中城联盟投资总经理路林：中国房地产业仍处上升期

中城投资董事总经理路林　　早报记者 王辰 实习生 江锦 图

“从长波理论来看，国内房地产行业仍在中国经济百年周期的上升期。目前房地产投资领域仍有大量机会，人民币房地产基金将大有作为。” 上海中城联盟投资管理股份有限公司（下称“中城投资”）董事总经理路林在谈及备受市场关注的“国五条”时，显得相对平静。路林说，“对经常变化的政策和房地产市场，我们有基本的预期和应对。”

源于中国城市房地产开发商策略联盟（以下简称“中城联盟”）的中城投资，已在房地产领域深耕十年。2002年9月，万科王石、万通冯仑、建业胡葆森等10余位开发商共同出资，成立了中城投资，被称作国内房地产基金的领跑者。

如今，中城的股东已从原先的11家增至63家，并于2013年1月完成了股份制改造，从原先的有限公司变更为股份有限公司。截至2012年年底，中城投资累计发起设立基金11只，募集规模约50亿元，管理资产总规模达70亿元，累计投资规模超过120亿元。

去年募集基金30亿元

路林曾供职于中宣部、国务院发展研究中心，在新世纪金融租赁有限责任公司、中国高科集团股份有限公司（600730）、上海互联网创业投资有限公司等机构任职多年，于2004年开始担任中城投资总经理。

始建于2002年9月的中城投资历经国内房地产市场多次政策调控，路林几乎全赶上了。路林坦言，房地产是一个政策调控密集的行业，过去历次政策调控带来的市场震动都是有限的、暂时的，房地产市场有其自身规律。在路林看来，从经济周期来看，1998年开始启动的中国房地产行业还是一个持续上升的行业。就长波理论而言，国内房地产行业仍在中国经济百年周期的上升期，人民币房地产基金将大有作为。

采访过程中，路林一直强调中城投资的专业性。据他说，中城联盟离金融近，离房地产稍远。只有这种定位，才能更好地获得发展。

“我们是一家专业房地产基金，投资规模在行业位处前列。”路林说。 2009年，中城投资的投资人门槛在1000万元以上。路林认为，只有这样的投资人，才有风险识别和风险承担的能力。去年11月，该公司旗下基金管理机构北京中城赋比兴，面向私人银行客户发起设立“中城新允”基金，募集规模4.5亿元。该公司另一基金管理机构天津中城赋比兴，面向私人银行客户，发起设立“中城舜齐”基金，募集规模4.2亿元。2012年全年，募集基金30亿元。

路林称，即使项目运作不理想，只要基金产品设计和管理得好，仍可获得合理回报。该公司旗下管理的基金投资运作成功的项目甚至超过40%。

对于基金收益率，路林称，“中城基金一直保证给予投资人稳健的回报。我们首先发现和挖掘好的项目或基础资产，找到好的开发运营操盘手，从而保证项目获得高于房地产市场当期的内部收益率；其次，基金产品设计合理并管理到位，保证投资人获得高于金融资本市场当期平均收益率。”最近两三年，项目或基础资产内部收益率达到20%是正常的。

首只REITs或涉商业资产

2002年成立至今，中城投资经历了三个发展阶段：第一阶段是2002年到2006年，致力于设立产业投资基金；第二阶段是2006年到2009年，中城投资完成了公司型基金改制和转型，成为单一的私募基金，主要投资于房地产开发项目；第三阶段从2009年开始，中城投资将其定位逐步转向“基金孵化器”，即不仅做项目的股权投资，也做基金管理公司的股权投资。

这几年，几乎每一次对外接受媒体采访，路林都要向采访者解释“基金孵化器”。在路林看来，“基金孵化器”（FUND OF GP）是未来中国房地产股权投资领域的趋势。所谓基金孵化器，就是投资于基金管理机构作为股东或LP（有限合伙人），除享有间接投资于基金的投资收益外，还享有作为GP（一般合伙人）出资人带来的基金运营管理超额业绩收益的一部分（通常是50%）。

路林表示，打通私募和公募市场，扩大投资领域，诸如REITs（房地产信托投资基金）等新产品的金融开放是迟早的事情，为此，中城投资将从此前主要投资于项目股权、增量业务，转向投资持有型物业等权益类资产，包括REITs在内的资产证券化是中城投资未来的主要发展方向。

路林透露，第一只REITs可能涉及商业性资产，中城内部正进行基金产品研究，也与监管层积极沟通中。前期通过一个个基金产品收购此类资产，形成有现金流和增值收益的资产包。

冀上海成私募基金中心

脱胎于中城联盟的中城投资将总部放在上海。采访过程中，路林反复强调上海成为未来私募基金中心的可能性，“江浙一带的民间资本传统有现代私募基金的基因”，而上海也是江浙民间资本的集散地。

他认为，诸如“互助会”这样的民间形式就是传统的“私募基金”。这种民间信用形态古已有之，通过“会”让会员有机会筹措资金、同时让其余会员分享收益。“过去基于亲缘、地缘组织的‘会’，发展到现代社会，就是基于事缘、有限参与、专业管理的私募基金。”

但他也指出，与北京、深圳、天津相比，上海的人民币私募股权基金规模与之城市定位有差距。“我们希望，地方政府能在政策上向人民币私募股权基金倾斜，包括商事登记制度、保护基金企业的贷款人和抵押权利人权利、税收优惠等。”

录入编辑：张珺