提到香江集团，在一些广州地产行业人士眼中，第一反应会是其家居业务。
在长期跟踪香江控股公司的分析师眼里，其最大的利润增长点亦是其目前正在建设中的家居CBD项目。
香江集团现任董事长翟美卿，在深圳依靠“金海马”品牌家居发家，如今其旗下唯一上市公司香江控股，在2012年亦实现销售面积在广州市房地产公司中排名前十的成绩。
然而，香江控股在2010-2012年，连续三年净利润增速下滑，毛利率也相应有所下滑，华东区域有券商分析师表示，这主要源于其毛利率相对较高的三个家居CBD商铺项目，仅成都地区一家开始实现收益，但是长期而言，此类CBD商铺项目周转较快，且模式可复制，外加香江集团本身家居起家的优势，CBD项目应当成为其运营模式中最值得关注的部分。
家居CBD模式加速资金流转
“从长远看来，香江控股更多的价值还在于他的家居CBD项目。”某长期跟踪香江控股的券商分析师表示，“住宅卖完了就没了，但是CBD项目是可以复制、可以持续获得收益的，这是它最大的特色。”
此前，香江控股总裁助理陆国军曾在公开场合表示，公司计划在全国共建设九处家居CBD项目。根据其2012年年度报告显示，其目前已经开始实现收益的项目仅为成都香江全球家居CBD建材城，另香河香江全球家居CBD项目和南京湾家居CBD项目在2013年开始进行试运营。
据香江控股董事会秘书舒剑刚表示，其公司的家居CBD项目是要建成类似于顺德乐从家具城的运营模式。
而上述分析师则表示，其CBD商铺的运营模式，同海宁皮城的“前店后厂”模式最为相似，“家居生产的毛利率原本不高，一旦加上流通环节就更摊薄了它的收益，‘前店后厂’模式省略了其中的流通环节，可以让他们的家居便宜30%左右。”有业内人士告诉记者。
受益于大股东香江集团运营金海马商城时的管理经验、人才集聚和渠道优势，香江控股目前的家居CBD商铺模式亦可相对成熟进行运营。
“他目前的家居CBD模式，是一种产业集聚，很受政府政策的欢迎。”某券商分析师表示，虽然香江控股目前的房地产项目主要仍在住宅地产领域，但是通过此类模式，可以成为政府的限定招拍挂成员，拿地成本十分低廉。
另外，相对于香江控股目前在二三线城市布局的住宅产品，其CBD商铺项目的毛利率均在50%以上，在其此类项目正式进入运营阶段之后，实现收益将十分可观，也将为整个地产公司的毛利率水平做出不少贡献。
据陆国军此前表示，香江控股的家居CBD商铺项目，采取“70%物业自持经营，30%物业产权销售”的模式进行运营。
2013重构布局规划
在2012年初，香江控股先后签订协议，转让其在景德镇两处子公司100%股权和在进贤子公司40%股权资产，共获得1.25亿元人民币的收益。
此后，该公司还就其在连云港地区的住宅项目进行了计提存货跌价准备，“现在大概还有3.4亿没卖。”香江控股内部人士透露。
据香江控股相关人员解释，上述项目调整，主要源于公司在2013年布局规划的重构。
其在2012年年度报告中提出，此后，公司将聚焦珠三角地区，并逐步在北京、上海、深圳此类一线城市，以及在已有项目省会城市的中心区域寻找能快速开发和产生现金流的新项目，进行布局拓展。
“以前的思路是，在郊区大规模拿地，一边养地一边卖，等土地增值。我们目前的翡翠绿洲和番禺锦绣香江项目，都是这样的思路，而且都很成功，就受了这里面的一些影响。”刘龙飞表示，但是随着今年公司布局的变化，“当做长期利益的考虑，会增加一些短期的周转率快的项目，拿一些哪怕在市中心规模稍小的、现金回款快的项目。”
本文来源：理财周报
作者：骆轶琪
责任编辑：
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