邵非：下半年再开50家店

“作为一家中介企业，无论何时都要提高市场占有率。”德佑地产董事长兼总经理邵非日前在接受早报专访时说。

邵非告诉记者，德佑目前门店数量已突破百家，在市中心非常密集，接下去就该布点次中心城区，今年还要再开50家店。

布局次中心

“我们今年在开店方面投入比较大的是浦东、虹口、长宁以及闵行。虹口的门店分布在瑞虹新城周边，浦东主要分布在洋泾和联洋板块，闵行分布在金汇板块，长宁则分布在春天花园项目附近。争取在今年年底，门店总数扩充至160家左右。”

邵非对快速扩容有十足的底气，是基于德佑上半年的业绩。仅3月份，德佑的销售额已相当于往年两个月的销售额。上半年，平均一个月的营业收入在4000万元左右。

“所以说，上半年我们已经完成了近3亿元。”邵非表示，上半年上海二手房市场除了3月份出现了一个赶政策末班车的小高峰，其他几个月都相对稳定，尤其在3月份政策出台后，人们曾一度担心市场会有一个比较大的回落，但实际上并没有出现这样的情况。这可能和政策没有彻底执行有关，如果彻底执行相信对市场的冲击会是巨大的。

不过，面对下半年市场的不确定性，邵非也很难预估二手房市场的未来走势。

“房地产市场受政策影响太大，政策出台后的3-6个月，往往市场就会有很大的变化。我个人认为，下半年的情况可能没有上半年这么乐观，预计下半年每月二手房市场成交量将维持在2万套左右。全年大概在25万-30万套之间。”

邵非表示，排除3月份为赶政策末班车而出现的成交高峰这个特例，今年上半年上海二手房的总体成交量比去年还是有近20%的增长，房价也随着成交量的增加出现了上涨，不过近期房价开始企稳了。

据统计，2012年全年，上海二手房成交达到20万套，创3年新高，是全国二手房成交量最高的城市，北京居次，成交达14.3万套。

按照邵非的预估，今年全年上海的二手房的成交量应该与去年持平。

据悉，目前在德佑的门店中，成交量对比，市中心与郊区的偏差值不是很大，但一些刚需的片区，如大华板块、闵行一些板块的成交量相对比市中心更为活跃。“当然市中心的成交也没有令我们失望，过亿元的大单不时出现，但并非主流。”邵非告诉记者。

独立商用物业

下半年，德佑地产将把商用业务独立出来，成立一家名为"德融地产"的独立品牌。

邵非表示，德融地产的前身是德佑的商用部，已经运营了6年时间，此前德佑商用物业的营业收入占德佑整个营收的20%左右。市场上一直认为德佑是做中高端二手房的，其实德佑在商用领域也涉足广泛，业绩排名一直在全市领先，口碑也不错。继续作为一个部门运营的话，空间有限，在业务拓展、规范化和企业制度方面会受到住宅业务的制约，所以德佑才会考虑将商用部独立出来。这样也能清晰地定位“德佑”和“德融”的品牌，今后，“德佑”就专营二手住宅代理业务；“德融”就定位商业不动产，这样的定位更清晰。

选择在此节点加大对商用物业领域的投入，邵非的理由是，政策市中，商用物业的潜力越发凸显，因为目前还没有很严厉的政策去限制商业地产市场。

“商业地产是企业的经营行为，能直接提供就业机会，是直接支撑社会商业活动的载体，所以它不像住宅或投资需求会牵涉到民生问题，容易受到调控。德佑这么做其实会带来企业成本的上升，因为有一个全新的品牌需要做推广，还要搭建一套新的管理团队，但未来德佑还是希望能做这一领域的领航者。”邵非如是说。

不少专家认为上海的商业地产有过剩的危险，但邵非持不同的看法。“我觉得上海的商业地产是被低估了，可能某些片区因为规划问题会有扎堆开发带来的过剩危险，但这仅仅是个案。上海的商业建设其实是不足的，我们去深圳、香港看看，那里遍地都是商铺。而且我们通过市场调研了解到，需求客户相当多，但房东愿意出售的商用物业却非常少。”

“没有急抛降价的房东”

面对上海楼市下半年的走势，邵非认为还是要先看政策表现。

“如果个税政策不像北京那样强制执行，那么市场仍会相对稳定；如果强制执行，那么市场一定会遭受重创。在我看来，下半年的走势完全取决于政策，而且我个人认为，下半年不会有全新的政策出台，因为仅20%个税这一条就够有杀伤力了。”

邵非认为，调控的引而不发本身也具有一定的威慑作用，从过去几年调控的手段来看，一旦房价出现失控的危险，马上政策就会跟上，可以这么说，房价走势要看政策，而政策走势又要看房价。

目前，从供需方面来看，上半年上海楼市消化了很大的需求，那么下半年市场可能会出现短期观望。

“其实，我们原本认为3月政策出台后，该赶末班车的都赶上了，今年4月上海楼市就会进入观望期，但其实4月市场稍作迟疑，成交量又回升了，说明购买力还是很强劲。而且据德佑前线门店反映，现在客户来电询问的数量远远大于房东挂牌数量。可以这么说，在3月份消耗更多的是房源而不是客户。”

邵非表示，现在房东的心态很微妙，有些房东认为，政策出来后，房价非但没有下来，成交势头也不错，所以惜售的心态有所持续；而有些房东则担心哪天个税政策突然强制执行，造成交易成本的大幅上升，选择落袋为安，按正常市场价挂牌出售。但是值得关注的是，德佑没有看到急降抛售的房东，而且买卖过程中也没有很大的议价空间。