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长安八号的风水乌龙

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“这个地方好惨烈啊,谁敢住进去?”面对长安8号,职业风水师红尘跺着脚惊呼。

红尘的名片上印着“嗣汉天师府国学地理学者、作家”的字样,他自称是三元派的传人,曾出版过《华尔街风水师》、《斩龙》等风水小说,现在已经是圈内颇有名气的风水师了。在2012年之前,红尘一直定居美国,为华尔街的客户服务,但最近,他打算把风水生意的重点转向国内,主营风水地理命理研究、城乡结构规划和楼盘设计业务。

2013年1月的一个下午,红尘顺道去看了看有“京城最著名烂尾楼”之称的长安8号。在寒风凛冽的北京,红尘穿着道家常见的黑色长褂和千层底布鞋,外面裹着一件米黄色的长羽绒服。或许是因为这样的着装有足够的形式感,黑褂和布鞋成了红尘每次见客时的标准装束。

长安8号位于建国门外大街和西大望路交叉口东南角,是长安街一线目前唯一在售的70年产权府邸,由高直型的北楼和弧形的南楼共同组成。它所处的华贸商圈是北京乃至中国发展最快、最重要的现代中央商务区之一,北面正对着全球500强跨国企业北京总部云集的华贸中心和北京最高档的购物中心新光天地,南面背靠通惠河,与它同侧的是潘石屹的建外SOHO,长安8号的巨幅广告下方是地铁一号线大望路站的B出口,交通便捷。

红尘远观了长安8号的形状,掏出iPhone手机,一边运行着一款罗盘指南针软件定方位,一边解释:“我们三元派的风水师都用iPhone罗盘定方位,原因是iPhone用的是地磁指针,其他手机是用北极星的天磁,地磁比天磁更精准,每个方位在不同的地方都有偏差。看风水只需要考虑这个地区的磁场,不考虑天上的东西。”与之前想像中风水师手持罗盘摆卦象的形象不同,现在风水师也用上了高科技产品。

之后红尘又补充说:“我的手机都是联通送的,联通也是我的客户。”

经过各方位观察之后,红尘得出的结论是,长安8号的风水惨烈之极。

从呵形(根据物体形状判断风水)上看,长安8号对面的华贸中心像三把大斧头,斧锋正好砍中长安8号的中轴线。

从五行相克上分析,华贸中心的形是锋利状,五行属金,长安8号的北楼是高直型,五行属木,这就产生了一个很强烈的“金克木”。长安8号南面的通惠河对木型的北楼有“水木相生”的滋养作用,但由于长安8号的南楼是弧形,五行属金,斩断了木与水连接的根部。

另外,红尘说,从北京整体的风水布局上分析,北京的龙气是由北到南,长安街宽阔马路形成了“虚水”,所谓“乘风则散,遇水则界”,虚水阻断了龙气,使得龙气在长安街以北聚集,长安街以南得不到滋养,形成生死路,长安8号恰巧地处长安街以南。    这也能解释北京一个不成文的投资准则,高端项目不在长安街以南投资,多年来北京的房地产业发展出现了南北严重不平衡,目前长安街以南区域还未曾出现过一个成功的高端住宅项目,因此,长安8号先天虚弱。

与红尘相同,大部分人都会把长安8号经营不善归结在风水上,华贸这“三板斧”的造型被公认为长安8号的克星。仔细回想一下长安8号多舛的命运,这种说法似乎挺可信。从2004年的“耀辉国际”到2008年的“擎峰”,再到如今的“长安8号”,各种华贵的名称最终都被“京城最著名的烂尾楼”这个戏称取代。经历了8年里的三次项目更名和四次股权易手之后,没完工的长安8号依然孤零零地伫立在大望桥繁华的街角,与车水马龙、人来人往的大街格格不入。

命运多舛的长安8号

长安8号一诞生就被赋予了特殊的意义和关注。2004年,赶在“8?31”土地大限之前,北京王府世纪发展有限公司经过政府协商等运作手段,艰难地拿下了这长安街沿线上最后一块拥有70年产权的地皮。自当年8月31日之后,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让,土地出让进入市场程序,地产商拿地变得更加困难。该房地产公司的董事长王志才是著名房地产大亨,他另一个更被人们津津乐道的身份是《还珠格格》中晴格格的扮演者王艳的老公,周迅前男友王烁的老爸。

王府世纪拿下地皮之后计划建设长安8号的前身“耀辉国际城”,因为资金周转困难,无力独自开发,于是引入本土大品牌开发商介入。天鸿宝业在2004年动用3100万元收购了耀辉国际城62%的股权,成为了当时耀辉国际的大股东。

但在2004年至2008年这4年的时间中,耀辉国际并未大肆动工,处于囤地阶段,该项目的最大股东天鸿宝业也正在经历着重大变化。2007年8月天鸿宝业获得了首开集团近160亿元的资产注入,重组为首开股份。之后,“耀辉国际”这个项目就归属于首开。

带着“国字头”的首开集团重组后整合内部项目,2008年4月,首开在即将上市之际,以“首开一直致力于开发中档住宅,并不擅长也无兴趣开发豪宅”为由,以4.587亿元将耀辉国际城62%的股份全部转让给了王志才的另一家公司香港世纪协润,此举一方面有利于资金回笼,一方面获得了一些金额不多的小利润。此时,“耀辉国际城”改名为“擎峰”。如果王志才想要取得该项目的操盘权,实施“擎峰”回购计划,除了4.587亿元的股份转让金外,还要负担股东借款本息共计约11.41亿元的债务,共需要向首开支付近16亿元的资金。

王志才最初想以销售额作为赎身资本,“擎峰”在2008年10月和11月领取预售许可证,但2008年金融危机的到来,使这座定位高端的豪宅销售惨淡。

2009年,王志才找到当时正打算进军北京房地产市场的奥园董事长郭梓文谈合作,奥园之前一直专心耕耘南方市场,擎峰成为了奥园进军北京的翻身项目。有了奥园的资金支持,擎峰赎身成功。2009年9月,利用王志才的债务危机,奥园继续认购世纪协润可转换票据,世纪协润则持有耀辉公司96.8%的股份,通过控股世纪协润,奥园将间接控股耀辉公司,拥有擎峰51%的控股股权,掌管擎峰并将其正式改名为“长安8号”。

之后,根据公告中的消息记载,奥园对世纪协润提供财务资助和贷款担保总额达到27.17亿元,对长安8号的控股权高达90%以上。

当时,郭梓文对长安8号项目寄予厚望,视其为未来三年内的奥园主要盈利来源,但实际上,这个项目并没有带来预期的效益。

2010年该项目正式开盘时正值金融危机之后政府的4万亿元救市政策,房地产业迅速回暖并出现了泡沫式的增长,长安8号处于绝佳地段,打出8万元/平方米的价格,成为了京城的著名项目。但在3月正式开盘时,销售情况并不理想,在第四次转让前只销售了10亿元,与当时120亿销售目标相距甚远。

2011年,王志才与郭梓文在长安8号的定价上产生了分歧,王志才一向主张定位高端,郭梓文则希望降低售价赶紧脱身。最终,王志才不甘心奥园独占长安8号,于2012年1月筹钱还清贷款,又拿回了世纪协润47.31%的股权。奥园手中长安8号项目的股权重新回到51%。

从收购到纠纷,历时将近三年,近30亿元投入回报甚微,再加上长安8号股权官司纷争不断,让奥园疲惫不堪。2012年4月1日,公告显示,奥园终于彻底将长安8号脱手,以18.3亿港元(14.8亿元人民币)将长安8号51%的股权出售予金利丰,同时,金利丰还需偿还31.78亿港元的债务予奥园。至此,几经易主的长安8号迎来了第四任主人。

2012年4月,第四任东家金利丰在接手后并未开展积极建设。几经易手的长安8号目前仍处于搁置阶段,曾经豪华的售楼处周围已经长出了杂草,外观上也出现了墙皮脱落等破败的气象,现场只有一名值班保安和一名售楼处的负责人员。看见有人张望,负责人在被问到何时将恢复销售时,他隔着门回答:“这是机密!”

而隔壁的施工现场更是寂静得像另一个世界,建筑材料随意地堆在一旁,写着“安全通道”的入口已经掉色,这里同样没有施工迹象。

对于长安8号何时恢复销售,王志才助理、首开和奥园公关的人,他们的回应异口同声:“具体信息请查看网上的公告,其他细节恕不再做任何回应。”不管是对王志才还是郭梓文来讲,长安8号或许就像一个魔咒,对于这笔不太顺利的买卖,他们都不愿再提起。

业内人士认为,地段绝佳的长安8号之所以最终变成烫手山芋,实在是生不逢时。长安8号项目的易主都是在房地产市场调控之季。2008年楼市调控到来的时候,很多房企都没有应对的经验,所以首开为了保证自己的现金流而选择出让部分项目。2010年又一次调控时,正值长安8号第一次公开销售,以投资和改善需求为目标的购房者受到贷款的制约,北京豪宅市场的成交量出现了大幅萎缩,长安8号首当其冲受到了影响。

最要命的是,长安8号不光单价高,由于户型面积偏大,总价也很高,而本来北京的豪宅市场均价过4万的就很少,8万的平均定价显得偏高—价格直接决定了销售。

商业智慧与风水乌龙

为了摆脱这种“生不逢时”,开发商们曾经运用了各种商业智慧,使尽浑身解数,企图扭转长安8号的颓势,但收效甚微。

在广告宣传策划上,开发商把这个楼盘包装成 “明显高于其他豪宅的豪宅”,在“擎峰”时期营造“只为正在影响世界的人缔造”的身份归属感。在“长安8号”时期强调“一条显赫的大街(紧邻长安)+一颗沸腾的心脏(CBD核心)”的绝版位置优势。在奥园接手长安8号之后,打出了“低碳住宅”的宣传噱头,倡导成为全球领袖阶层高舒适低碳豪宅。

在硬件设计上,2010年,开发商邀请了澳大利亚TMG建筑设计集团主席、首席设计师Lindsay Care及设计师Ross Style、Peter St.Clair亲自担纲长安8号建筑总体规划及设计,他们希望建筑呈现出现代主义风格,并且有中国文化的元素。号称全球排名第一的酒店室内设计公司赫西贝德纳(HBA)联合私人有限公司的新加坡首席总设计师Andrew Moore全程担纲了长安八号南楼室内设计。

在制造社会新闻吸引眼球方面,长安8号的公关团队也不甘示弱。2010年虎年春节,他们制造出“史上最美售楼小姐”的网络事件,为三月份的开盘大造声势,但尽管如此,长安8号的销售量依然不尽如人意。

在产品定位上,为配合限购政策的变化,2011年8月奥园决定尝试转变对长安8号的定位,转买为租,将项目发展成商业出租项目。

当众多商业智慧不能奏效的时候,“风水”就变成了开发商的另一根救命稻草。

2010年3月28日,奥园、王府世纪在长安8号销售中心举办了“中国当代周易风水大家论坛”,由风水师邢艺怀主持,受邀的宾客均为销售目标人群,平安保险的VIP客户。    在这场论坛上,据说邢艺怀评价长安8号南楼为弧形,与北楼相呼应,属风水中的“靠山局”。而项目前立交桥,可视为“通”,乃财势汇聚之意。其南侧更有通惠河流经,即风水中的“水”。有“山”、有“水”、有“桥”,在风水中,属大吉之地,并得出这样的结论“手抓三刀,脚踏七魁,至尊之府,长安8号”。

邢艺怀所说的“三刀”指的华贸中心的三座尖头设计的写字楼,七魁指华贸公寓的7栋楼,新光天地百货则是长安8号的脚踏石,而长安8号的两栋楼型设计酷似龙椅,有“九五之尊”的说法,因此长安8号也可被称为至尊之府。邢艺怀认为这样的旺局预示着这里会是官运、财运的大旺之家。在之后的销售期中,售楼处每天都有风水大师坐镇,指点购房的客户如何摆放家具,如何挑选房间的朝向。

长安8号项目副总经理梁秀蕾曾经对媒体说,为长安8号看风水的邢艺怀是北大哲学系教授、著名周易风水大师、中国堪舆文化专业委员会专家会员。在百度搜索这个名字,确实能看到他常常出现在各种地产活动的现场,但北大哲学系否认有这名“教授”的存在,民政局和工商局也并没有以“中国堪舆文化专业委员会”为名的注册机构。

相隔两年,从热闹开盘前“开疆辟土的三把刀”,到销售惨淡后“砍自己脚后跟的三板斧”, 邢艺怀与红尘一前一后给出了完全不同的两种风水解析。就在地产商以“风水宝地”作为长安8号营销手段的同时,更多的风水师把长安8号销售不畅的理由归结到风水,并以此楼盘的失利为典型事例,告诫更多的地产商风水的重要性。

红尘同样也是万通、正大等房地产开发商的座上宾,他直白地说,自己更喜欢参加地产商的活动,原因是风水师本就是为大家服务的,看楼盘比看住宅能让更多的人受益。

而有“中国最年轻的风水命理师”之称的女风水师丁一凌则认为,“风水好不好是相对的”。广告里所谓的“风水宝地”是开发商的风水宝地,有些楼盘的风水很利于开发商的销售,但对里面的业主并不能起到好的影响。在她看来,建筑风水更多讲究的是气场,就像人的着装打扮,建筑的形态和地理位置可以反映身份和功能,整个楼的生态能否让人感觉舒服最重要。

具体到长安8号,丁一凌评价说:“长安8号的南楼是U形建筑,给人很不稳定的感觉,前后不成局,气流是涣散的,不聚人气,从根基上也是不稳的,凡是大富大贵的楼都是四平八稳的。买房的人如果觉得氛围不舒服,肯定就不愿意买。”

她认为,商业运作只能解决一部分的问题,在商业风险计划好的前提下,还需要再用非商业的观点,比如风水再看看。风水师要做的就是告诉投资商,除了商业潜规则,还要考虑哪些风水潜规则,比如有些地皮前两年会经营得很好,但必须想着赶紧转手,赶紧变现,由下一个买家承担风水的危害。

向红尘和丁一凌两位风水师请教长安8号的风水如何破局,两人的反应不尽相同:丁一凌三缄其口;红尘则举了美国一个类似的风水局,说只要将南北两楼的位置对换,以弧形的楼为盾,对抗华贸中心的斧子,就可以化解这个风水败笔。

但这一破局的方法实现起来难如登天。

过了一会儿,红尘笑着补充说:“其实有简单的方法,如果这不是商业社会,我可以随便告诉你,但现在,告诉你了我还怎么赚钱呢?这样吧,你帮我联系一下开发商,我给你佣金,咱们有钱大家赚。”

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