新华信托20亿兑付压顶：深圳豪宅亏2亿

新华信托3亿深圳豪宅项目，至今销售量不足15%仍处亏损状态，而6月底到期的鄂尔多斯房地产项目，依然深陷烂尾楼的噩梦。

利润和钢筋混凝土的博弈，迎来判决时刻。在房地产信托市场风生水起的新华信托，正面临前所未有的集中兑付压力。

据理财周报调查，新华信托的3亿深圳豪宅项目，至今销售量不足15%仍处亏损状态，在当地长期饱受卖不动、天价等争议。距离到期日不足半年，能否如期兑付成为悬疑。更迫切的是，6月底到期的鄂尔多斯房地产项目，依然深陷烂尾楼的噩梦。

项目溃败的可能性还在发酵。新华信托多个房地产项目散落在二三线城市，关乎开发能力的开发商资质多为二级以下，甚至为暂定级别，明显违背银监会的相关规定。更离谱的是，武汉一房地产项目融资方的主业是农业与牧鱼业。

今年二季度，新华信托到期的房地产项目至少有9款，涉及金额19.6亿。它撒下的地雷项目，包裹在继续膨胀的房地产泡沫中。泡沫一旦破灭，新华信托的项目可能就砸在手里。

深圳香蜜湖豪宅销量仅13.8%，

亏损2亿

如果司机经验不足，根本无法找到藏在隐蔽入口里的云顶香蜜湖小区。不同于众多繁华地段的豪宅，这座豪宅只有一条坑坑洼洼的泥路可通车，且最多只能并行两辆小汽车。

这正是新华信托在深圳的房地产项目。2011年12月起，新华信托发行了“深圳云顶香蜜湖项目贷款集合资金信托计划”。分期累计融资3亿，其中第一期11150万，第二期8220万，第三期10310万，第四期320万，期限2年，年化预期收益率为10.5%-12%。资金全部用于该项目的开发建设。

“很多司机不知道这个小区在哪里，知道也不愿意去，几年都没修一条能走的路。”深圳一司机向记者坦言。

近日，理财周报记者来到这个楼盘现场。楼盘位于深圳福田，与深圳传统的豪宅片区香蜜湖相隔一条北环大道。唯一的通道上，往来的多是施工泥头车，看房的自驾车不多。路面裸露着黄土，有车驶过则灰尘飞扬。

“一期5栋卖得差不多了，二期有3栋，今年4月27日开盘，也卖了不少。”该楼盘售楼处工作人员告诉记者。据某著名房企网站上登记，该项目住宅总套数为717套，已成交479套。不过，这与深圳市规划和国土委员会（规土委）公示信息有大幅出入。

规土委公示为，万泽云顶1-5栋可售住宅477栋，已备案的97套，其余380套显示为“初始登记”状态。成交套数一共仅99套。

“初始登记是指楼房经过建设、验收后转为开发商名下办理了房产证，通常称‘现楼’，但仍属于‘未售出’；若‘售出’则显示为‘已备案’状态。”该委员会咨询处工作人员解释。也就是说，云顶香蜜湖的真实销售率只有13.8%。

作为信托项目的还款来源，销售率偏低无疑形成兑付压力。值得注意的是，按照规土委的统计，该项目目前尚处于亏损状态。

云顶香蜜湖项目说明书显示，该项目总投资13.07亿，预计销售收入26.55亿，利润丰厚。根据第三方财富规划公司中联财富的项目敏感性评估调查，该项目的盈亏平衡点是销售面积达到可销售面积的46.52%，并且按照每平方米18700元的平均售价。

以此计算，可售面积为7.35万平方米的云顶香蜜湖，至少售出3.42万平方米，收入6.4亿才可盈利。事实上，截至6月6日，规土局公示显示，万泽云顶AB两块地的成交面积和为10962.08平方米，成交收入合计为4.1亿，距离盈亏平衡点还有2亿缺口。

该项目融资方为深圳市玉龙宫实业发展有限公司（下称玉龙宫），是万泽集团有限公司全资子公司。作为增信措施，万泽集团和实际控制人林伟光提供保证担保连带责任，土地抵押率为25%-50%，以及万泽天海置业质押所持有的玉龙宫100%股权。作为最后一道防线，中联财富表示，如果借款人无法履行，受托人有权向借款人派出董事，该董事有权降价销售该项目，直至融资方归还本息及相关费用。

尽管如此，业内人士提醒，高端住宅相对难以处置。而云顶香蜜湖包括高层住宅和联排别墅，其楼盘位置交通不便，周边同质豪宅较多，处置风险较大。

实际上，从2011年面世以来，云顶香蜜湖一直饱受卖不动、违建、天价等争议。作为其最主要的卖点，莲塘尾水库公园至今也只是蓄水，并未有进一步改造动态。

距离12月1日的到期日不到半年，该产品能否如期兑付成为市场悬疑。

鄂尔多斯7.89亿窟窿

目前新华信托更为迫切的地雷项目，滞留在鄂尔多斯。

在鄂尔多斯房地产“大跃进”的2011年，一向倚重房地产的新华信托重金参与。当年7月，即成立“鄂尔多斯正东地产股权投资集合资金信托一期”。据2012年8月24日的资产管理报告显示，该项目已募集3期，累计募集资金10.9亿。此外，市场上还流传着该项目第四、第五期的推介材料，募集资金均为2亿左右。

融资方为鄂尔多斯市正东房地产开发有限公司（下称“正东地产”）。资金投向分为几部分，其中2亿向项目公司增资扩股，8000万受让正东地产法定代表人李正伟先生持有的项目公司8000万股股权，其余信托资金偿还项目公司3亿欠款后，用于建设“正东总部基地”（又名“正东广场”）。

原本，正东广场将诞生一个当地地标式巨型高端城市综合体。然而，鄂尔多斯的房地产泡沫比信托公司想象中来得更早。

2012年3月前后，鄂尔多斯多处房地产传出停工消息，继而讨债的债务人越来越多，鄂尔多斯几乎遍地都可见追债者。

2012年10月，当地传出正东广场停工多时的消息，该项目所处的鄂尔多斯核心区东胜，也沦为冷清的工地。据媒体报道，今年5月底，该区域还是一大片“黑窟窿”。黑窟窿是当地人给烂尾楼起的别称，意思是指结构封顶后，外立面已经玻璃窗未完成后停工的楼房，从远处看，就像一片片黑窟窿。

然而，至今未见新华信托对此有任何提示。新华公司关于该项目的最新资产报告是2012年8月24日发布的。

该报告显示，正东广场可售面积67万平方米，将涵盖五星级酒店、大型商场、商业街等多业态。截至2012年6月30日，正东家园主体工程基本完成，A区主要进行幕墙施工；B区主要进行砌体和部分安装工程施工工作；C区主要进行全面砌体及抹灰工程等工作。

值得注意的是，该项目第一期和第二期将于今年7月21日和9月28日面临兑付，其中第一期募集规模为7亿，第二期为8910万，合计7.89亿。

新华信托在鄂尔多斯的涉足不仅如此。早在2011年3月，新华信托已经成立“鄂尔多斯金澳地产股权投资集合资金信托计划”，募集规模为4.45亿。

金澳地产项目同样处于东胜区。今年2月中旬，有当地人反映“东胜区至今还是一个被圈起来的大坑”。目前，鄂尔多斯房地产市场供给远远大于需求。

金澳地产项目的4.45亿到期日是今年3月3日，新华信托是否已如期兑付？即将到期的7.89亿正东广场黑窟窿如何应付？截至发稿，新华信托未作任何回应。

开发商资质违规

除了踩中鄂尔多斯的系统性风险，新华信托在鄂尔多斯还有一个明显特征：开发商资质偏低。实际上，这个带有鄂尔多斯魔咒的特征，在该公司其他房地产项目中早已蔓延开。

正东项目中，融资方正东房地产公司官网显示，其房地产开发资质为三级。同处于鄂尔多斯的“东胜旧城改造项目股权投资集合资金信托计划”，开发商鄂尔多斯永旭房地产公司为当地企业，注册资本1000万。公开可查资料中，当地2008年度房地产企业资质年检合格显示，永旭地产开发商资质等级为“肆级”。

华南一位信托业内人士表示，“开发商的资质往往跟开发商的资金实力、开发项目能力有直接关系。依据开发商注册资本、从业时间以及房屋开发累计面积等综合因素，资质分为一级、二级、三级、四级以及暂定资质。资质越高，开发商的融资能力、抵御风险能力就越强。”

房地产信托火爆的2011年，银监会就做出相关规定，开展房地产信托业务要严格符合“四三二”规定，即地产商必须“项目四证齐全、企业资本金达到30%、开发商二级以上资质”。

新华信托在这一年成立的几项房地产信托产品中，明显违背上述关于开发商资质的规定。如“台州和园置业股权投资集合资金信托计划”中，台州和园职业有限公司资质为暂定资质；“山东昂立房地产集团有限公司股权投资集合资金信托”计划中，山东昂立房地产集团开发有限公司资质等级为三级。

开发商资质偏低的风险，在已出事房地产项目更加明显。中融信托的青岛凯悦项目中，青岛凯悦置业集团的开发资质原为暂定级，现在则已经沦落为“整改”类。中信信托的舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托中，青岛舒斯贝尔房地产公司的开发资质也仅是暂定类。

尽管开发商资质达标，新华信托的“武汉丰泽苑三期项目贷款集合资金信托计划(B单元)”也存在诸多蹊跷。武汉当地工商资料显示，融资方武汉东湖科技创业农庄有限公司主营业务是农业、牧渔业、生物工程技术及产品的开发销售及技术服务、粮食作物、经济作物、房地产、商品房销售。很明显，这是一家非专业房地产企业。

融资方牵扯如民间借贷纠纷是另一个值得警惕的风暴眼。

新华信托2011年1月成立的“上海录润置业股权投资集合资金信托计划”已深陷借贷危机。

该项目中最主要的增信手段是上海高远置业以及实际控制人邹蕴玉承担连带责任担保。但2012年下半年以来，邹蕴玉因卷入借贷纠纷而陷入债务危机，最终牵累录润置业项目进展缓慢，甚至被民间借贷人士告上法庭。

该产品最新一期管理报告在2012年10月22日发布，项目的进展情况异常缓慢。截至报告当日，江湾23-5地块项目5证未齐，项目还未施工，同时“由于杨浦区对地铁连通口的具体要求有调整，施工图设计正在作相应的调整工作”、“证照办理时间预计将比计划进度滞后约14个月。”这期管理报告并未提及当时高远置业濒临倒闭的情况。

该项目信托资金总额为8.5亿，预计年收益9.8%，将于2014年1月到期。最新进展如何，新华信托未做回复。

新华信托长期以房地产信托为核心业务之一，2011年投向房地产的信托资产高达41.49%，远高于信托业协会统计的当年业内17.24%的最高平均值。去年新华信托这一资产比例已降为18.43%，仍属业内房地产信托大户。

“新华信托2011年有段时间做房地产比较激进，可能有些项目会出现问题，但风险也逼得他们现在加强了风控。”重庆地区一位信托业资深人士向记者透露。

岌岌可危的房地产项目，业内人士普遍认为信托公司有多种途径解决。主要有发新补旧、找第三方接盘，或自身成立开放式可赎回的资金池类产品接盘，以及提前清盘等。

据理财周报不完全统计，今年第二季度，新华信托至少有9款房地产信托到期，涉及金额19.6亿。新华信托董事长翁先定近期对外表示，“信托业没有太大问题，最大的风险只在于流动性。”