刚需老盘定价高企 “很多新盘会选择在9月中旬以后入市”
沪上某开发商称，由于担心年底预售证申请可能受限，很多中高端楼盘都想尽早入市。
“金九”来临，上海楼市推盘放量。
搜房网截至8月29日的统计显示，本周末（8月31日-9月1日），上海有9个楼盘计划新增入市，总计推出房源量近1000套，较前两个周末近700套的推盘量激增。
中房信分析师薛建雄称，本周末就将进入9月，月初入市的楼盘就有这么多，表明9月上海楼市的新增供应量会很大，有望带动成交量增长，“形成高供应、高成交的态势。”
上海凯迪集团营销总监陶伟进一步称，从本周末新增入市楼盘的价格看，总体还是稳中有涨，有些楼盘报出的惊人高价，最终尚需要市场检验，“一些中高端楼盘可能会采取先抬高定价再打折的手法。”
刚需楼盘定价“低开高走”
本周末计划新增入市的楼盘中，刚需楼盘增多。
据搜房网统计，奉贤棕榈滩海景城本周末计划推出144套两房房源，均价1.2万元/平方米。宝山阳光美林计划推出150套两房、三房，均价1.25万元/平方米。青浦东渡青筑则计划推出186套房源，均价2万元/平方米。
此外，一批刚需老盘已有少量加推计划。其中，嘉定保利天鹅语计划加推50套房源，均价1.75万元/平方米。嘉定天居玲珑湾计划加推60套两房、三房，均价1.35万元/平方米。青浦绿地新瑅香公馆计划加推33套一房、两房，均价1.2万元/平方米。松江象屿品城则计划加推66套精装修三房，均价2.5万元/平方米。
薛建雄说，上述推盘量较大的刚需楼盘，距离上一次推盘已有时日，此次大批量入市，市场竞争力较强。而几个“少量多批”入市的刚需老盘，由于定价较高，售楼处购买力不足，只能不断加推，不断消化少量的客户。
在薛建雄看来，总体上本周末新增入市楼盘的定价涨幅并不明显，但个别楼盘如东渡青筑等定价较高，“东渡青筑此前的价格在1.7万元/平方米。”
他判断，进入9月，很多开发商在定价上会执行“低开高走”的策略，即第一次开盘时定价相对较低，以后每次加推时逐步上调。
上海宝华集团副总裁杨健也指出，目前成交较好的还是以刚需楼盘为主，定价过高销售速度就会放慢，“调控状态下，市场压力还是有的，因此9、10月份开发商定价不会偏离太过市场行情。只有制定合理的价格，才会有好的销量表现。”
80亿港元黄浦区项目
启动“首批内部认购”
除了刚需楼盘，本周末黄浦区还有一个中高端楼盘，计划进行“内部客户第一批认购”。
据搜房网统计，该项目此次计划推出约150套138-252平方米的大户型房源，均价8万元/平方米。据该楼盘一名企划介绍，该楼盘系一个收购项目，此次系收购后“内部客户第一批认购”。
“因为在收购前原开发商曾拿出两栋楼销售过，目前这两栋楼仍剩有150套左右的房源，所以这次先将这批房源推出来内部认购。”该企划解释，“没有被原开发商推售过的房源，我们会在9、10月份进行正式推盘。”
今年8月，收购方发布的公告提到，该公司此前以近80亿港元购得的上海市黄浦区项目，位于黄浦江沿岸，北靠中山南路，东临制造局路，南靠龙华东路，西临蒙自路。该项目的总建筑面积约为67.46万平方米。
据上述企划介绍，该项目原来的开发商推售时，已售出60多套房源，“当时的均价在6.8万元/平方米，但那是在3年前的价格了。”
该企划称，此次由于系内部认购，定价也比较低，且有一定的优惠幅度，“目前已确定的优惠为总价900万元以内的房源，‘8万意向金抵35万元房款’；总价900万-1500万元的房源，‘10万抵50万元’；总价1500万元以上的房源，‘15万抵80万元’。一些现场的优惠认购当天确定。”
据这名企划称，该楼盘在一个多月时间里，“积累了100余组意向客户。” 薛建雄认为，上述黄浦区项目8万元/平方米的报价不低，本周末另一计划新增入市的楼盘——浦东汇智湖畔家园的报价也不低，“这个楼盘此前的价格在2.9万元/平方米，新推这批房源的报价已超过3万元/平方米。”
搜房网的统计称，汇智湖畔家园计划加推50-100套两房、三房，均价3.2万元/平方米。此外，普陀金沙雅苑计划加推91套房源，均价4.3万元/平方米。
不少中高端楼盘担心
年底预售证申请受限
某外资房企总经理认为，虽然本周末新增入市楼盘、房源总量较大，但总体感觉刚需的供应量还是有所欠缺，尤其是少有刚需新盘入市，让人感觉刚需的量不够多，房源不够丰富。
“进入8月最后一周，仍然看不到新盘，让人对市场的最新发展仍难以作出判断。目前刚需市场的供需矛盾还是比较突出的，像嘉定新城这样受人期待的刚需供应集中地，单个入市楼盘的推盘量也只有几十套。”该总经理说，由于今年的9、10月份有望迎来真正意义上的楼市“金九银十”，因此应该会有一些新盘在加紧申请预售证。
站在开发商的角度，陶伟则认为，从近期楼市推盘情况看，总体形势还是好的，一些陆续进行推盘的老盘，之前也做了充分入市的准备，而很多新盘则可能还在进行客户积累。
“本周末入市的这些老盘，其实也是在抢市场。一些新盘当条件成熟时，就会开盘入市。”他判断，9月中旬以后节假日比较多，有利于营销工作的开展，因此很多新盘会选择在那时入市。
在陶伟看来，新盘少并不是关键。在一段时间内，以存量楼盘作为入市的主体，也是很正常的。“土地市场本身的保有量就是有限的，这几年推的地总量也不多，不像以前每到‘金九银十’，就会出来很多全新盘。”
他还提到，由于担心年底预售证申请可能受限，很多中高端楼盘都想尽早入市，“下半年的市场其实就在9、10月份，因为各种条件都具备。”
上海宝华集团副总裁杨健同样认为，下半年房企业绩，主要靠9、10月，“最近几周市场的表现不错，因此符合条件的楼盘近期也都开始入市了，预计接下来供应量还会更多，大家都在抓时机。”
录入编辑：张珺
本文来源：东方早报
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王晓易_NE0011
