在房地产开发中，一般高层项目容积率在3.0-6.0之间，若容积率超过6.0基本就可以算做摩天大楼。然而广东本土开发商君华集团开发的住宅项目君华香柏广场容积率却高得令人乍舌，达到9.22。
君华香柏广场由烂尾楼盘活而来，君华地产接手后，期间经过几度更名和修改规划，由10余层楼高一下串到30层楼高。而目前已进入交楼验收的项目五、六期工程更是垫高地基，扩大地下空间，由此导致周边楼房出现大面积裂缝等质量安全问题，引发业主多次维权。
开发商被疑擅自修改项目规划
在广州市白云区京溪路口矗立着一组庞大建筑物，目前正打着推出部分楼王单位广告语。乍眼一看，密不透风的设计会让人以为是一个名副其实商业楼盘，实际上这7栋楼不论是公寓、还是下面的商业部分完完全全是拥有70年住宅产权的住宅楼。
近两年来这个名为君华香柏广场的楼盘项目一直因质量问题，闹得沸沸扬扬，遭到业主多次维权。业主们普遍反映，项目五、六期工程由于施工时垫高地基，导致四期的小区房屋出现大面积裂缝等安全质量问题。目前该项目仍处于业主投诉中。
一波未平，一波又起，“质量门”事件还未彻底解决，近日网易财经接到爆料称，该项目目前正在交楼验收的五、六期工程不仅有质量问题，其容积率更是超过9.0，开发商涉嫌擅改规划。
据悉，容积率是指一定土地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与土地总面积的比值。在土地面积和建筑密度不变下，如果容积率越大，那也意味着建筑物的层数就越多。所以一般高层项目容积率在3.0-6.0之间，若容积率超过6.0基本可以算做摩天大楼了。
根据公开资料显示，君华香柏广场占地面积4.7万平方米，由1栋酒店式服务公寓及6栋高档品质豪宅组合而成。裙楼1—3层为2万平方米的大型商业配套。规划容积率是2.5时，其总建筑面积约14万平方米，此后经过多次修改规划，项目总体量超过20万平方米。
在香柏广场销售中心现场，项目拓展经理韩丹丹表示，目前项目大部分已交楼，正在推的是三房和四房等大面积单位，都属于70年住宅产权性质。而这个项目的公寓、商业部分，合同书上也写的是70年产权的住宅性质。
当被问到项目这么密集，容积率有多大、业主能享受多少绿化时，这位拓展经理却闪烁其词，没有正面回答，仅表示让购房者自己去网站查询，自己不清楚。
网易财经在现场一份公开查询的预售合同书上看到，该项目此前交楼的部分单位其容积率已接近5.0标准，跟开发商目前对外号称2.5的容积率、拥有30%的绿化率等数字完全不符合。而查询该小区总体平面规划图可以发现，在建筑设计图和综合技术经济指标表一栏，君华香柏广场的容积率为9.22。
一位不愿透露姓名的房企研发部人士表示，一般住宅分为一类住宅、二类住宅，在广州市场，楼盘容积率多集中在2.0-3.50之间，像林和村旧改那种达到6.0已是非常高的。如此高的容积率，如果项目不是处在CBD区域，规划局都难以通过，开发商为了项目能赚钱，除非走灰色渠道。
项目建设中曾被政府多次处罚
近年来，在修改项目容积率无法通过规划局公示时，不少开发商通过N+1户型、送创意空间等办法变相提高项目容积率，诸如此前雅居乐也曾因拔高楼层方式被质疑擅改规划。
方圆地产首席分析师邓浩志表示，尽管项目容积率会出现变更，但并不是普遍现象，很少，而且政府方面也会通过各种手段将上述漏洞堵死，但是像君华香柏广场这种住宅项目却拥有高得离谱的容积率，政府根本不会批复。
对于容积率严重偏高以及被质疑擅改规划等诸多问题，君华集团公共事务部总监朱可表示，目前不方便讲，该项目都是按照规划报建来实施的，需要先了解一下情况。
“五、六期项目在2009年就开始动工了，在此之前，开发商就对项目规划调整过多次，按说项目规划需要进行小区公示，但是业主门基本是没看到，而且，项目的规划图显示容积率指标达到9.22，跟开发商宣传的根本不符”，君华香柏广场四期业主张生如是说。
君华香柏广场的背景可谓复杂，这些年来的建设经历也是问题多多。2002年期间原开发商相互产生矛盾导致小区三、四期烂尾，于是在2005年，君华集团将烂尾项目以及剩下地块一起接手，打造成“君华又一城”，此后项目又改名为现在的“君华香柏广场”。
媒体报道显示，早在2009年，项目五、六期进行动工时，由于垫高地基，导致四期小区房屋出现大面积裂缝。“我们通过街道已投诉过多次，要求开发商进行维修以及赔偿，但目前仍未解决”，小区业主张生表示。张生还表示，项目五、六期规划修改后变成30层楼高，就会完全挡住四期住户的通风和采光。
网易财经注意到，去年6月份，广州市建委连续两天发出七张“红牌”，公开通报君华香柏广场（原恒骏花园六期）的违法行为，指其“存在重大质量安全隐患”、“被确定为末位工程或不合格工地”，“施工单位与建设单位之间存在违法转、分包工程现象”等。
同样是去年6月，当时还名为“君华又一城”的该项目，又因为部分已售房源标示的“成交价”高于实际成交价格，构成误导性标价的价格欺诈行为，被国家发改委处以50万元罚款。更早在2009年时，君华香柏广场由于项目五、六期违章夜间施工问题屡禁不止，遭遇6次行政处罚，相关部门甚至发出停工通知书。
如今又有更多的问题被暴露出来。一位熟悉该项目的人士向网易财经透露，在验收五、六期的部分楼盘时，项目开发商为了通过验收，曾对绿化面积进行多次调整。据悉，该项目四期和五、六期楼盘间距过于狭窄，若绿化指标过关了，消防通道就会不过关，开发商在这方面已经进行多次施工调整。
“因绿化、消防通道等指标问题，已交楼的部分正接受白云区规划局重新审核、验收”，该人士表示。
超高容积率是否获批仍存疑
目前君华香柏广场项目对外售价一路从2010年的1.8万元/平方米持续攀升，已达到2.6-2.7万元/平方米，且对外号称达6000元/平方米的豪华装修，也明显高于周边楼盘售价。
存在如此多的质量问题，以及高得令人乍舌的容积率，是怎样堂而皇之的通过验收，进入市场的呢？网易财经多次尝试联系广州市规划局，但截至发稿时，也未给出回复。
邓浩志表示，一般这么高的容积率基本都是在CBD区域，或是集中在旧城改造项目，毕竟旧城改造项目项目涉及拆迁安置问题，但这种高容积率的楼盘住起来确实不舒服，所以政府部门会严格控制申报调整容积率。
据悉，目前广州市场住宅容积率比较高的项目有猎德村和林和改造项目，前者容积率达5.2，林和村改造规划容积率为6.2，当时就被指出已经不适合居住，属于旧城改造失败案例。
“容积率为1.0，楼面地价为每平方米1000元的话，容积率若提高到2.0，则楼面地价就会下降一半，入住人口也会增倍。此次类推，这也是开发商压缩成本的方式”，邓浩志表示。
广州地产专家谢逸枫也表示，通常增加建筑，一定程度上小区绿化率肯定要减少，开发商往往通过减少绿化，压缩成本的方式增加销售利润，从而获取高额回报。
深圳市规划国土发展研究中心土地改革研究组组长赵新平指出，容积率问题实际上就是规划的问题，先规划好再执行。但是当前很多土地规划问题是放在地块整理前期沟通过程中，甚至是在规划设计过程中。
他说，这也意味着容积率是可调的，为了利益平衡不断地去放大这个空间，不过，容积率调整是否会损害公共利益，调整后会产生多大价值利益等都应该控制在一定范围，不能一味的将所有的地方都搞成水泥森林。
本文来源：网易财经
作者：朱玲
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王晓易_NE0011
