胡葆森：城镇化不是房地产化

网易财经讯 2013年中国绿公司年会于4月21日在中国昆明召开，网易财经在期间采访了河南建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森龙先生。

专访建业地产董事局主席 胡葆森

文字实录如下：

网易财经：您一直提到城镇化，我看到您官网上写的生态联盟这块也打造了中国新型的生态城镇，今年中央提出了一个新型化城镇发展，和以往有什么不同，而且现在大家也把一些焦点集中在地产行业这块，您觉得这一块对整个行业的利好您有怎样的一个看法？

胡葆森：我们现在就是新一届的政府在十八大之后提出，今后很长一个时期，将把城镇化作为整个推动中国经济和社会进步的一个主要的抓手，由此我们现在也开始思考整个中国的房地产产业，应该怎么样和中国的城镇化，在今后很长一个时期这样一个大事来结合。首先我们先解决认识问题，过去二十年中国的城市化主要集中在大中城市，现在提出的城镇化实际上等于主战场就不是一个单一的大中城市了，但也不是说主战场就转移到小城镇了，转移到中小城镇了，也不是这样的，今后的二十年是在大中城市加中小城镇，在同步推进，就等于把城市化推进的范围更大了，这是我自己的一个观点。

第二，城市化也不是房地产化，因为城镇化或者叫城市化，最终一个充分的城市化，是要让农民，不是单单一个让农民进城的问题，也不是单单一个农民进城以后买了一个新房，住到城市的问题，它是必须完成三个转换：一个是居住方式的转换，也就是从农村搬到城市居住，第二生产方式的转换，从原来在农村种地，变成到城市务工，第三个转换也很重要，就是要从农民的身份转变为一个城市的市民的身份。

如果这三个转换没有完成，那么我们所说的中国的城镇化是不充分的城镇化，就像现在我们说，在中国的城镇现在有大约2.6亿人，他们虽然已经工作在城市、居住在城市，但是他们的身份还是农民，那么这2.6亿人如果刨除掉的话，中国的城镇化率现在还不足35%，那么所以说，也就是我们下一步的城镇化首先要解决刚才讲的这2.6亿已经进城的务工人员的身份问题，这个身份问题也就带来了整个社会的保障体系，就是各种福利、教育、医疗各种福利，这种政策能不能让这2.6亿人逐步的也要享受到这样一个，就纳入到这个覆盖的范围里。

另外它也不是房地产化，房地产只是解决了他一个居住方式的转换问题，他的就业，当然房地产也在解决部分的就业，但实际上整个就业还是主要靠发展生产，当然房地产作为第三产业的一部分，它也在解决就业方面扮演了一定的载体的角色，但是还不能把它单一的说成是一个房地产化，房地产只是解决了一个居住方式的问题。

地产商，下一步的城镇化我想主要是从两个角度，一个是中小型的地产商，中小型的地产商下一步应该把自己的主战场从大中城市转移到中小城镇，中小城市去，主动的去把自己战略的指向，把今后自己的主战场主动的提前转移到中小城市去，去谋划自己的布局，完成自己的可持续发展的战略模型的设计；第二个是大中型的地产商，应该在巩固已经进入的大中城市的这样一个市场范围的基础上，向中小城市要增量，因为每个企业每年要持续的增长，你的增量从哪儿来？我觉得应该是在巩固既有的大中城市的这样一个市场定位，市场份额的基础上，向中小城市要增量，这是我觉得地产企业下一步需要关注的两个方面。

网易财经：刚才您也提到中小企业和大中型的企业，也是会朝中小城市发展，但是我了解到一些企业，比如像招商还有富力这些，他们选取的这种中小企业，比如说富力就说要有它自己的指标，要有300万人口的，或者是各方面就业的。

胡葆森：他们现在很多企业主要还是，当然因为大中城市的空间也非常大，因为中国有四个直辖市：北京、上海、天津、重庆，还有280个地级城市，像富力、招商这种排在前20位的地产商，现在基本上还集中在这些大中城市，最多也就是到了地级市，现在中国还有349个吧，大约349个县级城市，现在像这种排在前20位的地产商基本上还都没怎么进这种县级市，所以现在对他们来讲，可能主战场还主要是在刚才讲的，建立300个地级以上的城市在进行。

网易财经：本届政府的李克强总理说“改革是最大的红利”，您作为一个行业内的实业家来说，您希望本届政府带来哪些改革？

胡葆森：我觉得主要还是从决策方式上，另外从治理机制上，我们举个例子，过去的这种城市规划，基本上企业是不参与的，这个城市的居民也基本上是不参与的，虽然有时候政府也似乎，也在让居民说参与或者听证，实际上也多流于形式，城市的规划、设计，基本上这个城市如何建，向什么方向，不要说请企业，就是全体市民也基本上参与度非常低，类似这样的决策方式是需要转变的，因为李克强总理这次讲的有一句话讲的非常好，就是政府所向，施政所向，就是行政所向，就是民众所需，我政府要干什么事呢，我的工作方向应该是什么呢，怎么样确定我的工作方向呢？那就是老百姓的需求，应该围绕着老百姓的需求去设定自己的工作方向，这个我觉得这是李克强总理讲的非常重要的下一步政府行政方式的一种转变，我觉得这是等于所有转变里最重要的一种转变，如果把这个转变能做到了，其他的比如讲改革，就是刚才讲的具体的一些制度，我觉得都比较容易推进。因为社会参与度越高，政府能够获取的智慧就越多，如果民众一心，那么没有什么不可以解决的问题。

网易财经：之前有说今年的经济要保7.5，有舆论担心国内的经济会放缓，作为实业这块的投资，可能对这一块也是晴雨表了，您对今年的经济信心是怎样的？

胡葆森：可能我自己自身的战略模型特别特殊，我是围绕着河南省一个省，河南下一步又是整个城镇化的一个主战场，所以整个河南的增长，过去十年一直高于全国的平均的增长速度，今年大概还是在9.5左右，高于全国的7.5的平均速度，所以我等于没有放缓，实际上还在加大在河南的投资力度，比如讲去年的开工量大概就是300万平方米左右，今年的开工量大概会提升50%左右，开工会达到450万平方米左右，所以从我自身来看，我还在加大投资的规模。

网易财经：我们还想了解一下房地产的相关政策，因为毕竟您也是在这个行业里的人吗。

胡葆森：我也是中国房地产业协会的副会长。

网易财经：是，因为现在35个城市也是相继公布了，而且3月份的数据已经出来了，一线、二线其实都在涨的很明显，您觉得今年整个楼市的情况是怎样的？

胡葆森：整个楼市不会出现疯涨这种情况，在个别城市幅度稍微大点这种情况也可能会出现，但就整体而言，整个房价应该会稳中有升，不会出现下降，个别城市下降，这种，但是就整体而言应该是稳中有升。

网易财经：开发商的资金状态是不是今年还是很良好？因为我了解到大家都很…

胡葆森：这个，其实给你的答案都是不准确的，因为各自，就是各自有各自的日子，每家的日子紧、松，都是不一样的，但是我相信现在地产商普遍而言，大家都非常谨慎，在拿地、投资的时候，在制定自己的开工计划的时候还都是比较谨慎的。

网易财经：我想追一个问题，您刚才也说像河南是一个下一步城镇化发展的重点，而且三、四线城市之前，大家可能前一、两年它的一个布局就是说对三、四线比较加快，但是今年，就是去年下半年之后，很多企业又觉得需要很谨慎的，像这种三、四线的情况到底是怎么样的？

胡葆森：三、四线城市他们主要是感觉到这种消费能力的持续提升的能力比较弱，比如你盖了一个楼盘，建了一个30万平方米的楼盘，要消化掉可能需要五年的时间，在大型城市，30万平方米可能一年就消化了，所以去化速度（音）这是一个专业词语，去化速度可能会比较慢，但是关键看你是做了一个县级城市，还是做了两个，还是做了多个，你看我们现在已经做了二十个，我今后三年可能还要再进入二十个，我是在四十个城市，我对每一个城市的这个开工规模，和销售的规模，我是有一个科学的规划和设计的，我不需要一年能消耗掉20万平米，它一年能消化掉五、六万平米就够了，这是我的一个战略区域，所以各自的，因为大家战略指向不一样，所以对三、四线城市的需求。

比如我为啥进入，我的目的，我的需求和其他人不一样，其他人可能追求的是一个短期的利益，那么他一定是到大城市，能多大就多大，能去北京就不去省会，能去省会就不往地级市，一般都是在被迫的在转移，北京进不了了，我就找个省会城市，省会城市也拿不到地了，就被迫到地级市，地级市也混不下去了，才去了县级城市，很多基本上还是机会导向，大家是不一样的。

网易财经：最后想问一下房产税的问题，这个肯定不只是现在…

胡葆森：五年前就开始问了。

网易财经：一直在推进，年年都在说。

胡葆森：你们应该总结总结，为什么五年前就开始关注这个话题，为什么到现在还在关注？

网易财经：您作为开发商这块，对政府推进这一块的税收是怎么看的？

胡葆森：这个税是必然要推的，因为它是被发达国家的这种城市化这个过程中，有效的解决平抑房价，它是一个有效的手段之一，至于这样一个经验什么时候会移植到中国来，需要很多准备工作，为什么五年前就提这个事儿，就是五年前首先解决了认识问题，五年前大家都认识到这个房产税对抑制房价会起到一个有效的作用，首先解决认识问题，但是什么时候推呢？从解决认识问题，到实际实施用了已经五、六年的时间了，就说明这件事情的复杂性、艰巨性，所以这里面还是有个专业的问题，就是征房产税之前，首先要知道向谁收税，向谁征，是不是所有已经买过房的人都要交？

过去二十年，中国已经卖掉了100亿平方米的房子，这100亿平方米的房子都在谁手里？还有包括商品房之前的，那个福利分房，那当然也有六、七十亿平方米，那六、七十亿平方，这加在一起有将近二百亿，或者至少有将近一百七、八十亿平方米的房子，你要按100平米一套，就是将近2亿套房子，现在都在谁手里呢？这个登记、摸底、调查这个工作是一个巨量的工作，你让房管局现有的人去做吗？做不到。

所以我说准备工作需要大量、长期的这样一个准备工作，这也就是为什么过去五、六年我们经常说雷声大雨点小的一个主要原因，现在看来可能还需要一段时间，或者至少现在还处在试点阶段，下一步可能会，比如针对三套房以上的，可能会出这么一个政策，但是至于全面征收，估计还需要三到五年的时间。

网易财经：雅安地震的话，您可不可以写一点祝福的语言，或者建业这块有没有一些行动，呼吁一下，因为毕竟它和“5·12”，好像现在大家一个反应都蛮迅速的。

胡葆森：对，雅安地震也引起了全国人民的关注，我们作为一个地产开发企业，作为一个有21年历史的一个企业，我们也在高度关注，我们也采取了实际的捐助行动，无论是我们的基金，还是我们的足球，还是我们整个建业住宅集团，都在行动起来，拿出我们的一片爱心，来希望雅安的人民能够用自己的意志，在全国人民的支持和帮助下，能够顺利的度过这场灾难。