江苏副省长徐鸣：楼市困局折射出的是一种社会病

我国房地产市场调控历经10年时间，期间政策几经变化，但总体上讲调控节奏不可谓不频繁，调控手段不可谓不严厉，而始终没有能够遏制住房价格的上涨。究其原因，房地产在我国是一个非常特殊的产业，它关系着经济稳定、城乡发展、民生幸福，呈现利益多元、各方关切的特点，房地产问题的出现有着深刻的社会根源

前不久，东部某城市一婚姻登记中心门口树起了一块牌子，上面有深蓝色的十个大字“楼市有风险，离婚须谨慎”。把楼市与离婚联系在一起，告诫“有风险”，提醒“须谨慎”，这不是黑色幽默，而是当今的一大社会奇观。

据称，“国五条”出台后，一些家庭为突破“限购”及规避税收政策，选择夫妻离婚办法解决买房卖房问题。一时离婚真假莫辨，民政部门婚姻登记中心门口排起了离婚队伍的长龙。民政部门迫于无奈才树起了这么一块颇具黑色幽默的牌子。

　　调控手段不可谓不严厉

我国住房制度改革历经10年，到1998年时全国城镇自有住房比例已经超过了50%。住房制度改革加快了城镇居民住房建设，居民住房状况有了很大的改善。到2009年，我国城市人均住房建筑面积超过了31.3平方米。大规模的商品房建设还促进了房地产的崛起，房地产成为了国民经济的一个大产业。

与此同时，伴随房地产业的迅猛发展，商品房价格也像一匹脱缰的野马腾空而起。为了调控这匹野马，2002年8月，国家建设部、国家计委、财政部等六部委出台《关于加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展的若干意见》。这是实行住房制度改革以来第一次提出要对房地产市场实施宏观调控。这一年，我国商品住宅均价为2092元/平方米。第二年我国暴发“非典”疫情，国民经济发展受到影响。2003年8月，国务院发出18号文件，将房地产行业定位为国民经济发展的支柱产业之一，提出要保持房地产业的持续健康发展。随着“非典”疫情消失，房地产重拾升势。2005年，国务院办公厅先后出台“老八条”、“新八条”，取消房贷等优惠政策，强调稳定房价。这一年，我国商品住宅均价为2937元/平方米。2006年，国务院出台“国六条”、“国十五条”，再次要求“稳定住房价格”。2007年，国家五次加息并提高二套房首付比例。2008年，为应对金融危机影响，国家对住房政策作出微调，对首套首付契税和房贷给予优惠。2009年，国务院出“国四条”；2010年1月，国务院出“国十一条”，4月，出“国十条”；2011年1月，国务院出“国八条”并在上海、重庆进行房地产税试点；2012年，全国多个城市出台限购令。这一年，我国商品住宅均价为5430元/平方米。2013年3月，国务院“国五条”出台，房地产调控进入一个新阶段。

我国房地产市场调控历经10年时间，期间政策几经变化，但总体上讲调控节奏不可谓不频繁，调控手段不可谓不严厉，而始终没有能够遏制住房价格的上涨。究其原因，房地产在我国是一个非常特殊的产业，它关系着经济稳定、城乡发展、民生幸福，呈现利益多元、各方关切的特点，房地产问题的出现有着深刻的社会根源。从某种程度上讲，楼市困局折射出的是一种社会病。

　　高度重视三种社会病病症

社会病病症之一是客观存在的社会贫富差距。大家都知道，我国现行的房地产市场存在三种需求，刚性需求、改善性需求和投资性需求。一般百姓把住房当成基本的生活资料，这是刚性和改善性需求；富裕阶层把住房当成一种投资工具，这是投资性需求。刚性和改善性需求希望房价与收入相匹配，投资性需求期望房价呈上升趋势。由于贫富差距的作用，一般百姓的刚性和改善性需求通常受限制，而富裕阶层的投资冲动随着房价上涨被不断激发。现在到一线中心城市中高档楼盘小区看看，每天晚上约有1/3住房灯是黑的，这些基本上是投资性住房。投资性住房需求过于旺盛是房地产泡沫的始作俑者。

社会病病症之二是普遍存在的地方土地财政。在国外，房地产兴旺给政府带来的是税收增加。而在我国，地方政府从房地产发展中得益最大的是土地出让金。在许多地方，土地出让金收入占地方可用财力的30%，甚至更多。更为重要的是，按现行的财政体制，土地出让金收入是不进入财政预算的。市县长们坦言，吃饭靠财政，办事靠土地(出让金)。这些年，一线城市土地出让金收入不断增长。2012年，全国土地出让金收入2.69万亿元，比上年略有下降，仍处历史高位。据专家估计，现有房价中，土地成本占1/3强，建设成本占1/3弱，土地成本的上升推动了房价上涨。

社会病病症之三是日益突出的大城市病。近几年，我国城市化步伐加快，但并没有呈现大中小城市均衡发展的态势，而是过度发展一线中心城市。一线中心城市的大城市病日益突出，交通拥堵、环境恶化、就业困难、住房紧张等等。住房紧张的原因是一线中心城市土地后备资源缺乏，由此形成的后果是推动房价不断上涨。投资性需求一般喜欢选择这些一线中心城市，因为稀缺的土地后备资源堵住了这些城市房价的下跌空间。

　　直面错综复杂的问题、盘根错节的利益

一个不健康的房地产市场最终会给社会各方面带来严重的伤害，对房地产市场进行适当调控是必须的。但是，各种“限购”或提高房地产交易成本的做法，仅是对投资性需求起到一定的抑制作用，针对当前房地产市场错综复杂的问题、盘根错节的利益，必须找到一个标本兼治、综合施治的途径和办法。

从当前来讲，迫切需要做的事情是：一、房地产交易实行实名制，建立我国房地产信息联网，掌握城镇商品房实际交易和使用状况，开展个人不动产登记，这是实施科学调控必须要做的一项基础性工作。二、把房地产调控的重点放在压缩空置房而非实行“限购”，可以考虑对个人拥有两套以上的住房开征房地产税，而两套以上住房交由房屋中介出租的可以适当减免房地产税，释放空置房源以平抑市场。三、房地产开发用地一律净地出让，实行房地产开发成本公开报备制度，对超出当地同质商品房均价15%-25%以上的楼盘征收所得税，以压缩房地产开发利润空间。四、在城市一、二类地区的土地开发中法定留出15%-25%面积，用于建设公共租赁住房和经济适用房，解决公共租赁住房和经济适用房过于偏远问题，使社会低收入群体更好地融入城市。五、各级政府实行财政全预算管理，将土地出让金收支纳入财政预算，规定土地出让金必须按比例用于公共租赁住房和经济适用房建设，每年人代会要对土地出让金使用状况进行审查。六、对特大城市的发展进行适当规划限制，促进大中小城市和中心城镇的均衡发展。这样，循序渐进，多策并举平抑房价，最终真正实现“居者有其屋”的美好理想。(徐鸣 作者为江苏省人民政府副省长)