早报记者 王齐
“既然人口集中到大城市，特别是高端人群集中到大城市及大城市群，房地产在这些城市的发展前景也被看好，风险相对来说也比较低。”
7月16日，在“中国城市房地产市场投资前景排行榜和风险排行榜”发布会上，易居（中国）控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱作出上述判断。
据上述榜单，中国城市房地产发展前景排名前十的，分别是上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、成都、沈阳、苏州和南京。而城市房地产风险排行榜前50名几乎皆为三四线城市，尤以甘肃陇南、甘肃武威、甘肃酒泉、甘肃定西和内蒙古鄂尔多斯更甚。
前述榜单主要以市场容量、市场需求、市场供求和外部环境四个因素，考量分析城市住宅开发风险与前景，研究对象覆盖全国逾280个地级以上市。
丁祖昱解释，从区域视角看，城市群具有的网络化与规模化效应，使得人口与经济形成多中心布局，中心地带房地产风险较低，典型的如长三角、珠三角、京津冀、山东半岛四个城市群。中部部分城市人口向核心城市转移，令市场购买力弱化，房地产风险放大，如人口向合肥等转移的安徽亳州，向长沙等转移的湖南张家界、怀化等。而西北地区形成风险集中圈，一类是由于过度炒作、泡沫化，如鄂尔多斯等；另一类是甘肃的陇南、庆阳，以及宁夏的固原等中国最为贫穷等干旱缺水地区。
据经济参考报报道，利用“商品住宅用地出让用地建筑面积/商品住宅销售面积”计算近三年城市供求比，一线城市供求比仅为0.64，供小于求。与之相对的是，三四线城市供求比均值达1.22，供过于求。其中，甘肃武威供求比高达8.06，山西大同供求比高达5.7，鄂尔多斯4.9，延安4.34。而正常情况下，供求比在0.8至1.2区间内表示供求平衡。
在丁祖昱看来，小城镇作为未来城镇化发展的重点，未来发展空间不小。但这是一个相对的问题。小城镇自身可能会有天翻地覆的变化，但和大城市在绝对值上是不能比的。“我个人也看好小城镇，特别是未来3-5年，很多小城镇会面临一轮快速发展，房地产也会相应发展，但它和大城市的容量、规模不可同日而语。”
本文来源：东方早报
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