嘉兴：开发商主唱“新市镇商业”

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用传统工业推动城镇化建设，在人均GDP（国内生产总值）已逼近1万美元的长三角地区遭到了资源瓶颈。能引入新“水源”的PE资本和商业市镇模式，成为嘉兴市目前主推的新型城镇化方向。

在嘉兴市的东南区域，一个占地面积达120万平方米的大型植物园（上海浦东世纪公园的占地面积为140万平方米）正在建设它的二期工程。植物园向东5分钟车程处，是嘉兴市的主城区南湖区规划的省级金融创新示范区核心区，该核心区位于嘉兴余新镇，占地面积2.04平方公里。根据南湖区政府的乐观预期，在五六年后这里将变成中国版“格林尼治基金小镇”（美国康涅狄格州的格林尼治，被喻为全球对冲基金之都），成为长三角地区风险投资者的常驻地。

此外，在人均GDP已逼近1万美元的工业重镇嘉兴王江泾等富饶区域，依托浙江省“小城市”建设的政策，“新市镇商业”正复制一二线城市的有关模式并遍地开花。传统的住宅开发商以敏锐的嗅觉在向商业地产转型，期望能在县镇土地上重塑“万达模式”。

不过发展至今，此前遇阻的资金、土地等资源品配置，出现的重心上下不均衡情况，尚未随着模式的翻新而改革。

“基金小镇”规划用地

拆迁成本人均百万元

早报记者在上述南湖区“基金小镇”规划地现场看到，六车道的主要交通干道已经完工，当地村民的农房和耕地仍在原处。

根据规划，“基金小镇”建设前后共分为四期。其中，第一期基建投入资金在10亿至20亿元，主要以吸引股权投资企业为主；二期将会拓展至银行等其他金融机构。

据南湖区政府人士表述，规划地农房的拆迁工作是委托余新镇在进行。拆迁成本要比嘉兴市其他地域高出很多，拆迁压力比较大，“因政策不错，推进速度还能按照原定计划施行，现在已有近100多户农户签约。……让多数农户满意的政策，必然会增加政府财政支出压力。”

早报记者未能获得《嘉兴国际商务区农房搬迁实施方案》。不过，一份2011年3月发布的《关于嘉兴科技城区域余新镇永明村拆迁工程项目可行性研究报告的批复》文件显示，205户农户的拆迁总投资费用为7972万元；其中，房屋拆迁补偿费4225万元、劳力安置费土地征用费2968万元，基本预备及其他费用464万元，财务费用315万元。若以该标准计算，每户农户的拆迁总投资费用约近40万元。

不过余新镇当地一农户称，2012年镇政府来他们家量地时，给出的拆迁政策大约是土地款一亩地3万元，再按原有面积150平方米、分得了新聚集区4套房，他说：“聚集区新房以现在房地产市场价计算，再加上失地款和各类保障，我自己测算一下，每个成年人的成本差不多近百万元。”

资料显示，2012年余新镇常住人口67万人。这对于一个年财政收入30亿元左右的区级政府来讲，压力着实不小。

南湖区金融办人士告诉早报记者，虽然“基金小镇”共分四期建设，但上述2.04平方公里范围内的农户则是统一拆迁。

“基金小镇”中有350亩地本来就是建设用地，去年底已经上报，今年下半年可以动工并挂牌。但对于2.04平方公里何时能全部建成省级金融创新示范区核心区，南湖区金融办副主任傅强表示实在无法预测，“因不确定因素很多。”

傅强透露，南湖新区的资产质地优良，今后会成为区政府信贷融资的主要平台，后期会用一部分土地抵押融资，“2014年如果还是350亩用地，肯定是不够的，今年还会去省里多争取一些建设用地指标，希望能向我们有所倾斜。”

2010年12月，嘉兴市南湖区成功申报成为浙江省首批七个金融创新示范县（市、区）。南湖区政府开始寻找金融创新的切入点。经过调研后，他们将目标锁定在了股权投资产业上。2011年，南湖区出台了《关于促进南湖区股权投资产业发展的若干意见》，立志将南湖区打造为长三角新的PE聚集地，并在国内首次提出了打造“基金小镇”的概念。

南湖区的设想是，通过5年的努力，在这个区域能够集聚130家以上的基金管理公司、基金和基金的相关机构，基金的实际管理规模能够超过1000亿元，整个金融资产能超过3000亿元。通过10年的努力，能够打造成一个相对有影响的“基金小镇”。

“把PE从京沪深拉过来”

据傅强介绍，当时在调研时发现，当地的高科技企业聚集地——嘉兴科技城里的很多高科技项目都已经到了高速成长期，“这些轻资产的高科技企业正在四处寻求资金的支持。”另外，南湖区是浙江省“国家千人计划”和“浙江省万人计划”人数最多的地区。

“我们就想到这些企业恰是股权投资企业最青睐的，其中也有一部分企业已经到了高速增长期。这是我们的最初设想。”傅强说，“后来我们发现，股权投资业也是个很好的产业，就想干脆把这块做大，在大城市周边做金融服务的配套。”

有了这个初步想法之后，PE企业的规模化进入，成为了南湖金融区的主推核心。“第二步设想就是，有了具规模的PE企业后，再辐射到长三角周边地区的其他高科技企业。”

嘉兴市地处长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带，处于江、海、湖、河交汇之位，与上海、杭州、苏州、湖州等城市相距均不到百公里。该市虽然地理位置优越，但是经济发展却相对落后于周边同级城市。

从2003年底建设启动的嘉兴科技城，截至2011年，园区内注册企业276家，企业投资近50亿元，全年实现规模以上工业总产值32.2亿元，财政总收入1.37亿元，技工贸总收入48亿元。

相比之下，成立于1994年的苏州工业园区，2012年园区生产总值1760亿元，财政收入185亿元。而在30年前，当时同样下辖5个县的地级行政机构，嘉兴市和苏州市的财力曾不相上下。

然而，若拓展到整个嘉兴市范围，“工业带动城镇化”依然是嘉兴市的主基调。2012年，嘉兴市提出了3个千亿工程项目，分别是基础设施、社会事业和产业升级，尤其是产业升级工程预算就需耗费1592亿元。2012年上述三项千亿工程项目的投资就已近530亿元，而2012年整个嘉兴市的财政收入不过200亿元。嘉兴市副市长盛全生曾对媒体表示，后者要将父辈的企业升级为大工业、先进制造业，除了需要人才、技术、资本，还要进行组织结构与商业模式的转型——而这些，正是PE机构所能提供的。

谁都不能否认，吸引更多金融企业入驻，是拉动当地GDP和税收的最佳模式。

路透曾援引天津渤海产业基金一位人士的说法称，以往地方政府产业招商引资，需要拿大量的土地和优惠政策来换项目，但是金融企业尤其是股权投资企业，只要在当地注册，产生了投资收益就需要向当地财政缴税。另外很重要的一点是，相比银行、保险、券商等传统金融机构，PE可以灵活地在各个区域设立子基金来享受地方政策的优待并获取当地资源，而不用去更改注册地。

因而，为了打造成PE的注册天堂，天津滨海新区早在2007年便以较低的注册门槛吸引了大批股权投资机构注册。随后，全国各地都在争抢PE注册资源，而新疆、内蒙古等地区更是依托西部大开发的各项优惠政策，近年来纷纷崛起，成为PE注册地的新热土。

争夺战已然白热化，嘉兴的优势在哪里？

根据南湖区规划，他们打造的“PE小镇”是希望能让这些股权投资人长期入驻。“我们希望把PE投资人从北京、上海、深圳的高楼大厦里拉出来，到我们这里低密度的生活和工作环境中。”傅强说道。

为了吸引这些手握重金的投资客，按照规划，在这个区域内会配套高端的酒店、餐饮、教育、会所、培训学校等设施，“可以视其为一个居住社区。”

非常有意思的是，南湖区政府在打造这个“PE小镇”时颇费心思，将社区建筑图改了一遍又一遍，现在又特意将社区内道路由直变弯，为的只是降低社区内的行车速度；并将步道、自行车道、电瓶车道都独立设立。另外，他们聘请了国内一家专业的PE研究公司，对该行业人员的生活习性、工作特征进行了研究，“他们在这里能享受安静的慢生活，便于思考和生活；但又能随时随地使用各类交通工具，到达项目所在地。”傅强说。

此外，嘉兴军民合用机场建设工程前期工作进展顺利，目前已取得国土资源部、环保部的相关批复，今年下半年将开工建设机场航站楼。

“5年内返税70%”揽PE

在南湖区确定以“基金小镇”为金融示范区的主平台时，2010年到2011年也正是中国的股权投资产业，以“全民PE”的疯狂模式起步的时间点。

2010年，共有82只可投资于大陆地区的PE完成募集，总计276.21亿美元，分别为2009年的2.73倍与2.13倍。2011年的发展更是迅猛，共有235只可投资于大陆地区的PE完成募集，总计388.58亿美元。

股权投资产业爆炸式的成长性，让起步较晚的嘉兴雀跃不已。据傅强表述，在规划PE小镇时其实已经没有建设用地指标了，后来区政府下了很大决心才拿出了上述2.04平方公里的土地。

但是进入2012年后，由于A股 IPO的降温，国内PE主要退出渠道被堵塞，行业明显降温。已投入重金启动当地建设投资的南湖区，也面临了一定的压力。傅强说，目前规划没有任何变化，“因为等三板和四板能够发展起来的话，这个行业不会走下坡路，可持续发展将继续。”

另据当地政府人士透露，有上海证券交易所战略入股的浙江股权交易中心，将在南湖区设立分支机构。该交易中心是朱从玖在2012年离任中国证监会副主席、赴任浙江省副省长后，浙江成立的“三板市场”交易平台。而浙江省当时就是希望这位前证监会副主席能推动省内金融产业的发展。

PE行业遇到的国家政策调控并不仅限于此。国家发改委和各地工商部门自2011年开始陆续对PE企业收紧监管政策。尤其是曾被喻为“注册天堂”的天津，更是在2012年进行了一次全面收紧，相当一部分PE企业由此离开了天津。

不出所料，南湖区金融办也关注到了其中的机遇。在接受采访时，傅强就指出，“因各地工商部门现在对PE注册非常严格，所以PE投资人最关心的当地政府的服务。”他说，南湖区金融办有专门团队帮助PE企业注册登记，包括代理工商登记等流程，只需7个工作日。在PE行业，变更合伙人的情况非常普遍，而在北京、上海等地PE要变更合伙人必须在当地工商部门面签。无疑，南湖区的措施对PE具有一定优势。

为争PE之都，南湖区给出了极大的税收优惠。根据早报记者得到的制定于2012年8月的《南湖金融区股权投资类企业注册招商说明书》称，5年内，股权投资类企业可受到地方财政营业税、企业所得税、个人所得税70%的税收优惠。

这一政策意味着，不仅基金管理公司、基金都有税收优惠，基金高层员工的个税亦可以优惠。这对于本质上依靠人才的PE机构，还是颇具吸引力的。

南湖区政府经过测算的结论是，预计五六年后示范区的土地就可以挂牌出售，届时政府财政将能实现收支平衡。“现在只考虑让全国规模排名前二十的股权投资企业来我们这里进行招投标。”但他透露，上述2.04平方公里内的所有土地并不会全都拿出来拍卖，政府会持有其中一部分。

将目前全国规模排名前二十的股权投资企业做一筛选，要成为“PE小镇”的业主、而非注册客，“PE小镇”的门槛也并不高，如老牌创投企业——深创投的注册资本为35亿元。

开发商主导“新市镇商业”

相比政府搭建平台的“PE小镇”，引入房地产企业、复制“万达”商业模式，是嘉兴市“小城市”建设中的重要一步棋。

2012年，浙江省开始推出的小城市培育试点，嘉兴市拿到了3个试点，分别是崇福、王江泾和姚庄。

“3个小城市试点的推动方式均不相同。”嘉兴市一长期跟踪研究城镇化改造的专家解释道。其中，皮毛制造业发达的崇福镇，采取的是以工业化形式推动城镇化策略；姚庄镇采用的是曝光率最高的“两分两换”政策；而王江泾采取的是新市镇商业模式。在这位专家看来，“新市镇商业模式，因为已有很多的成功案例，所以目前来看，是发展潜力最大、也是成功率最高的一种。”

新市镇商业模式，在全国很多一二线城市已经运作得非常成熟。只是，下沉到乡镇级政府，引入该模式也算是一次试验。“简单来讲，做新市镇商业综合体，就是将一二线大城市的‘万达模式’复制到乡镇一级来。”佳源集团总经理赵银锋说道。

佳源集团在乡镇区域内打造的新市镇商业是一个标准化模式——有一个23万平方米的佳源中心广场，其中商业面积占到10万平方米，有一个标准配置的3000平方米儿童游乐设施，有酒店会议场所、创意公寓和产权酒店等。

赵银锋希望，投资8亿元的佳源中心广场项目能成为当地的地标性建筑群；而这个模式，可以在其他乡镇也同样复制下去。比王江泾开发得更早的濮院镇商业综合体项目，投资金额达到了15亿元。

佳源集团成立至今已有17年，前三个五年，佳源均在进行住宅开发。

从2010年初开始，佳源集团开始转型进入商业综合体开发。“并且，在第四个五年时间里，这会成为我们的主战场。”2010年，恰好是浙江省正式发文提出在全国率先推出小城市培育试点的年份。“除了嘉兴，我们还进入了浙江省内其他几个试点地区，包括杭州、金华、安吉、南浔都有，一共布了19个点。”据悉，今年佳源集团还会启动10余个项目，在未来5-10年的时间里，列入他们规划的共有50个项目，“基本每个项目投资金额都超过10亿元。”根据佳源集团自己的规划，每个项目培育成熟后，每年能实现6亿-8亿元的营业额，并带动直接就业人口2000人。

据赵银锋介绍，在项目启动前期，他们会介入当地镇政府的整体规划。“我们有自己的规划院，有一定的规划实力。”除了商业综合体的建设，佳源集团下一步还计划参与当地基建项目的一级建筑资质。

据悉，在整个商业综合体项目中，商品住宅占比基本都在30%至50%之间。“乡镇上也有高端住宅的需求。”

赵银锋未透露当时佳源集团的拿地价格。他只表示，在土地招拍挂一摘牌后，周边的地价便马上出现了20%的上浮。在一些嘉兴当地的房产中介处，记者看到毗邻佳源中心广场的发展·盛世香园楼盘，2011年开盘时依托佳源中心广场均价高达8000元/平方米，至今一年多期间，价格有跌没有涨。

赵银锋坦言，建设乡镇地区的商业综合体，存在几大困难。首先是，培育期长，至少需要3年的培育期；其次是引入知名商家比较困难，“在前期，必须要在租金上给予知名商家极大优惠。因为商家经营成败，是衡量商业综合体是否成功的最终考核。”而对于开发商来讲，最无法掌控的困难，可能就在于融资和土地指标。“毕竟是乡镇的项目，在向银行进行融资时很难。还有就是囿于乡镇政府权限有限，拿土地指标进展很缓慢，这也导致项目开发周期可能会延长。”

赵银锋说，“我们推进这个项目，是带着公益的性质在做。”虽然他说这话是在为企业树立品牌美誉度，但也确实折射出了部分现实中遇到的困境。

“城镇化与农民新命”专题目录

《专访张林江：应让农民自主选择进城方式，不要强制与土地产权挂钩》

——详见东方早报2月26日A32-A33·聚焦

《一个村庄土地史的细节背后：被农村集体产权屏蔽的农民》

——详见东方早报2月26日A34-A35·聚焦

《巢湖市黄麓镇的春节买房热：打工归来“先买一套将来养老”》

——详见东方早报2月27日A32-A33·聚焦

《成都淮口镇：“十二五”GDP欲年增51%，农民“上楼”遭工作荒》

——详见东方早报2月28日A32-A33·聚焦

《专访郭晓鸣：小城镇政府要扩权强镇，要让农民放心、放胆进城》

——详见东方早报2月28日A34-A35·聚焦