，35.5亿元的保证金已经支付。拍地款会以内部资源及外部资源，包括如适当银行借款缴付。

截至2012年12月31日，新鸿基持有银行存款及现金115.51亿港元。

徐家汇商圈崛起？

徐家汇中心项目成交后，徐家汇商圈崛起之势初现。

“作为偏安一隅的市级商务板块，徐家汇长期游走于盲点边缘。本次徐家汇中心回归，有望引领板块驶向蓝海。”RET睿意德写字楼高级助理董事陈曦指出，该板块总体存量先天不足，而项目品质后天失调，此后土地供应又难以为继，这都是该区域商务发展的瓶颈。写字楼受区域背景影响，对租金将有所制约。此外，大虹桥、传媒港、自贸区的发展，也将对该板块构成竞争。

RET睿意德商业服务部董事陈丽琳则提到，徐家汇中心因土地成本高，持有部分对项目现金流构成较大压力。从商业角度来看，该区域商业同时将面临着淮海路和南京西路商圈的竞争。但徐家汇中心项目的出现，可能对该商圈造成鲶鱼效应，引发该商圈新一轮调整。徐家汇中心项目主观上迎合了以资产沉淀、物业增值、稳定收益为核心诉求的开发模式。也正因此，内地企业蹒跚不前，而港资开发商青睐有加。

徐家汇中心项目地块开发几经波折。早在1995年，韩国大宇以1亿美元买下该地块，并找来徐家汇商城合作成立上海大宇公司，欲一同打造浦西第一高楼。但随后，大宇公司陷入资金困境，开始寻求出让地块股权。一系列纠葛过后，该地块在2005年被徐汇区政府收回，并以股权转让形式将部分开发权交给当时还隶属徐汇区国资旗下的上海城开集团等公司。

今年5月，上实城开公告称，该公司将其持有的部分徐家汇中心项目地块的权益，调整为位于徐汇区滨江的四块土地。此举被外界解读为“徐家汇中心项目”地块打包出让的前奏。仅仅两个月过后，“徐家汇中心项目”便进入了整体预申请，以175亿元的起始价挂出。

早报记者了解到，由于香港怡和-香港置地联合体、太古最后时刻选择提前退出，徐家汇中心项目买家仅剩新鸿基以及恒基-九龙仓联合体2家，出让方式由有竞价招标改为挂牌。

录入编辑：薛冬霞