什么是合理的住房需求

严荣

在房地产市场运行过程中，住房的供给和需求始终是一对基本矛盾，既影响着住房的建造、销售、流转和分配等各个环节，还对总量、结构、价格、质量等特征指标起到决定作用。较为理想的供需格局是总量平衡、结构合理、房价与消费能力相适应，所谓“供需失衡”可以指总量、结构和价格等各个层面的供需不匹配或不平衡。与其他商品一样，住房的供需关系也是动态调整的，绝对的平衡只会存在于研究者的理论推导之中。

随着住房制度改革的不断推进，中国的住房供需格局也在不断发生变化。如果说在福利分房时期，住房供需失衡主要体现在总量方面，那么在如今，供需失衡则主要表现在结构和价格方面。基于这种认识和判断，近年来的市场调控政策一直将着力点放在改善供需结构和控制房价方面，既强调有效供应，又突出区别化地对待各种住房需求。

在一个主要依靠市场供应住房的体系中，改善供求关系首先需要把握需求状况，强调以需求为导向（事实上，主要由政府提供的保障性住房同样也需要以需求为导向，而且在缺乏市场作为资源配置机制的情况下，住房供给与需求之间的信息不对称更加严重，这也在一定程度上造成当前一方面住房保障需求估测量很大，另一方面不少地方又出现大量保障性住房“空置”的现象，即所谓的“房等人”）。谈到住房需求，就有一个基本问题不容回避：什么是合理的住房需求？

先从政策文本的解读入手。细致梳理近年来中央有关房地产市场调控的政策文件，可以初步归纳出三方面要点。首先，合理住房需求限定为自住需求。《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）在提出“切实调整住房供应结构”时强调要“重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”；2013年2月20日国务院常务会议进一步提出“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”。

其次，投资投机性购房需求是不合理的住房需求。《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔2005〕8号）提出“正确引导居民住房消费，控制不合理需求……加大控制投资性购房需求的力度……有效遏制投机炒作”。之后，投资性购房需求与投机性购房需求就不再区分了，统一被纳入“抑制投资投机性购房需求”的表述之中。

再次，对投资投机性购房需求的认定是依据住房持有时间和家庭拥有住房套数。国办发〔2006〕37号文将购买不足5年进行转让交易的认定为“投机和投资性购房需求”； 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）则将“已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年人）”视为抑制投资投机性购房需求的对象；《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）稍作调整，把购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭、贷款购买第二套住房的家庭和贷款购买第三套及以上住房的家庭都视为“不合理住房需求”，要“坚决抑制”；近两年的政策则将“已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭”视为不合理的住房需求。

可以看出，对于合理和不合理的住房需求，无论在范围界定上，还是在认定依据上，都出现过调整。即便如此，有关住房需求的争论从未停止过。

首先，关于合理与不合理的判定标准问题。按照字面理解，“理”或指“道理或事理”，或指“理性”。可是，在一个正常运行的市场经济体系中，对任何商品的投资或投机性购买可以受到限制或约束，但不宜说不合乎道理，因为投资甚或投机本就是“市场”的应有之义；更不能说不合乎理性，因为每种抉择都是各个经济主体有限理性决策的产物。而且，在房地产市场发展过程中，长期将住房政策从属于经济增长战略，鼓励住房消费和限制住房需求的政策交替出现过，因而更加模糊了对合理与不合理住房需求判断依据的认识。

另外，社会各界对有关住房需求的一些细节问题仍然有很多不同看法，其中两个问题较为突出：一是在政策和操作上如何辨别改善性和投资性购房需求；二是应否以及如何区分投资性和投机性购房需求。在此，列举一对典型年轻夫妻的购房历程来形象化地说明其中的问题。该夫妻在刚成家时受制于预算约束，只能通过贷款购买60平方米的两居室，随着小孩出生并慢慢成长，双职工的家庭又必须请家中的老人来帮助照看小孩，因而住房空间略显狭小，再次购买的问题被提上议事日程。如果该家庭因收入有限，只能选择“卖小买大”，这一般被理解为“改善性购房需求”，但他们对新购房的区位、楼层和品质等特征的考虑，很难说绝无投资动机，更离奇的是，如果他们持有所出售小房的时间在5年以内，那么按照某些年份的政策规定，就会被归入“投机性购房需求”之列。假如该家庭因勤劳节俭，积累了一些储蓄，因而选择“留小买大”，那么按照现有的政策规定，就会归入要被抑制的“不合理住房需求”之列，要承受更高的首付款比例和贷款利息成本。可见，改善性、投资性和投机性购房需求很难客观地判断。

基于以上分析，着眼于建立房地产的长效发展机制，在政策层面至少应从四个方面对住房需求的理解进行调整。

第一，摒弃“不合理住房需求”的政策表述。除了与自住需求一样受预算约束之外，投资性和投机性购房需求还受个人风险偏好的影响。风险偏好是一种基于个人经验、财力、阅历等因素而形成的基本态度，是一种中性的行为取向，无关乎“合理”与否，因而不宜用类似“不合理”的道德判断术语予以定性。

第二，重新梳理住房需求的分类。在此，我很赞成上海社科院张泓铭老师提出的分类思路。他将住房需求分为三类：第一类是自住需求（简称“自需”）；第二类是他住需求（简称“他需”），指购房者购买住房是为了通过租赁提供给别人居住或使用，并获取投资回报；第三类是无住需求（简称“无需”），指购房者购买住房是为了在价格上升到自己的期望水平时抛售套现。对于三类住房需求，他认为应鼓励自住需求，允许他住需求，限制无住需求。这种思路更多地结合了对住房的使用情况而区分住房需求。

第三，加强对空置住房的监管。既然因为主体的动机甚难有效甄别，在操作上也较难清晰地（而且也不宜）分辨改善性需求、投资性需求和投机性需求，那么应该更加注重从客体——住房的使用状况进行分类并加强监管，使稀缺的住房资源真正为社会所用，或者自住，或者出租。这需要从空置住房的统计、租赁合同登记备案和租金收入纳税证明等环节进行优化，在此不详述。

第四，有效引导住房的投资需求。无论从住房市场的发展角度，还是从居民的投资意愿和投资能力等角度，住房的投资需求只能引导而不能完全抑制。比如，可以借鉴美国“低收入家庭住房建设税收抵免”（LITHC）模式，在居民投资与保障性住房建设融资之间建立通道，既有序引导社会投资，又能弥补住房保障的资金短缺。另外，还可以将房地产信托投资基金与代理经租相结合进行探索，既引导投资，又促进包括公租房在内的租赁住房的有序发展。

总体而言，住房政策不宜过多地运用道德判断术语去辨别购房需求和行为。在住房问题上，会有不合法的行为，但很难说哪种需求是“不合理”的，因而与其耗费精力去争辩哪种住房需求合理与否，不如扎扎实实去改进一些“不合理”的政策。

（作者系上海市房地产科学研究院副院长，管理学博士）