前十房企销售涨幅达44% 金融调控楼市力度或加大

网易财经7月8日讯 今年3月国内楼市拉开新一轮的调控大幕，然而，国人以为能遏制住房价飙升的幻想最终被房地产市场的疯狂表现摧毁。国内前十大房企上半年销售总额超4900亿元，相比去年同期涨幅达44%。

另一方面，进入5月份以来，市场交投畅旺，广州、上海等频现地王，这是否预示着新一轮房价大涨即将到来？值得注意的是，随着楼市调控应急政策的失效，以及最近的“钱荒”效应导致市场流动性趋紧，中央政府或将更多通过金融手段、市场手段治疗楼市高烧。

房企销售逆市飘红 平均涨幅超四成

今年以来，国内房地产市场处于持续调控中，但开发商销售爆发却成为不争事实。

“已经看了两个多月的房子，越看越贵，仅隔两天时间，业主居然坐地起价”，在广州天河区上班的小王无奈说到，由于市区盘太贵，自己资金又有限，只有将目光瞄向广州郊区楼盘。

近期他看中广州番禺某大盘一套60平方米的两房，业主最初报价82万，正准备下定金购买时，业主却坐地返价要85万才卖。

“尽管很中意，但3万差距确实难以承担，毕竟还未算上各种税费，中介费，这样一来总价可近90万了，太贵了。”小王说。

网易财经注意到，上述广州番禺大型楼盘，由于交通配套相对便利，成为不少刚需人士的选择，但随着广州房价攀升，该区域水涨船高。诸如一套52平方米的小两房，楼龄近10年，报价高达93万，折合单价达1.78万元/平方米，而附近同样的一手房报价仅在1.9万元/平方米。

日前国家统计局公布5月全国大中城市房价数据从同比来看，广州等一线城市房价依然遥遥领先，最高涨幅也创下新高，达到15%。

此外从万科、保利、中国海外等大型房企销售数据也可看出。今年1-6月份，万科累计实现销售面积716.4万平方米，同比增18.9%；销售金额836.7亿元，同比增33.79%。相比去年同期，其销售增长幅度也远超去年。2012年万科同期涨幅仅在个位数。

不仅是万科，保利地产今年前6个月实现签约面积562万平方米，同比增长28.3%；实现签约金额为636.4亿元，同比增长26.54%。在销售单价方面，上半年累计平均销售单价为11324元/平方米，实现连续5个月上涨，且超出2012年全年平均成交单价。

根据中国指数院监测万科、保利、中国海外等销售前10房企数据显示，今年上半年10大房企销售总额达到4900亿元，相比去年同期增长44%。有9家房企今年上半年总体销售额已达到去年业绩的50%，万科、恒大、碧桂园等8家企业售价实现5%的涨价。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前市场上，产品以刚需为主的高周转的房企一般业绩表现得较好；处于转型中或产品线偏高端的房企业绩受到影响，加上银行收紧对开发企业的贷款背景下，或导致行业大洗牌加速，集中度向大企业倾斜。

一线城市地王频现 配建面积被指过大

调控政策式微之下，一边是开发商实现业绩大涨，另一边是土地市场频爆出地王，引发市场对房价再一次大涨的担心。

网易财经注意到，刚进入下半年的土地市场，仅在7月3日一天时间，在北京和上海两地就分别诞生总价和单价地王。

7月3日，在上海土地市场，一幅22万平方米的地块吸引万科、中海、金地以及融创等8家大型房企，现场报价高达323轮，异常激烈，最终万科以48.7亿元力挫上述房企拿下上海市浦东新区地块。

最终该地块成交楼面价2.14万元/平方米，溢价率88.6%，地块总价成为上海年内新的总价地王。

无独有偶，同一天在北京土地市场，出让的北京丰台花乡夏家胡同地块，由于地块稀缺吸引保利、恒大、中粮地产、九龙仓以及中铁等高达15家企竞拍，最终懋源以17.7亿元总价，外加配建3.8万平米公租房，击败恒大、合景泰富，夺得夏家胡同地块的开发权，刨除公租房因素，楼面价折合45819元/平米,成为今年北京单价地王。

延续上半年的火爆销售行情，房企不差钱表现持续上演，高单价、高溢价地块频现、“地王”记录也屡被刷新。网易财经据公开数据粗略统计，截至目前，北京、上海、广州以及长沙共计出现8个单价或总价地王。

5月份，广州一连拍出三个“地王”，其中位于广州海珠区一临江地块由国企越秀地产拿下，楼面地价高达3.5万元/平方米，刷新白云区刚诞生的“新地王”纪录；

5月3日，长沙金融生态区的一商住地块，以35.79亿元的总价，刷新长沙2012年的最高纪录。

5月9日上海拍出世博会两地块，楼面单价接连刷新该市年内单价“地王”。其中一块甚至以超过4万元/平方米的价格创下上海三年以来的楼面地价新高。

张宏伟认为，无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，在房地产市场基本面刚刚回暖的市场环境下，都不是一件好事情。

不少评论直指地价攀升是地方政府配建面积加大导致。据悉，本月恒大以35.6亿元配建26万平米公租房的价格拿下北京昌平沙河高教园地块，成为其战略性步伐。值得注意是，其公建配套占比过半。其实不仅北京土地市场如此，此前广州三地王也因配建比例过高，开发商实际承担楼面成本价也持续攀升，这最终也将会传导至房价，让购房者买单。

深圳天健集团股份有限公司总经理宋扬在其首个广州项目入市的发布会上向网易财经透露，从地价来看，今年确实比较高。以广州为例，过去几年广州地价相对平稳，但有个滞后效应，近期得到爆发。

一位外资房企开发部人士表示，如果依照上述剔除共建配套计算，就会有很多地王，值得注意的是，当前土地市场拿地王的集中在中小开发商，说明他们对后市乐观，而排名前几位的大型房企拿地还是相对谨慎，一般最多是总价，不会有单价地王。

“钱荒”致流动性趋紧  金融调控引发猜想

一边欢喜，一边忧愁。6月初，由于银行间市场拆借利率大幅飙升引起“钱荒”，导致资本市场一片恐慌，而尤以房地产这种资金密集型的行业，受到诸多质疑，一时间多家银行传出暂停个贷发放的消息。

7月5日晚间，国务院办公厅紧急对外发布了《金融支持经济结构调整和转型升级指导意见》，其中促进金融消费升级中，特别指出了要积极满足居民家庭首套自住购房，提出了有保有压，规范房地产融资。

加上6月19日的国务院常务会议上，政府提出通过金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施，集中盘活存量。这被行业解读为政府有意不再直接限制房价上涨，而是试图从金融手段资金上着手。

“迄今为止，这次调控除了采取高价盘限售举措，并没有采取过多的行政手段，这也是有别于以往的调控政策”，宋扬说，预计还是因资金的影响，上面想通过市场手段进行调控。

对于是否会放开房地产融资这块，宋扬认为，目前来看机会还不是很大，毕竟境外融资成本很低，很多企业都通过这个手段在做。

上述外资房企开发部人士认为，今年下半年房价上涨估计比较难，对开发商回款影响大的主要是信贷，如果信贷卡得很死，又不做刚需产品，企业贷款回款慢，资金就会出现问题。现在在流动性紧张的影响下，大型房企策略都会保持谨慎。

“当前政策挤压货币泡沫，不会像以往出现通过货币超发来刺激经济，房企融资现在也仅是停留在文件层面，具体操作还不清楚，估计放宽很难”，他认为。

世联数据显示，6月份16家开发商共斥资323亿元用于购置土地，相对于5月份，拿地节奏有所放缓；40个大中城市的土地成交溢价率，6月为17.55％，比5月份下降5.57个百分点，意味着土地价格上涨幅度在放缓。

该机构分析人士透露，6月底的银行缺钱事件已经说明流动性产生转向，未来央行的信贷投放将趋于谨慎。尽管流动性对房地产市场的影响存在滞后效应，但不确定性上升。

“目前来看，开发商出于对流动性收紧可能对市场造成不利影响的担忧，也将会在三季度集中推盘加速跑量”，上述外资房企开发部人士如此认为。

网易财经也注意到，近期房企推货似乎正在发生变化。越秀地产首先在全国范围内打折促销，从7月10日起将在全国12个城市25个（包括在售和即将开售）的楼盘拉开大范围的打折促销活动，优惠总额高达过亿，加速走货。

而深圳天健集团近期推出在广州首个名为天健上城住宅项目，总体量为22万平方米，在推货中更是提出“免首付”招数，户型面积集中在76平方米。尽管数量仅有三套，但无疑释放出了加快出货意味。

张宏伟说，在下半年“流动性”趋紧的市场背景下，宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场调控政策不会有太大变化，预计不会有特别大的政策出台，这也是为楼市长效调控机制出台争取更多的时间。（朱玲）