百大集团4亿低成本融资终止 地产转型资金承压

本是一则简单的提前终止信托理财产品的公告，却因提前还款引来争议。

11月11日，百大集团发布的公告称，公司提前6个月终止其委托华鑫国际信托发行的年化资金成本仅3.54%的4亿元理财产品。有质疑认为此举或因百大集团经营出现问题而被信托公司要求提前还款。

12日，网易财经联系百大集团董事会办公室，其工作人员解释提前还款只是为降低资金成本，减轻资金压力，并不存在经营出现问题，公司经营一切正常。

网易财经进一步发现，百大集团提前还款实际与公司的一部关联方借款息息相关，同时，旗下商业地产项目取得预售许可证更是为还款提供利好。

提前还款引发争议

一位北京信托业人士向网易财经分析称。“如果信托协议中有约定可以提前还款，那么对提前还款双方肯定有一些约定，包括在利息的承担和本金的支付方式上，可能与按期还款略有不同”。

11月11日，百大集团公告称，公司提前6个月终止其委托华鑫国际信托发行的4亿元理财产品，截至2012年11月9日，公司已将本金4亿元人民币归还，并支付利息7083333.33元人民币。

同时，百大集团称已撤销就该信托理财产品提供的位于杭州市下城区延安路546号辅房2幢、附房3幢的房产及相应土地使用权的抵押担保，以及持有的杭州银行1500万股权的质押担保。

据百大集团之前公布的信息，在公司2011年第二次临时股东大会时，曾审议通过了《关于委托中国银行发行信托理财产品的议案》，信托计划金额8亿元，期限为24个月，分两期发行，资金总成本不高于12.5%/年。

2012年5月10日，公司与中国银行浙江省分行签署了《信托理财产品发行框架协议》，中国银行委托华鑫国际信托有限公司为资金信托受托人，设立首期信托理财产品，期限为12个月，可提前6个月终止，共募集资金4亿元。

本是一笔低成本的融资，对于转战商业地产的百大集团而言，手握现金无疑是一种良策，然而，引发质疑的也即使百大集团为何选择提前还款，如果提前还款公司资金面是否会更加紧张？

“如果信托协议中有约定可以提前还款，那么对提前还款双方肯定有一些约定，包括在利息的承担和本金的支付方式上，可能与按期还款略有不同”，一位北京信托业人士向网易财经分析到。

关联方慷慨借款

按关联方借款的议案，由公司控股孙公司杭州百大置业有限公司拟向关联方宁波西子资产管理有限公司（下简称“西子资产管理”）借款3亿元，期限6个月（可提前3个月还款），借款利率为12%/年。

“对于提前还款，一方面可能是公司有其他的资金渠道，为了减轻借款的财务成本压力而选择提前还款，也有可能是信托公司出于某些方面的考虑提前收回资金”，前述信托人士分析到。

网易财经查询这期理财产品的基本资料发现，当时原定的信托计划金额为8亿人民币，分两期进行，信托理财的期限为24个月。

其中，资金总成本不高于12.5%/年，投资者按季付息，到期一次性还本，资金信托受托人以全部信托资金受让公司所持有的杭州百货大楼等百货业资产的委托经营收益权（目标权益），到期由公司回购。

在风险控制方面，则设置了四重担保，其中，上海西子联合投资有限公司为公司对目标权益的回购提供连带责任保证担保；公司提供百大集团股份有限公司辅楼和附楼房产及相应土地使用权作抵押担保和以其持有的杭州银行股份有限公司1500 万股权质押担保，此外，西子联合控股有限公司出具承诺，信托理财产品存续期间不对外质押、转让其所持有的百大集团股权。

“从信托公司的角度而言，风险控制的措施设置比较严密，同时，资金总成本不高于12.5%/年，对上市公司而言，也是一笔成本相对较低的融资”，上述信托人士分析。

那百大集团为何提前还款呢，网易财经在翻查百大集团历次的公告中注意到，就在10月18日，百大集团公告称，将与11月2日召开临时股东大会，会议审议《关于控股孙公司向关联方借款的议案》。

按此关联方借款的议案，由公司控股孙公司杭州百大置业有限公司拟向关联方宁波西子资产管理有限公司（下简称“西子资产管理”）借款3亿元，期限6个月（可提前3个月还款），借款利率为12%/年。

由于西子资产管理是公司控股股东西子联合控股有限公司（以下简称“西子联合”）的控股子公司，且公司董事成谦女士是西子资产管理的法定代表人，根据相关规定，上述事项构成关联交易。

置换信托资金

11月12日，网易财经联系百大集团董事会办公室相关工作人士表示，资金置换能够节约财务成本，同时充分缓解西子国际项目短期内对资金需求的压力，保证项目按计划开盘销售。

西子资产管理的慷慨借款，对百大集团而言可谓“雪中送炭”。

网易财经注意到，根据11月2日的临时股东大会议案，因向西子资产管理借款3亿元，期限6个月，可提前3个月还款，借款利率为12%/年，相比之下，该笔借款的资金成本低于公司前期委托中国银行发行的信托理财产品。

为此，百大集团决定，将提前六个月终止与中国银行的信托合作，并通过向关联方借款来置换该笔资金。

11月12日，网易财经联系百大集团董事会办公室相关工作人士表示，资金置换能够节约财务成本，同时充分缓解西子国际项目短期内对资金需求的压力，保证项目按计划开盘销售。

此外，向西子资产管理的这笔借款可提前3个月还款，资金归还灵活，一旦西子国际项目销售资金回笼，可提前归还贷款，进一步降低了财务成本。

同样，一个更为重要的利好是，2012年10月29日，由百大集团控股孙公司杭州百大置业有限公司、绿城房地产集团有限公司、杭州大厦有限公司共同开发的西子国际商业综合体项目取得了由杭州市住房保障和房产管理局颁发的《商品房预售证》。

据悉，西子国际项目地上建筑面积为195356平方米，此次取得预售许可证的建筑面积共计108814.17平方米，其中写字楼104567.05平方米、商贸4247.12平方米。

经百大集团初步测算，以上取得预售许可证的可售物业部分预计可实现销售收入约人民币38亿元。该部分销售收入将用于补充公司流动资金、归还银行贷款等。

转型商业地产 资金承压

自2009年百大集团确定发展商业地产以来，公司的债务水平从2008年末的2.25亿元猛然增长到16.11亿元，增长超过600%。

事实上，对于从2009年即转战商业地产的百大集团而言，信托融资则为其助力不少。

2009年10月，百大集团首度牵手绿城26.5亿在杭州拿地，宣示着以传统百货业务为主的百大集团开始转型商业地产。

此后，银泰系开始减持百大集团，同时，百大集团庆春广场项目开工将给公司带来相当大的资金压力，据2009年财报，当年公司经营活动现金净流量从2008年末的800多万元变为-4.3亿元，并增加了3.8亿元的借款，主要是公司在去年11月13日前支付了首期土地出让金5.3亿元所致。

到2010年9月，随着土地出让金的继续支付，百大集团进一步陷入债台高筑的境地。2010年上半年公司的短期借款余额已经达到10亿元，长期借款余额也增长到4亿元，新增净债务超过10亿元。

粗略计算，自2009年百大集团确定发展商业地产以来，公司的债务水平从2008年末的2.25亿元猛然增长到16.11亿元，增长超过600%。

如此重压之下，2011年5月，百大集团开始引进信托资金，董事会同意百大集团全资子公司浙江百大置业有限公司以其子公司杭州百大置业有限公司为主体，由华鑫国际信托有限公司向杭州百大置业增资不超过5.25亿元(以实际增资资金为准)，其中1.98亿元用于增加项目公司注册资本，其余计入资本公积。

增资后杭州百大置业注册资本由5.30亿元增至7.28亿元，其中华鑫信托持有杭州百大置业27.2%的股权、浙江百大置业持有杭州百大置业72.8%的股权，该信托投资期限为1年。

一年以后，浙江百大置业向华鑫信托支付信托投资收益，并赎回信托融资股权，而此次百大集团引入上述信托资金的年财务成本最高位12.5%。

至于本次提前终止的信托理财产品，是否会继续再发第二期，12日，百大集团董事会办公室相关工作人员则称，具体要看后期公司的财务运营情况而定。