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奥园摆脱长安8号漩涡 重心转向养生地产

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三十年河东,三十年河西。

以复合地产立名的中国奥园地产集团股份有限公司(003883.HK,下称“奥园地产”),大器早成,一度几乎站在了行业的巅峰,但是之后却深受与中体产业分家、贷款担保黑洞等打击,上市一度搁浅。等赶上2007年上市末班车后,却时过境迁,市场竞争已愈发激烈。好不容易想要重整旗鼓,却又陷入了“长安8号”漩涡……一直以来,如何复兴成了其发展的最大难题。

不过,近年来,其借助养生地产的概念,奥园地产准备东山再起,先后在南沙、中山、沈阳开发了养生住宅产品,又花费了超20亿元打造华南首席养生商业综合体—奥园养生广场,并且投资20亿元,押宝株洲的奥园·神农养生城。此外,目前的土地储备中不少也将发展为养生地产。集中兵力突击养生地产,成了奥园复兴之战的关键一役。

复兴难题

奥园地产很早出道,却起了个大早赶了个晚集。

1996年,奥园地产董事长郭梓文开创金业地产,品牌项目“金业别墅花园”推出后也一度热销。1998年,奥园地产在番禺洛溪打造“广州奥林匹克花园”,因此而声名大噪,并以“体育地产”立名。可惜好景不长,2002年,中国奥委会发出要求控制奥林匹克的品牌使用权,广东金业集团便决定抽身,注册成立了广东奥园集团。2003年,奥园地产欲借壳上市却深陷贷款担保黑洞的漩涡,令上市计划搁浅。然而祸不单行,此后,资金链欲断裂、骨干纷纷离职的打击接踵而来。2004-2006年,奥园地产的收入分别为2.15亿元、8.55亿元和8.84亿元。

2007年10月,奥园地产赶上了上市的末班车。不过,时过境迁,与郭梓文同一时期的一些地产公司早已崛起,新秀也辈出,摆在奥园面前的是一道复杂的复兴难题,而奥园地产的第一个对策就是增加土地储备。

2007年奥园地产的销售业绩是25亿元,截至2008年3月31日,奥园地产可动用资金总额为112亿元,剔除掉当年预计需投入资金总额29亿元外,全年可动用净现金额达83亿元,而这些资金,大部分也是为奥园地产买地所用。

为重整旗鼓,从2008年4月初开始,奥园地产开始高调围猎土地,不过因为土地公开招拍挂市场竞争太过激烈,奥园地产的大部分土地都是以收购项目公司、收购其他房企股权、合作开发等形式为主,低价拿地。

尽管奥园地产上市后已启动全面扩张战略,但是除大本营广州外,奥园的外拓还仅是一些二、三线城市,其也意欲通过一线城市的高端产品布局,来丰富与提升公司的产品线。另一方面,受金融危机的影响,奥园2008年的销售额仅为6.2亿元,而与其同时上市的房企却销售过百亿元,拿下有影响力的项目、博得资本市场的青睐,成为奥园地产的当务之急。而彼时远在北京的长安8号因为债务危机陷入了困境,这给了奥园地产可乘之机。

2009年7月,奥园地产接手长安8号,以3.7亿元的代价,收购北京世纪协润地产41.33%股份,获得该楼盘操盘权。郭梓文一度对长安8号寄予了厚望,希望长安8号项目在未来的3年内,能为奥园地产带来超过120亿元的销售回款。

不过,长安8号身世坎坷,是个著名的烂尾楼,股权错综复杂,亦债务缠身。为此,奥园地产投入了大量的精力财力,最终心力交瘁。长安8号于2010年3月开盘,当年下半年却又陷入了退房纠纷。各种状况之下,今年4月,奥园地产最终选择放弃早已不堪承受其梦想的该项目。截至彼时,长安8号也仅贡献了10亿元。

重心转向商业地产

11月中旬,奥园地产发布双月通讯,称长安8号的出售事项已于10月31日完成,已回笼资金逾32亿港元。从2009年7月高调参与该项目到如今低调退场,虽然奥园官方回应是: “集团的决定主要以内地物业市场环境及股东利益为大前提。”

“长安8号已经出售了,所有问题包括债务也与我们公司一点关系都没有了。”奥园地产首席财务官梁又稳对时代周报记者表示。

奥园地产否认这与资金链有关。“集团2012年6月30日持有之现金及银行存款约48.7亿港元,负债比率为11.1%。我们相信,是次出售北京项目的32.3亿港元资金回笼,进一步加强了集团原已稳健的现金流,使集团处于更有利位置,继续推动业务发展计划,更能把握机会,增加土地储备。”奥园地产在双月通讯中如是表示。

尽管如此“不差钱”,但是11月15日,奥园地产宣布,集团及附属公司担保人已在11月14日同瑞银签订购买协议,将发行于2017年到期的1.25亿美元13.875%优先票据。该发行票据估计所得款项净额约为1.18亿美元。11月23日,其又发布公告称,已向香港联合交易所有限公司提出申请,以批准票据仅向专业投资者发行债务证券的形式上市及买卖。

“这也是我们第一次发行票据,所得资金有很多用途,比如支持我们项目营运,增加土地储备等。”梁又稳对时代周报记者表示。

一系列动作,由此可见奥园地产增加土地储备、全面扩张的决心。“限购后,奥园地产实施商住双线发展,但是更多地是往商业地产倾斜。”奥园地产的一位员工对时代周报记者表示。查询奥园地产半年报发现,其商业物业的销售比重已经达到了52%。

而在这些商业项目中,目前风头正盛的是奥园养生广场。

养生突围

番禺中心医院北侧的一块地,并不起眼,是去年5月,奥园地产以底价5.2亿元竞得,不过,奥园地产却以养生概念将其打造成奥园养生广场,并获政府保驾护航。

奥园地产为开发这个项目耗费了逾20亿元。2012年3月,该项目获批番禺区政府“2012年度重点项目”,而在宣传上,该项目更是毫不避讳地直言“在政府支持下,奥园养生广场不限购、不限贷,专享多项政策优势”。

目前,二期项目建设已到了封顶阶段,施工的外墙上,“两成首付,即将热售”、“不限售、不限贷”的标语十分惹眼。据了解,该项目已取得了预售证,即将开售。

“我们一期开盘是在1月份,首推的是百余套商铺,已经卖完。二期包括商铺和公寓,估计是在近期开盘。我们具体开业日期是在2014年。”该项目销售经理刘志勇对时代周报记者表示。不过,阳光家缘的数据显示,一期还有3套未售。

实际上,这不是奥园的第一个养生产品,早在2008年,其就开始打造南沙养生园,只不过,南沙养生园的由来,颇为曲折。

2008年,南沙奥园项目的两个企业购楼客户因受金融海啸的影响,不能按时缴付余款,因此提出了以该物业抵消其应付余款的和解办法。当时,奥园地产有考虑过采取法律手段追回欠款,但是考虑到一般结案时间需要两三年,项目大厦空置反而对南沙奥园的销售和发展极为不利,于是以对方未付款的物业抵消其应付款,并收购对方已付物业,将该整体物业改造成商业项目—“养生园”,并以这个为卖点来推动南沙奥园项目的整体销售。

经过此番改头换面后,南沙奥园项目销售加速,2009年一季度的销售额就相当于2008年全年的销售额,价格也迅速上涨,2009年3月份的销售均价比1月份提高了16.7%。

尝到甜头后,奥园地产重点发展其养生地产。并在2010年2月公开正式推广其养生理念。而分别于2010年9月、10月开售的中山奥园、沈阳奥园国际城等综合社区项目也打出养生地产的概念,并且反响不错。去年6月,酝酿已久的南沙养生园也被冠以“华南最大的养生城”名号开始营业。

去年7月,奥园地产总裁助理王曙煜强调,奥园现在倾力打造的是养生地产。

今年8月30日,奥园以近7.08亿元竞得湖南株洲神农城3号地块,刷新了今年株洲商住用地成交总价纪录。奥园地产计划将其打造成奥园?神农养生城,该项目计划总投资超过20亿元,5年内完成。不过,有业内人士称,这是在押宝,以株洲作为进入湖南的桥头堡,目前来看未必是一个好的选择。株洲作为工业城市,无论从发展空间还是知名度上都有很大局限。

“我们现在主要是商住双线发展。养生地产我们一直在做,也一直在研究养生地产概念。”梁又稳对时代周报记者表示。

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