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冯仑
今天我非常高兴能够在这里来跟大家分享对房地产的最新观察。
第一件事，想告诉大家对房地产要有信心，不是今天有信心，也不是一辈子有信心，而是只要有人就要有信心。
第二件事，分享一下最近观察到所有重要地产公司转型的特点、路径及商业模式。
最后，如果有时间也跟大家做些其他讨论。
只要有人就要对
房地产有信心
最近总有人在问：房地产怎么样？会不会怎么样？我觉得这件事情要放远一点看，到东非肯尼亚大草原看人类历史博物馆，肯尼亚内罗毕有一个人类历史起源的博物馆，在那里可以看到人、房地产是怎么起源的。在非洲广袤的草原上，人为什么能够在这么多哺乳类动物的生存竞争中活下来，有三事非常重要。
第一件事：直立行走。呼吸、发声、说话、音乐等都跟这个有关。之后，语言就开始发育了，有了语言之后才有了思想，这是人和动物之间很大的区别。
第二件事：把毛退掉。大家现在身上的毛越来越少了，只有局部地方还有，但已从长毛退化成微细的毛孔。因为毛发退掉，让人与其他哺乳类动物相比取得了竞争优势，边跑边散热。狮子为什么只能短跑？因为长跑热散发不出去。人的毛越来越少，可以不断地散热，所以，可以保持长跑。另外一个特征，人有智慧，人会拐弯。人可以边跑边散热，还会拐弯，这时狮子就很难吃掉你。
第三件事：开始寻找特定的空间。人开始寻找一个保暖、安全和舒适的空间，就是找洞。人类最早不会打洞的时候就开始找洞，找洞就是找一个空间，然后自己就安全了。接下来就开始打洞，比如窑洞。总之，因为毛少不能对付寒冷，不能对付袭击，因为毛少，随便一弄就会破。所以人类开始找一个空间，这个空间逐步变成了今天讲的人造空间，而这个人造空间就是房地产。
特别是最近几百年，我们把这样一种本能为生存而创造的空间用商业的方式来推广，就出现了房地产。未来我们到底会不会回到狮子状态，把浑身的毛恢复起来，然后跟狮子一样每天在旷野里溜达？不需要。只要人类存在，我们80%的时间都是在人造空间里。也就是说，我们的人造空间——房地产所要提供的服务和产品将是人类继续生存和生生不息的一个重要条件。
既然如此，我们当然就要对房地产有信心，只要还有人类就会有房地产，只要有房地产就会有房地产企业，只要有房地产企业，我们的空间结构的形式、便捷性、安全性就越来越高。所以，当大家有不安全感的时候会说，我要自己买一个房子来找到安全感。甚至有些很有思想的女人在微博上，在小说里写：找一个房子比找一个男人靠谱。因为房子只要你还完按揭基本上不再骗你。博纳董事长于冬拍的电影里经常有不靠谱的男人和女人的关系，这是危险的，但房子是靠谱的，可以给我们提供安全、便捷。
总之，房地产行业是和人类文明进化有关。商业化的房地产，这几百年以来的进步主要是对我们社会方方面面起到了帮助作用，使人类的文明程度得以提高。虽然是讲故事，但这个故事在人类学上得到了非常多的佐证，就是我们从打洞开始就跟动物有了区别，房地产应该是非常好的行业。
告别住宅时代
第二件事，大家看到最近重要的地产公司都在告别住宅时代，进入房地产全面发展的时代。原来很多公司，特别像万科、中海这样的公司非常专注做住宅，所以一直是中国领先的住宅公司，但最近发生着变化。
郁亮（万科总裁）不久前提到一个新的观点：万科要做城市发展的服务商。大家想，城市发展需要什么？除了需要住宅，还需要开会的地方，也需要体育场、酒店，更需要监狱，此外，每年有400万具尸体需要文明地处理，还需要殡仪馆、告别厅，需要很多地方。这意味着万科将告别单一住宅企业这样的形象，会披上其他的衣服。
金地也在做基金业务。我们万通5年前也在转型，一直强调美国模式，像凯德置地这样的公司我们也有。我们也投资工业地产、一些不动产投资基金，还有一些特种的房地产，比如在台北，我们做一些度假公寓卖到大陆，等等，大家会发现产品多样化了。
另外，商业模式跟原来的简单开发越来越不一样，似乎有点看不懂。
大家知道，万达早已不再把自己定位为纯粹的地产公司，虽然目前收入最靠谱、最多的还是跟地产有关，但它由住宅公司转到商用，现在变成全功能娱乐文化导向的房地产类的一个特殊公司。最近一个很大的新闻，中建要把系统内的所有公司，包括中海外、中建国际以及在大陆上市的各个公司统合到一起，这个巨大的公司就变成了产品非常全，类型也非常复杂的一个全功能的房地产发展公司。
总之，现在很少有一家公司说自己只做住宅，我说的是一些重要公司，并不是说所有公司。这些公司为什么会发生这样的变化？这些变化意味着什么？
这个变化非常有趣，从三个方面在朝一个方向走，有三点是共同的。
第一，都是由外向内关注。以前做住宅的时候主要关注整个有多少面积，多少销售额，多少规模，对空间里边的内容其实不大关注。在住宅时代，所有空间里边由老婆打理，运营商是老婆或者是其他女性亲属（如母亲），我给你这么大地方，你怎么折腾跟我没关系。
现在，所有公司都开始关注里面。例如万达，它发现里边卖服饰的被电商挤得七零八落，于是，它在整个体系里把服饰这块砍掉。另外，地产公司也都在关注里面业态发生的变化。总之，最近大家对空间里边的内容关注度越来越高，而对到底卖了多少面积的关注度在下降。这是一个很大的变化。
第二，大家开始关注里面的公司到底怎样去设计。到底是按照国际上标准的商用不动产的模式去做，还是只要做一件事，例如通常讲的旅游地产、文化地产、夜总会地产、工业地产，体育地产、医疗地产等，实际上这种是惯性延续原来开发住宅的思维。究竟我们应该按照国际上做商用不动产通常办法，把开发商、投资商、运营商三者分开，由开发商来整合，还是像过去做住宅一样，一个开发商从头做到尾？究竟是逐步实现平台模式，还是沿袭过去的纵向模式？这是第二个大家关注的兴奋点。
第三，关于财务安排。大家越来越多地跟如诺亚这样的财富管理公司“眉来眼去”，甚至都“投怀送抱”了。为什么所有主要的地产商都跑到这儿来了？为什么从银行获得的融资减少了？去年万通整个系统从银行获得的贷款只有45%，55%是直接融资，所有的地产公司都开始改变了。现在，银行收紧贷款大家也不抱怨了。政府的监管还是按照原来的习惯，收紧，管银行。但地产公司还是发展得很快，实际上，通过直接融资增加了很多表外融资，不止几十亿，都上百亿。包括万通这几年累计管理的基金将近100亿，万科更多，300亿以上。所有地产公司都开始在财务安排的模式上发现了变化，直接融资占比越来越大，这是一个趋势。在美国，直接融资在房地产企业，特别是商业不动产企业中，大概占到七成到八成。而以往，我们70%以上的融资来自银行。
这是最近地产公司在开拓未来，从住宅时代进入全面发展的房地产时代所表现出来的三大变化。重要特点有三个：一，关注点从外部转移到内部空间。二，商业模式由纵向模式逐步地变成单一的全能型房地产开发商，逐步变为收费开发商，变为横向模式，平台模式。三，财务安排机制由直接融资占主导，取代过往那种全部的间接融资。这就是最近房地产行业发生的最实质性的变化。
挖掘空间价值
举几个例子来讲下变化的意义。
空间变化。空间价值究竟是什么决定的？由三四件事情决定的。
首先由行为决定。所谓行为决定是说你在空间里做什么。我们经常说在空间里站着不如坐着挣钱，坐着不如躺着挣钱。购物中心的人都是站着，但现在越来越多的人来购物中心看一下，回家上网去买。所以人在购物中心里站着很难挣钱。坐着呢，比如开会，开会多数在写字楼里，我们收到的租金比较高；比如赌场，我收到的租金更高，所以坐着也要看行为。那躺着收费更高。如躺在医院，最近看到一个消息，一个退休的副省级干部最后在医院住院花掉300万元；如果在殡仪馆，殡仪馆是按照立方米来卖空间，一个个铁柜，所有的人去世以后躺在那里，收的租金比五星级酒店还高。如果去做美容、塑形也是躺着，这个租金收得也很高。所以我们开玩笑说，行为不同、姿势不同，我们收的租金不一样，这个空间价值不一样。所以人的行为方式决定了他付出的能力和付出的水平。我们根据这个收到不同的租金，空间价值就发生了变化。
第二，位置。位置的目的是什么？是算人流，就是潜在客户到达的方便程度。如果这个空间位置放在青藏高原，可能非常零落，不会有人来，所以也收不到租金，最后亏死。但如果搬到上海外滩最热闹的地方，如金茂，我想这个物业比现在还要值钱。原因是进来的人更方便，目标人群更有支付能力，愿意在这里活动。位置会吸引特定的人群，所以位置对于一个空间的价值主要是决定人群的供求关系，以及它的支付能力和对目标人群的吸引力。
第三，成本。空间的价值取决于成本。比如我们在这里开会，石材、灯具这些成本要不要这么贵？高度是不是非要这么高，因为越高我们越渺小，越不聚焦，精力容易分散。但也不能太低，太低有压迫感，所以整个成本很重要。一个写字楼，如果把建筑成本、物业成本做得巨大，再收租金也是白做。一个厕所全部是镶金带钻的也不必要。成本和收入要匹配，这样空间的价值才会做得很大。否则成本过大，也只能收一点点租金，有的人行为又不端正，经常被政府抄掉，这样更赚不到钱。
第四，管理。前面的事情都一样，但管理不同收益也不一样。像酒店，管理得好客人来得就多，来得多租金就会增加，所以管理非常重要。包括空间能源的管理、周边环境的管理、进来的服务的管理，所有这些都有可能带来客人的满意度和重复消费的概率的增加。如果服务很好，客人重复消费很多，最终回报率就高。看下中国所谓五大顶级会所，上海两个，北京有三个。北京马会现在是最好的，除了它的设施非常好以外，服务也非常好。服务好的一个标志就是会员卡的存活率，100个人买这个会员卡，有多少人每个月还交月费，这个指标非常高，也就是说大家不愿意失去这个资格。其次，设施使用的重复率。马会会员一个月去那的次数大概3到4次，使用率非常高，使用率高的原因是服务好。所以整体上来说，服务会带来使用的频率提高，大家进来的意愿也会增强。这样的空间就会有更多的收入，整体上的回报率也会提高。
总之，我们要讲到空间的价值，无外乎要研究位置、行为、成本，最终还要回到服务来，当然这个过程中的服务非常重要。除了空间价值以外，所有公司为什么要研究商业模式？用银行贷款建物业后，卖一部分，留一部分，最终散售一部分，这种思维是传统做商用不动产的思维，也是现在多数地产商的思维。除了以售养租这种商业模式还能够维持，还能够有所发展，其他的如果按照这样思路多数很不顺利。原因大家知道的，银行贷款也就两年，买地到开工需要一年时间，开工以后要建3年时间，招租使用还需要一到两年，算下来5到7年。这个过程中如果不卖，资金没法支持。
挣手艺钱
过去，我们一方面靠银行来支持，另一方面，地产老板认为自己什么都能做，把一件事全部都包下来。但在市场经济发达地区，地产价值链已经从纵向开始变化，由制造业变为服务业，由服务业演化为金融业。如果把传统开发这部分叫制造业，空间的研究和运营就叫服务业，那么由此带来的一些财务安排和金融产品的变化，就叫金融业。所以，现在房地产整体价值链需要大家做选择，你是聚焦在制造业，还是聚焦在服务业，还是聚焦在金融业？从公司来说，商业模式发生了很大变化。在制造业阶段，主要是在成本、规模、速度上竞争。在服务业阶段，竞争的是运营能力、服务态度、服务品质以及财务安排的技巧。到金融部分，实际上竞争的是创新能力，以及公司的信用和你组合资源的能力，实际上进入到了导演加制片的模式。
举个例子，诺亚的一个重要客户，美国最大地产公司之一铁狮门。铁狮门到中国怎么和诺亚合作呢？非常标准的一个美国地产公司的思维和做法。它到苏州拿地，自己不拿钱，它有信用、有品牌，和诺亚一起发基金，发了基金以后去投标政府一块地，中标以后它做收费开发商，然后收整个造价的比如说5%到7%，3%到5%，收一定的比例。如果在美国，施工单位也是它的，最后它主导了整个物业的开发，出租归它管，将来物业管理也归它，如果物业转售出去，超额的价值它还要拿，你看它挣了多少钱。最近，万科跟铁狮门在加州合作一个项目。万科的股份占到70%，按照中国的思维看会很挣钱，后来发现，铁狮门包揽了融资，包揽了当地的施工，包揽了管理，最后铁狮门赚的钱跟万科差不多，甚至还多一点，这就是美国模式。美国模式挣的是手艺钱，不是力气钱。
如果你是一个眼光好、良心好的手艺人，就可以挣到手艺钱。你们也会注意到，为什么最近我们特别强调我们地产商是手艺人，而不是有钱人。上海陆家嘴这么多幢楼，有几幢是地产商的？很少。到纽约曼哈顿数一下，几百幢楼里地产商1/10都不到。所以，显然地产商不是有钱人，地产商是帮别人圆了物业梦，但自己挣了手艺钱的手艺人。
地产商逐步转到服务业以后，就变成了手艺人，就是打磨钻石的人。所有有钻石的人、有钱的人找我们的目的就是让我们把空间价值做到最好。如果你的手艺不好，空间打造不合适，最后收不到租金，就赔钱了。
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本文来源：东方早报
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