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巴曙松:长期调控会导致市场供给不足(二)

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第一,调控体系,无非是调控的工具,银根、地根,这一次加上了限购来抑制投资性、投机性需求,这几个方面应该被视为是房地产调控政策日趋成熟的一个标志。

那么,这样一个调控会给市场带来什么样的波动规律呢?我想,从银根、地根的调控来看,从控制投资性需求的调控来看,在短期内是能起到抑制需求的作用的,在供求不平衡的情况下,有助于市场形成短期的平衡。但是,这种调控有什么特点?有两个很难纠正的缺点,一是这种调控到后期必然以伤害供给为重要特点,本来是抑制需求的,最后伤害到供给,供给减少了。为什么呢?因为,你控制银根、地根,你控制投机性需求很对,短期市场上会出现局部性、阶段性的供大于求。但是,整个行业,我们是做金融的,看金融资金波动,房地产商主要的资金来源,销售回款,一控制、一限购、销售放缓,市场打压,开发贷减少、按揭贷去年批了还不给,上市不准,借壳不允许等等,这样的话,另外几条渠道资金来源大幅度缩减,形成了正反馈叠加,叠加下来就只能被动的要么求生存,高息,弄点钱维持,或者是加快销售回款。同时,本能地减少新土地的购置和开发。这种强烈的正反馈,加上房地产行业特定的开发周期,市场的调整后期必然都形成强烈的供应不足,新开工不足。然后,一旦市场站稳,就出现了供求关系的一个逆转。

所以,我作出一个冒昧的判断,可能在接下来的十年、二十年房地产行业发展中,我的房地产知识实际上是从陈淮所长那儿学的,我不懂就老问他。他说,房地产行业在未来有很大的发展空间。但是,我认为这个发展空间是一个非常颠簸的发展空间,这种波幅比过去十多年要大很多。而且,只要调控方式不变,我觉得变的可能性不大,还是用银根、地根,还是用打压的短期措施,形成的叠加和正反馈,先抑制需求,结果传达到供给不足,供给不足就是市场探底回暖,市场就是在颠簸中发展的。所以,这个特点在未来会非常明显。

上午,任总讲到从土地角度观察,我认为是一个很重要的角度,你买了地,接着打造房子,中间有开发周期,换另外一个角度来看,把近七、八年房地产的库存,去库存化的时间划一个波动的话,从波动周期来看,得出的结论和任总的结论实际上不是那么相同,但方向差不多。那就是,今年的2月份房地产的库存销售比达到历史少有的高点,21个月左右。因为,当月销售少。到了6月份,大概是10.6个月,而且当月的批售比回到了0.99,差不多1左右,批准销售之后当月卖出去的比例,10.6个月,这是6月底的数据。所以,我觉得从历史波动规律来看,最低大概是5个月,库存销售比大概到了5个月的时候,市场预期可能会出现一定的变化。好,那我们就从6月底算起,加6个月或7个月,大概也是明年一季度,在下半年的决策周期里面,如果销售没有大幅回落维持平稳的话,在这个时期怎么样能够让房地产调控软着陆?让市场有一个逆周期,加大房地产投资和供给,避免在新的时期里面出现供求关系逆转,我觉得是政策的关键。但是,目前看来好象变化的可能性不大。

所以,未来房地产的金融化特点会更加明显,以前主要表现在相关分析,说房价表现和M2的关系很大,变成一个金融产品,未来可能从过去的单边上扬会变成起伏,很可能和上证指数的波动关系相关性更大,而且在这个时期我们怎么面对这样一个调控工具?常态化、市场波动的周期节奏,然后掌握好我们自己的开发节奏,我认为非常重要,这是从房地产调控工具来看它的波动特点。

第二,从调控的主体和波动对象来看。

我们仔细想一下,比较省事,如果我是管调控的,也是拿开发商开刀。你说调控谁?地方政府?不太好弄;调银行?或者是调消费者?那怎么行?消费者都是分散的。所以,在房价上涨,调控效果不明显的时候,骂开发商是各方都容易达成共识的一个交集。而且,如果调控方式和调控工具不作大的变化,还是以短期市场萧条,供给不足,又一轮市场上涨,啪打一下,然后再僵化一段时间,又供给不足,又上一波。如果未来市场是这样一个走势的话,转移公众压力和调控效果不佳,就是骂开发商。

第三,从房地产调控的环境来看,有些因素可能会变,有些因素可能不会有大的变化。

比如,从过去十年对房地产的调控来看,非常缺乏顶层设计。就是说,这就给市场来回的失措和浪费资源给了借口,我看到陈淮所长在看手表,是不是我的时间开到了?他对我的意见很大,给政府提点意见很难。那么,到底城市化的路径怎么走?是大城市道路?是城市集群道路?还是中部的中型城市道路?还是西部小县城的道路?现在是模糊的,就让开发商去失措,我觉得更符合市场规律和城市化效率的,可能还是要到环境能承载的发达地区,通过城市集群的形式来节省土地、保护环境。现在,这种顶层设计是缺乏的。

保障房要建多少?城市要有多少人口?现在的房子多少套?不知道。之所以经常冒出很多稀奇古怪的数字,中国电网的电表有9000多万套的房子电表读书为零,十年开发的房子约4000多万套,如果9000万套的读数为零,那这些房子的电表全部不走,你们都把电表弄坏了吗?

我把各省的保障房建的套数和各省的GDP关系进行分析,都不沾边,这是什么形势啊?排在第一位的是吉林,那么冷的冬天,流动人口怎么会跑到那儿去?然而,中国整个流动人口的方向,就业行业出现了巨大的变化,就是在危机之后。最近几年,沿海发达地区流动人口的增长是负的,而主要流向中西部一些有辐射力的中大型城市,这些地方不把保障房建设纳入进去,跑到吉林去建那么多的保障房。成都那么多农民工,郑州有40万人专门富士康手机的,都不算在保障房里面。最需要保障房租赁的,昆山、苏州、深圳、杭州等等,保障房只分给户籍人口,当地人都有房子了,建成了大家都不要,就在这样一个缺乏顶层设计的环境里,让大家去失措。我想,这一点会改变,但不会改变太多,大家要慢慢适应。

城市化在未来还是会快速推进,供应不足还是一个主要的挑战和矛盾,从2007、2008年,城市化率上升了差不多10个百分点,城市新增的家庭数量约5400万户,住房在这个时期增加了4200万套,其中开发企业的市场化开发只有2800万套,其他的都是自建、单位集资,搞这些东西的。所以,开发商市场化开发的,在城市化快速推进10个百分点的时期内,新增的家庭数量大于住房总存量增长12000万套,这还不算投资性的需求。所以,这一点估计也不会有大的变化了,缺口还是很大。

第四,收入差距大的特点要改变很难。

中国房地产有很多神奇现象难以解释,一是房价租金比持续背离,一年两年可以,但持续十几年,一定有它的合理性。同时,大家说需求很大,实际上首次置业在住房销售里面的占比并不高。这说明什么?收入差距大,富人的购买力体现在房价上,中低收入的购买力体现在房租上,二者之间的差距在拉大。在目前的销售里边,实际上还是富裕人群买第二套、第三套,在过去十年的占比上首次置业占比并不高,这是一个现实。所以,这几个调控环境,有的可能会改进,有的可能不会有大的变化,影响大家的产品决策,也影响整个市场的调控效果。

所以,我就简要地汇报一下,我们对房地产调控过去十多年的一些特点,总结一下,对未来做一个简要的展望,以便我们更好地去适应它、面对它。

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