海外基金投房产风险显现 摩根大通失手大连项目

由于销售不景气导致贷款违约，摩根大通旗下一只投资基金失去了大连“御澜山”项目的所有权。摩根大通在该项目的落败，在如今海外基金蜂拥至内地房地产市场的大背景下，显得有些刺眼。这个案例暴露了海外基金在内地房地产领域投资的硬伤。

高和投资金融分析师李慧忠在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，对于房地产项目，特别是商业地产项目来说，超过80%的价值往往是依靠后期管理运营来实现的。而摩根大通等海外投资机构由于资金实力比较强，更专注于财务投资，对项目的参与不够，后期管理运营都是交给第三方来做。这给项目带来了极大的不确定性。

御澜山项目曲高和寡

据《华尔街日报》的报道，位于大连的御澜山项目曾为摩根大通子公司摩根富林明资产管理旗下一只基金所有。该基金在这个楼盘项目投入了8000万美元。英国贷款机构渣打银行提供了该项目1.4亿美元贷款的绝大部分。由于销售不景气导致的贷款违约，渣打取消了这一楼盘的赎回权，该基金由此失去了这处楼盘。

据了解，该楼盘位于大连市中心。去年9月该楼盘开盘时的价格高达3.5万元/平方米，面积从110平方米至600平方米不等，共有270套精装房源。虽然开盘后售价一度从3.5万元/平方米降至2.5万元~3万元/平方米，但仍未给销售带来改观。据报道，该楼盘自开盘以来未售出一套。

有熟悉该楼盘的知情人士告诉《每日经济新闻》记者，该项目原本是写字楼立项，后来改成了住宅。

大连市国土资源局提供的信息显示，这一楼盘是大连金广集团旗下的烂尾楼，已经闲置了10年。大连星耀置业有限公司在接手这个项目后，又因资金困难找到了摩根富林明资产管理旗下的基金。

据《每日经济新闻》记者了解，相比周边楼盘不足2万元/平方米的价位，御澜山定价过高。据了解，这个所谓“叫板世界级公园豪宅”的项目，占地面积为9800平方米，在总建筑面积近11万平方米的体量中，仅规划了270套精装户型。其中，365至455平方米的3居至4居为主力户型，110~171平方米之间的1居2居为个性户型。主力户型的售价在275万~1500万元人民币之间。在大连，这样的价格甚至超过了别墅。

“该项目销售遇阻，跟产品的定价、自身定位不符合区域消费有很大关系。”亚豪机构市场总监郭毅在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，海外基金入手大连这一高端项目失利，很大程度上是因为不了解当地的市场状况和产品在市场上的接受度。

郭毅还指出，海外资金更多关注一线城市和商业地产领域，但投资住宅的很少，这样的案例比较特殊。”

随后，《每日经济新闻》记者联系上了代理该楼盘销售的世邦魏理仕，其大连分公司的工作人员告诉记者，与该楼盘签订的合同于今年4月就已到期，目前楼盘具体情况并不清楚。

对于该楼盘的现状，根据此前《华尔街日报》的报道，渣打银行将项目止赎后，德勤已被指定为项目的托管人。受聘推销御澜山的世邦魏理仕集团公司正与渣打银行一起寻找潜在买家。

基金投资风险显现

御澜山的失利，从另一个角度揭示了目前房地产领域私募基金，特别是海外投行在房地产领域投资的硬伤。

“大多数海外投资机构在国内主要是进行财务投资，对房地产项目的参与度不够。虽然资金实力雄厚，但对后期管理运营却并不在行，通常是外包给第三方来做。”李慧忠告诉记者，然而，项目的升值通常是依靠后期的管理运营。特别是商业地产，80%的价值在于管理运营，而外资投行只看到整个资产价值的升值。

目前，国内房地产业70%的资金仍来自预售和银行贷款，基金一类的直接融资只占5%。住建部政策研究中心课题组与高和资本此前共同发布的 《人民币房地产私募基金发展报告》指出，房地产私募基金在未来三年内将达到5000亿元的规模。由此可以预见，房地产私募基金未来在中国将进入高速发展的通道，由此引发的投资风险不得不引起关注。

《每日经济新闻》记者了解到，目前就单个项目来说，整个市场相对正常的资金比例为1:3（自有资金为1，银行贷款或信托为3），比较安全的公司可以做到1:2。李慧忠告诉记者，一般来说，开发商会在贷款或信托中选择其一，但由于银行贷款的资金成本较低，在首选银行不成功之后，才会借助于信托。目前信托融资利率最高已达15%，银行在10%左右。

“但目前也有个别项目资金比例达到1:4，这个风险还是比较大的。”李慧忠告诉记者，一旦资金杠杆升高，对于地产公司的资金结构要求就比较高，现金回流就要加快。按照信托“2+1”的期限，如果三年内销售回款有困难，企业的风险就特别大了。

不光是海外投行，在如今国内房地产市场私募基金方兴未艾之时，摩根大通旗下资金的失败具有一定的借鉴意义。“最大的意义就在于，好的基金核心竞争力不是钱，而是管理运营。”李慧忠表示。