珠江实业后续项目跟进乏力 凸显土储短板

老牌房企广州珠江实业股份有限公司(600684.SH，下称“珠江实业” )曾享受着诸多的土地红利，有集团下拨的诸多的低地价项目，又因龟速开发，坐享土地增值暴利。

然而，在错过黄金十年的绝佳发展机遇后，珠江实业主要凭借颐德公馆等项目逆袭，业绩大增。不过，业内指出，珠江实业面临着后续发展困境：仓储匮乏，后续可售项目稀少等困境。随着 “土地红利”的消失，珠江实业公司后续项目储备较为匮乏，资金实力较弱，因而其未来经营业绩存在较大不确定性，有分析师为珠江实业给予了“中性”投资评级。

更为引人注目的是，珠实集团的子公司在土地市场大举拿地，其规模比上市公司珠江实业的规模还要大。同业竞争的问题一直没有能够得到有效的解决。

坐享土地增值暴利

位于广州珠江新城的颐德公馆，是珠江实业近年来的主要利润来源。

颐德公馆地块的历史可追溯到上个世纪的年代。1999年，珠江新城L2、L3-1、L3-2地块，由珠江实业联合广州宏瀚房地产开发有限公司(下称“宏瀚公司”)，纳入囊中，是珠江实业与广州合富房地产发展有限公司、宏瀚公司三方合作开发的项目，但后又摊上与合作公司的合同纠纷案。

直到2005年底，珠江实业与合作方广州合富房地产发展有限公司、广州宏瀚房地产开发有限公司三方一揽子协商解决三方之间所有的七个仲裁及诉讼案件，并签署了具有法律效力的谅解备忘录，珠江实业由此正式获得珠江新城L3-1、L3-2地块开发权(项目名为珠江璟园)，宏瀚公司则获得珠江新城L2地块的开发权(项目名为尚东君御)。至此，拖累珠江实业长达数年、总共涉及金额超过数亿元的7个连环诉讼均得到和解。

珠江璟园即为颐德公馆，但该项目南区直到2009年8月开工，而北区高层更是直到2010 年1月底开工。到如今，该项目已历经十数年，当年楼面价不过2300元/平方米，近半年来的销售均价近53000元/平方米，身价暴增20余倍。据业界透露，该盘也一度捂盘惜售，甚至在广州双限政策下，该项目也一度出现量价齐升的局面，让珠江实业赚得盆满钵满。

珠江实业2012年度的财务报表显示：珠江实业去年总营业收入为17.96亿元，同比增长48.23%，净利润3.44亿元，同比增长55.16%。其中，珠江璟园贡献了12.05亿元，成为最主要的收入来源。其次是长沙珠江花城项目，贡献了5亿多元。

而网易阳光家缘数据显示，截至7月29日，珠江璟园项目累计已售227套，未售170套，只剩不足43%的货量。

珠江实业在广州在建的还有S8项目和光隆大厦项目。由于开发周期长，这些低价项目同样可以享受慢开发带来的土地溢价。

2008年，珠江实业以1.56亿元的总价收购珠实集团旗下S8地块，折合楼面地价仅仅为3850元/平方米，不过，该项目总体延续了珠江实业的慢开发风格。虽然数度说要开工，但直到去年底才动工。珠江实业证券事务部相关人士接受时代周报记者采访时称：“S8项目在2012年12月5日已经开工了。”但竣工仍无时间表。

另一个项目为广隆大厦，如今改名为御东雅苑，位于越秀区纪念堂地铁站旁。该项目同样历经漫长的开发周期。广隆项目是由珠江实业与香港会德丰于1992年签署合作协议的项目，后来由于双方矛盾，直到2008年双方才成立合作公司，正式启动项目的开发建设。但到2011年才正式奠基，且珠江实业仅持有30%的股权。

不过，这两个项目都还在建设阶段，竣工日期未明，而随着颐德公馆和长沙珠江花城的销售收尾，后续项目跟进也乏力。有研报指出，珠江实业2013-2014年销售将“前高后低”，“2014年公司可售资源将显著减少”。

土储短板是发展掣肘

珠江实业上述项目，主要是受益于珠实集团的支援，但随着支援的一度中断，珠江实业的土储显得后继无力。实际上，珠江实业管理层也承认土储是发展掣肘。今年5月，珠江实业财务总监张逸波在业绩说明会上坦言，公司目前遇到的最大困难就是土储不足，正在积极拓展。

珠江实业董秘黄静也表示，除目前已进入销售及一些正在建设的项目外，仅剩下长沙珠江郦城2个组团尚未开发，总建筑面积约17万平方米，去年10月拿的长沙华英地块预计开发的总建筑面积约22万平方米，两项目合计尚未开发面积达39万平方米。

而自2009年以来，珠江实业仅有两次公告拿地。而珠江实业目前的拓展方式多以收购股权、合作开发的方式进行。

今年2月7日，珠江实业发布公告称，拟以约4.21亿元的价格收购嘉德丰公司80%的股权，而嘉德丰公司旗下主要项目广州市永和经济区YH-J1地块，应有部分股权交给珠江实业。据悉，该地块处于萝岗永和开发区，用途为商住。

今年3月29日，珠江实业与海南陆桥集团有限公司（下称“陆桥集团”）共同对海南项目公司增资，珠江实业增资3亿元，持股比例增为51%，陆桥集团占股为49%，双方共同经营管理项目公司，合作开发项目公司所持有的“五源河休闲度假区”项目。

另外，珠江实业还参与一个项目，即JY-8项目，历史资料显示，该地块由广州捷星房地产有限公司（以下简称捷星公司）开发。该公司由珠实集团、其海外企业瑞士中星投资有限公司和珠江实业共同持股，珠江实业持有捷星公司的股权比例为25.953%。

这个项目的合作意向书，则早于1993年5月3日签订。珠江实业在2000年年报中也提及该项目，其称 “JY-8项目地处广州市中山四路以南，德政中路以东，项目总用地面积10181平方米，可建写字楼65844平方米，商业、旅业22000平方米，项目立项时正处房地产高潮期，获利前景非常良好”。但是，时至今日，该项目仍无实质进展。

虽然有相关人士断言：“珠实集团资产注入和整体上市也值得期待，完全无必要在土地二级市场参加‘招拍挂’拿高价地王。”

而包括某房企负责人在内的多位业内人士都对时代周报记者表示，目前房企上市门槛太高，堰塞湖现象显著，上市环境不乐观。且值得一提的是，自2008年向珠江实业注入S8地块后，珠实集团便再未有相似动作。“之前，珠江实业因为集团的支持，被划拨了很多低成本的优质地块，现在就不会有这个优势了。”有分析师表示，珠江实业的土地红利正在逐渐消失。

“我们注意到公司管理层市场化改革的努力，但随着‘土地红利’的消失，公司后续项目储备较为匮乏，而且公司面临着资金实力较弱的问题，未来经营业绩存在较大不确定性，我们首次关注给予‘中性’投资评级。” 新时代证券分析师裴明华表示。

集团子公司比珠实规模还大

珠实集团于2013年7月25日通过上交所系统增持珠江实业股份661.17万股，占公司总股本的1.39%。此次增持后，珠实集团持有公司股份13909万股，占公司总股本的29.33%；珠实集团与一致行动人广州市人民政府国有资产监督管理委员会合计持有的公司股份数量为1.605亿股,占公司总股本的33.85%。

珠实集团表示，基于对珠江实业未来发展的信心，珠江实业集团拟自首次增持日(2013年7月25日)起12个月内，以自身名义通过上海证券交易所交易系统增持公司股份，累计增持比例不超过公司已发行总股份的2%(含本次已增持股份在内)。

虽然这次增持上市公司股份，但珠实集团一方面自2008年之后便再未对珠江实业表示实质性的资产注入方面的支持，另一方面，与珠江实业在土地市场的低调表现截然不同的是，珠江实业母公司珠实集团却频频现身，高价拿地。

去年11月30日，珠实集团就以总价10.49亿、配建3100平方米保障房面积的代价竞得荔湾区金蝶旧厂地块，溢价率高达45%，楼面价1.42万元/平方米，其楼面地价已经与附近楼盘在售价格贴近，一举成为芳村新地王。2012年12月27日，珠实集团又以总价11.49亿元及配建65000平方米保障房面积的代价夺得白云新城宅地。

今年7月19日，珠实集团旗下企业广州市东建实业集团有限公司又拿下海珠区海联路一宅地。

而有知情人士直言：“上市公司和珠实集团下属的2个子公司（一级房地产公司）存在同业竞争关系，这两个子公司的规模比上市公司的规模还要大。”

“同业竞争的问题，是历史遗留的问题。而关于资产注入及大股东增持的相关事宜，都属于大股东的决策范围。”珠江实业相关人士对时代周报记者表示。