钻石地段老公房现价格“倒挂”

早报记者 董琳霞

老公房大多是上世纪七八十年代，为了解决市民住房困难，由政府和国有企业、事业单位投资兴建的住宅。随着经济发展以及住宅市场化改革，老公房渐渐淡出人们的视线。但是，在二手房市场上，它还是交易中的“香饽饽”。特别是在上海核心地段，如人民广场、陆家嘴、南京西路、新天地周边的老公房已经成为上海楼市中的珍品。

8月，上海老公房的涨幅领涨二手房，最高涨幅达20%。

来自汉宇地产和21世纪不动产的部分抽样调查显示，杨浦鞍山、控江，浦东金杨南，徐汇梅陇，普陀宜川甘泉等老公房汇集的板块，该类房源价格普遍上涨了3%~5%，而周边次新房板块市场表现较为平稳。

上海中原数据显示，普陀长风、曹杨板块、闸北彭浦板块、杨浦中原板块等，像长风一村到四村、曹杨新村、彭浦新村等老公房相比年初都有5%~8%的涨幅，相比去年同期都有15%~22%的涨幅。

汉宇地产市场研究部分析师朱春峰表示，目前全市二手房的中高端市场中，房东一般出售诚意度较高，基本没有跳价现象，而在中低端市场则表现出房东惜售或上涨挂牌价的情况。

汉宇地产宝山分行经理赵海庆告诉记者，最近一套在谈的“呼玛新村”房源，原本房东李先生的挂牌价格为148万元，等到诚意买家出现时，却跳价至150万元。虽然如此，买家还是默认，但最终房东还是“耍”了买家，找了众多理由，决定暂时不卖。

鞍山板块的大型成熟社区鞍山新村，8月初的单价在2.6万-3万元，而7月同期则在2.5万-2.9万元，8月环比上涨了3.4%~4%；普陀宜川甘泉的志丹小区、宜川新村，受8月初老公房涨价影响，板块内买家下定提速。

价格上涨的老公房，主要集中在宝山共康泗塘、浦东金杨、陆家嘴、长宁新华路等老公房聚集区板块。从成交楼盘看，呼玛新村、金杨新村、潍坊新村、龙柏新村等房价涨幅较为明显。与去年同期相比，老公房的涨幅普遍在10%~15%，而一些笋盘房源的价格涨幅已经同比超20%以上。

业内人士分析，除了一些周边区域，上海核心地段的老公房更惹人关注。兼具了完善的生活配套、便捷的出行交通等条件的老公房处于供不应求的状态。

陆家嘴：学区房惜售

汉宇地产陆家嘴世茂分行经理时士通告诉记者，在陆家嘴板块，老公房市场交易一直较为活跃，其中以潍坊、乳山、梅园等新村为代表。但核心CBD小陆家嘴区域，东园、东昌小区的挂牌量则较为稀缺，由于陆家嘴核心区白领需求较大，同时东园、东昌小区在售的房源中不是价格过高就是房东不诚意出售。因此，这两个小区的房源非常紧俏。

“东园、东昌小区距离小陆家嘴步行不过百米，对口菊园小学，近期有一对夫妇想给小孩购置陆家嘴的学区房，买卖双方价格都已谈妥，但最后房东仍反悔惜售。”时士通表示，这两个小区的租金回报率较高， 以30平方米的一房为例，租金普遍在3800-4300元/月，而该套房源的售价在120万-130万元，那么该套房源的投资回报毛利率在4%左右，明显高于普通住宅一般投资回报率。

上海中原地产研究咨询部调查发现，陆家嘴核心区域老公房数量并不多，交易量相对多些的是东园新村，平均每月可成交5-8套。近期成交一套东园一村的一室户房源，成交总价155万元，面积40平方米，购买原因是对口菊园小学。

目前陆家嘴区域老公房单价在3.2万-3.3万元，相比去年同期涨幅在10%左右，挂牌总量在40套左右。而片区内次新房单价在4.5万-8万元，相比年初涨幅在5%~10%之间。周边新盘如汤臣一品目前单价在18万元左右，中粮海景壹号在13万-14万元。租赁市场中，目前一室户3200-3500元/月，二室户4000元/月，比年初上涨5%-8%。

新天地：单价反超次新房

上海中原地产研究咨询部调查发现，目前新天地周边老公房数量众多，建造年代一般在上世纪三四十年代，且大多为挂铜牌的历史保护建筑，由于地段、历史文化等因素，很少有房东愿意把房源抛出，挂牌量极度稀缺。

汉宇地产肇嘉浜路分行经理陈豪在采访中告诉记者，由于新增挂牌量有限加上诚意出售的房东并不多见，板块内的房源始终存在僧多粥少的情况。“近期带看的买家李先生就因为房子楼层的问题，犹豫了一下，等到再回过头去找房东时，房子已经被卖掉了，但尴尬的是，李先生在同一小区内已经找不到在售的其他房源了。”

上海中原数据显示，位于新天地板块的历史保护建筑，华业公寓和康绥公寓挂牌总量不超过3套。目前，区域内老公房单价在6万-6.5万元。值得关注的是，板块内次新房与老公房价格倒挂，如淡水湾挂牌价在5万-5.5万/平方米，在售的新盘公馆77报价6万-7万/平方米，新天地顶级标杆项目翠湖天地三期要卖到16万/平方米。从价格上可以看出，老公房的单价和新房相差无几，相反次新房反而要更低一些。

租赁市场上，新天地老公房租金60-70平方米1房一般在1万-1.3万元/月，2房90平方米左右1.5万-2万元/月，3房130平方米在2万-3万元/月。

“以马当小区70平方米左右的2房为例，普遍租金在4500-5500元/月。虽然这样的租金可以在中外环间租一套次新房2房了，但是小区的租房房源依旧较为紧俏。” 陈豪表示。

南京西路：报价上涨10%

上海中原地产研究咨询部调查发现，在南京西路恒梅泰周边，老公房挂牌量和交易量同样稀缺，一些老公房虽是上世纪20年代建造的，但设计建造都由外国人担当，因此品质很有保障。

汉宇地产静安武定分行经理张霞在采访中告诉记者，由于地处南京西路CBD，地理位置优越。因此，板块内新增挂牌的老公房房源较少，目前售价普遍在4.5万-5万元/平方米。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉记者，今年南京西路恒梅泰周边老公房报价和去年相比上涨10%左右。目前板块内次新房的单价在5万-7万元，新盘比如静安豪景苑均价在8万元/平方米，远中风华园在16万元/平方米。

租赁市场方面，1房3000元/月，60平方米的2房租金普遍在4000-5000元/月。尽管租金价格不菲，但是由于周边配套齐全，租房需求量依旧较大，普遍以周边的白领为主。

人民广场：可售量不到10套

上海中原地产研究咨询部调查发现，目前人民广场区域老公房挂牌量不超过10套，均价3.8万-4万元/平方米，该价格比年初上涨7%~10%，比去年同期上涨15%～20%。目前，人民广场周边次新房的单价在4万-4.5万元。由于2房面积在80平方米左右，需求量很大，基本上挂牌一套销售一套。

汉宇地产南京东路分行经理毕劲毅在采访中告诉记者，人民广场附近的老公房买卖市场交易量虽然并不大，但在租赁市场上，成交却非常火爆，由于周边商务楼白领众多，这种老公房产品非常受欢迎，基本上房东上午来挂牌，下午就有人来看房子，到了晚上就可以租掉了，一天内就可以完成交易，但是由于板块内老公房普遍都是上世纪90年代初的房子，其公共设施和私密性较差，使得租金大打折扣，目前板块内老公房1房租金普遍在3300-3500元/月，2房约6000元/月。