邵明晓：商业地产毛利率正常区间在70%左右

网易财经8月20日讯 龙湖地产举行业绩说明会，公司首席执行官邵明晓表示，龙湖地产策略之一是“扩纵深”，实际上是确定龙湖在未来一段时间内进入城市的选择，龙湖地产一直强调龙湖聚焦于一二线城市，这是过往几年一直在做的，这一点同行也已经认识到了，所以现在一二线城市竞争比较激烈。

从2011年之后，龙湖内部把一二线城市做得更加聚焦，未来的选择城市范围就是24个年销售额超过400亿的城市。

第二个策略是“近城区”，早期龙湖做了很多郊区的低密度楼盘，市场上客户的结构发生变化以后，龙湖地产更多关注要在靠近市中心地区拿地，不一定最核心，但一定是近城区，龙湖地产在去年和今年上半年拿的土地已经实现了这样一个目标。去年一年买了890万方的土地，今年上半年又买了350万方的土地，所以今年下半年龙湖地产在土地市场上就可以很从容了，这一轮土地换仓非常成功。

第三个策略是“控规模”，背后的逻辑是高周转，所以龙湖未来拿地项目主要会从规模控制这个角度考虑，大约是15万方到50万方这样的规模，根据城市规模和位置不同做一些选择。

第四点“持商业”，大家知道在2003年我们的第一家购物中心就在重庆开业了，现在是最赚钱的购物中心之一。在那个时点上商业地产是一个新业务，当时吴总的考虑是做一个项目，积累一些经验，留一个团队，边走边看，这是当时的想法。

龙湖地产从2011年开始就提出要把增持商业作为一个战略，用15年的时间。现在回头看为什么我们要用15年的时间？在2011年的时点上龙湖地产开始用资源投入，大概每年开1—2个购物中心，把每年销售回款的10%以内投入到商业地产，这个步骤实际上并不快，这样边做边成功地往前走，而不是大举地做，因为龙湖地产也预估到商业地产将来的竞争会非常激烈，所以龙湖地产在选址上、在城市选择上非常严格，比如龙湖地产现在商场的布局就是北京、上海、杭州、成都、重庆、西安等。从微观上说，我们的商场选址要么就是地铁商业带，要么就是一个新核心区的中心。

在速度上做得其实并不快，龙湖地产希望做一个成一个，开业商场的计划是今年年底成都，明年北京，而不是大规模一拥而上，就是考虑到商业地产一定会遭遇到激烈竞争。实际上龙湖还是预估到这些情况的，也有充分的准备，包括坚定地去做了一些铺排，团队经验的积累等。

最后一个问题是关于商业地产的毛利率，超过80%肯定不是常态，严格来讲这个区间在70%左右是正常的，个别新开的场子更低都有可能。但是通常以三年作为一个周期，经过几轮调整，商场会进入到稳定经营的层面。

当然未来的购物中心、商场的竞争可能会非常激烈，但是有准备的、做得好的在这当中还是能够存活下来的。所以龙湖地产用15年的时间，用一个匀速、甚至是保守的速度来慢慢加大我们商业地产的份额，也不排除过程当中如果有好的机会，再把速度做一些调整。