单价3万元以下，面积90-150平方米楼盘最“吃香”

早报记者 董琳霞

供应：

150平方米以上房源存量最大

根据上海中原研究咨询部提供的数据，目前上海新房中90平方米以下的房源总量为116.73万平方米（共计14785套），占住宅产品全部存量的11%（套数占比为22%）。该面积段供应最大的项目是位于临港新城板块的东港铭筑，目前项目存量面积为4.59万平方米（共计526套）。

90-150平方米的房源总量为296.56万平方米（共计25169套），占住宅全部存量的28%（套数占比为38%）。该面积段供应最大的项目是位于嘉定主城区板块的嘉宝梦之湾景苑，目前项目存量面积为5.86万平方米（共计471套）。

150平方米以上的房源总量为630.42万平方米（共计25837套），占住宅全部存量的60%（套数占比为39%）。该面积段供应最大的项目是位于青浦区赵巷板块的金地天境城，目前项目存量为8.11万平方米（共计292套）。

同策高级分析师许之静分析数据认为，从当前市场看，90平方米以下的小户型依旧是市场最稀缺和畅销的产品，新上市主力户型在90平方米以下的项目，如虹桥宝龙城等，都是开盘即售罄。

“目前上海新房供应结构出现明显偏差，刚需、改善型房源紧缺，大面积豪宅项目过剩。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍对记者表示，目前最稀缺的户型为90平方米以下紧凑型两房及一房，改善型需求的两、三房也较为稀缺，而户型面积在150平方米以上（特别是170平方米以上）的房源存量最大。

宋会雍称，上海新房市场供应结构失衡局面在市场中已经延续一段时间，低端楼盘卖得快，而高端楼盘卖得慢。这是由产品的特性和需求面决定的，刚需一直占据市场的主导位置。但必须看到，外围中低端房源的供应规模和潜在供应都比较旺盛，而高端物业虽然当期存量较大，但未来的供应潜力有限，主要集中在中环线以内和外围几个核心别墅区。

成交：

改善型需求占主导地位

上海中原数据显示，上半年上海新房90平方米以下的房源成交总量为120.79万平方米（共计14809套），占住宅产品上半年成交总量的21%（套数占比为31%）。

该面积段成交最大的项目是位于青浦北部板块的绿地时代名邸，该项目该面积段上半年成交量已达4.73万平方米（共计587套），成交均价为10335元/平方米。目前存量按该项目今年上半年月均销售速度计算，仍需消化近6个月。

上半年上海新房中90-150平方米的房源成交总量为273.98万平方米（共计23937套），占住宅产品上半年成交总量的47%（套数占比为50%）。

该面积段成交最大的项目是位于浦东唐镇板块的保利御樽苑，该项目该面积段上半年成交量已达5.31万平方米（共计386套），成交均价为22337元/平方米。目前存量按今年上半年月均销售速度计算，仍需消化6个半月。

上半年上海新房中150平方米以上的房源成交总量为183.78万平方米（共计8821套），占住宅产品上半年成交总量的32%（套数占比为19%）。

该面积段成交最大的项目是位于周康板块的御沁园，该项目该面积段上半年成交量已达7.14万平方米（共计403套），成交均价为20003元/平方米。目前存量按今年上半年月均销售速度计算，还可消化20个月有余。

上海中原分析师柯晓娟表示，目前上海成交格局仍以刚需改善项目为主，其中90平方米以下、90-150平方米、150平方米以上的成交面积比例为2：5：3（成交套数比例为3：5：2），由此可以看出，需求最旺盛的面积段为90-150平方米之间，占总成交量的一半左右。成交相对较少的面积段从成交面积来看是90平方米以下房源，但从成交套数来看则为150平方米以上房源，这两类房源的成交占成交总量的两到三成。

宋会雍认为，造成这种格局的主要原因还是当前的政策及市场环境。政策鼓励刚需，抑制投资，刚需及改善购房者大多希望能一步到位，购房价格既在可以承受的范围内，又满足了生活品质的提升，因此对中端房源的需求显得更旺盛。而那些面积小或者总价高的房源销量则相对较为惨淡。另外，因为最近几年“90/70”政策逐渐淡出，市场供应结构重新偏向大房型，供应源头上的变化，决定了需求结构的调整。

许之静表示，需求最为旺盛的面积段毋庸置疑是90平方米以下的户型，成交套数占全市的三成以上，但由于经常处于供不应求的状态，在成交数据上无法与成交主力的90-150平方米户型相匹敌。随着今年上半年开发商资金面转好，“国五条”细则对中高端产品可能产生冲击的预期，使得改善型产品在上半年表现突出，因此90-150平方米的产品在上半年占了全市成交的半壁江山。而150平方米以上的产品多为大平层和别墅类产品，别墅市场今年以来持续萎靡不振，纵使大平层公寓市场在今年上半年表现优于去年同期，但占市场总量的比例依旧处于最低水平。同策关于历史成交情况的研究显示，当存量销售周期小于10个月时，房价可能面临上涨压力。因此，150平方米以下户型都将面临一定的价格上涨压力。

价格：

单价3万元以下是成交主力

上海中原研究数据显示，上半年上海新房中单价1.5万元以下的房源成交总量为167.47万平方米（共计15820套），占上半年住宅成交总量的29%（套数占比为33%）。该价格段中成交面积最大的项目是位于南汇区新场板块的上海得意商城，该项目该价格段今年成交量已达4.98万平方米（共计473套），成交均价为13380元/平方米。

上半年上海新房中单价1.5万-3万元的房源成交总量是274.19万平方米（共计22887套），占上半年住宅成交总量的47%（套数占比为48%）。该价格段中成交面积最大的项目是位于周康板块的御沁园，该项目该价格段今年成交量已达9.04万平方米（共计565套），成交均价为18472元/平方米。

上半年上海新房中单价3万-5万元的房源成交总量为112.80万平方米（共计7787套），占上半年住宅成交总量的19%（套数占比为16%）。该价格段中成交面积最大的项目是位于虹口区四川北路板块的瑞虹新城，该项目该价格段今年成交量已达6.73万平方米（共计489套），成交均价为45736元/平方米。

上半年上海新房中单价5万元以上的房源成交总量为24.11万平方米（共计1070套），占上半年住宅成交总量的4%（套数占比为2%）。该价格段中成交面积最大的项目是位于徐汇区龙华板块的云锦东方，该项目该价格段今年成交量已达2.29万平方米（共计100套），成交均价为56497元/平方米。

德佑地产市场研究部总监陆骑麟分析，从各价格段今年上半年销售情况来看，目前上海成交主要是单价3万元以下的房源为主，其中1.5万-3万元价格段是成交最多的房源，占总量的五成左右；其次是1.5万元以下的房源，占总量的三成左右；成交最少的是5万元以上的高端楼盘。

各价格段成交量最大楼盘也是上半年的明星楼盘，其中位于周康板块的御沁园依靠完善的配套和合理的价格定位，在上半年受到追捧；位于虹口的瑞虹新城每次新推房源都可以在短期内快速去化，这离不开该楼盘开发商的操盘和营销能力，以及楼盘在中高端客户中长期积累的良好口碑。位于新场板块的上海意得商城主打小户型刚需产品，低廉的价格和日趋完善的周边环境促使该楼盘上半年销售业绩名列前茅。位于徐汇龙华板块的云锦东方在今年推盘后取得良好的销售业绩，这和该楼盘长期的客户积累有密切关系。

许之静认为，从市场层面看，多数项目价格集中在1.5万元/平方米以上，因此也就造成了1.5万-3万元/平方米的价格段成为成交主流，占全市近一半的份额。而5万元/平方米以上的价格段由于多是高端产品，市场占有率相对较小。从市场比重最大的1.5万-3万元/平方米的价格段房源看，大部分处于周边生活环境较为成熟的外郊环生活圈，也有新规划的轨交支撑和大型商业广场等配套，一般轨交到达市中心时间在1个小时左右。均价在1.5万元/平方米以下的项目往往吸引的主要是区域客户。