若房价上涨过快 信贷调控可能进一步加码

有观点认为，虽然二套房贷彻底停掉的可能性不大，但仍有调整空间。

近日，一则“一线城市将停贷二套房”的传言在网上不胫而走。

京广沪多家银行：房贷政策并未改变

记者在北京、上海、广州等地采访了解到，目前三地各家银行并未改变房贷政策：首套房最低首付三成，利率最高打八五折；二套房最低首付六成，利率不低于基准利率的1.1倍。各地银行工作人员均对记者表示，没有接到关于“二套房停贷”的通知。

业内人士普遍认为，“二套房停贷”传言并不靠谱。一位银行研究人员告诉记者，如果从盈利角度讲，银行可能会更倾向于利息更高的经营性贷款，但绝不会主动对二套房停贷：一方面，今年的信贷额度比去年有所增加，且年初贷款额度高，银行基本上不会惜贷；另一方面，房贷相比企业贷款风险更低，属于优质资产，银行不可能放弃。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，目前的差别化信贷政策，已经做出了提高首付比例、房贷利率上浮等限制，贷款用于投机、投资的可能性较低；且二套房属于改善性需求，停贷并不符合保障住房改善需求的方针。

二套房停贷传言并非空穴来风

尽管如此，“二套房停贷”传言并非空穴来风。进入2013年以来，相较去年同期，一些城市的楼市已经量价齐升。以北京为例，据链家地产统计，2013年1月（截至1月28日）北京新建商品住宅成交均价环比上涨9.3%，纯商品住宅成交量达10032套，环比上涨2.6%，同比上涨达5.7倍。

另有数据显示，今年1月上半月，北京二手住宅网签量为7940套，环比上涨6.6%，同比则大涨360%。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，去年1月是楼市谷底，且是春节月份，成交少，基数小，今年1月不是春节，且延续了去年的上涨势头，单纯比较这组数据意义不大。但尽管如此，从去年二季度起，住宅成交量已开始回升，带动房价止跌反弹，去年下半年已经明确了复苏态势，目前楼市确实在加速回暖。

中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军认为，不排除一些开发商推波助澜，有意引导甚至操控舆论，制造房价大幅上涨的氛围，加强市场的看涨预期，进而推高房价。

尽管如此，无论是一线城市还是二、三线城市，无论是开发商还是购房者，看涨预期已经形成：今年1月北京土地交易额达到205.7亿元，成为近11年以来北京土地市场最好的开局。（编注：渣打2月4日发布的一份报告称,该行对30家中国开发商的调查发现，有18家开发商表示，有意于未来三至六个月购买土地。受访的30家开发商中，三分之一表示过去三个月住房售价有10%或更高的涨幅；大部分受访开发商认为，未来六个月房价可能最多只有10%的升幅。）

二套房贷政策“仍有调整空间”

专家普遍认为，若房价上涨过快，信贷调控可能将进一步加码。

央行数据显示，2012年末，中国房产开发贷款余额3万亿元，同比增长10.7%，个人购房贷款余额8.1万亿元，同比增长13.5%。

赵锡军认为，2012年货币供应充足，资金大量流入房地产领域，是房价回暖的重要原因。如果房价上涨过快，不排除政府通过严格区分二套房投资、改善属性，将二套房调控差异化，进一步限制投资需求。

天津市房地产协会副会长徐保满认为，在限购、限贷的背景下，一线城市的投资和投机需求已被极大弱化。本轮调控初期，很多刚需都处于观望状态，由于去年楼市调控未加码，看涨预期回升，被长期压抑的刚需集中出手，助推房价上涨。

徐保满认为，即使是刚需，也有很多不合理需求。“现在的年轻人，如果手中的现金够买40平方米，肯定会贷款买80平方米。年轻人盲目追求一步到位，也是助推房价上涨的一个因素，这些都可以通过更细化的信贷措施来调控。”

陈晟称，虽然二套房贷彻底停掉的可能性不大，但仍有调整空间。如果未来房价上涨过快，可将二套房的利率上浮比例和首付比例进一步提高。