陈淮：老百姓被恶化的价格预期推动入市（二）

二是符合客观规律的中国老百姓消费结构，正在从以衣食为主向以住行为主升级。毫无疑问，在前三十年的发展过程中，改革开放过程中，人们的衣食需求得到了满足，人们不仅要求穿得好，吃得饱，而且要求住和行条件的改善。上午，我提到2009年世界金融危机背景下，全球三大汽车体系，北美、中亚、欧盟的产销量萎缩了35%，而谁也没有想到，包括我们自己的汽车厂商也没有想到，那一年中国汽车市场的产销量都分别增长了45%以上，一举中国成为世界第一大汽车生产国，这只是住和行里面的一个侧面。老百姓的消费结构，这一个发展趋势、进步趋势是任何人也阻挡不了的，也不是什么调控就能改变这种趋势的。

三是社会利益主体诉求已经从此前简单的增加收入，奖金上不封顶，下不保底，调动一切积极因素，多种所有制并存，一部分人先富起来等诸多以改善收入为基础的利益诉求，变成了提高收入与私人资产累积并存的利益结构。我们正在从一个越穷越光荣，越穷越革命，有产是社会的敌人，是打倒的对象，这样一种价值社会观对象，让大多数老百姓有产的这样一个社会。老百姓资产越来越累积，越来越的老百姓进入到中产阶级的有产过程，是我们奔小康的应有之意，这样的阶段决定了有房产是其中一个重要的体现形式。

四是市场经济的改革已经走了很多年，但我们只是初步完成了产品的市场化阶段，比如价格放开、流通自由竞争。在这之后，真正实现市场经济还有要素的市场化，产权的市场化，我们跃过了要素市场化，也就是资金、土地市场化的阶段，直接进入了国企市场化改革，坦率地说这个改革只走了一半就基本上停步了。唯一的公开产权市场股市，在过去的两到三年，巴曙松教授肯定不赞成我们已经走到全世界最差的市场地步了，产权的市场化裹足不前，因为我们在要素市场化上没有取得进展。到今天，利率还是被政府掌控着的，土地还是被政府掌控着的，两个市场经济下最重要的基础要素还不能够在市场通过竞争的方式、优胜劣汰的方式来获得的话，我们永远进不了市场经济。

我们的房地产业正在大规模的推动着这样一个市场经济发展的门槛，跨过这个门槛，这是为什么说房地产业是支柱产业，这些必然趋势决定了它在未来20-30年的经济发展中、社会发展中扮演支柱产业的重要角色。

第二，房地产业什么叫正常？什么叫不正常？

今天上午，一个湖南的媒体记者问我，湖南5、6、7三个月成交量都放大了，是不是市场就不正常了？谁跟你说成交量放大就不正常了？是不是老百姓都不买房子，房地产市场就正常了？房地产市场不正常，如果每天说这个月成交量同比增长了0.2个百分点，下降了0.3个百分点，这没有意义。正常与否，一是是不是有大规模的投机性、投资性需求进入市场了？如果成交量的放大并不是投机性需求，为卖而买的需求，过度占有资源的需求，那么它就是正常的。别以为成交量放大就是市场变坏，是不是有投机性、投资性需求大规模入场了？如果没有这样的因素，那我们认为这个市场正常。

其二，是不是有大规模不正常的外来需求推动了某一城市的房价？或者是需求？比如说，温州炒房团，或者说外来资金，游资，国际热钱大规模涌入一个局部地区导致？请注意，大家上午说到国八条、新国十条之类的，都统统有一句，当地地方政府要高度关注除本地需求之外的外来需求，如果短期内出现大量外来需求的话，那么这个市场应该有针对性的调控措施。

其三，有没有恐慌性需求入市？有些老百姓被恶化的价格预期所推动，提前大规模入市，导致了短期内市场需求的大增。人们被某些不适当的舆论引导，以为价格要暴涨了，土地出地王了，为什么同样多次要求各地政府公布未来3-5年土地和住宅供应的计划？也是为了改善老百姓的预期，防止恐慌性需求的产生。

其四，有没有过度放松的金融杠杆，导致需求者不顾自己的风险和承受能力而入市？如果诱导了老百姓以为是一个非常有利的入市时机，大规模负债，实际上未来自己无法承受下入市，那这个市场是不正常的。

如果没有以上四种不正常，仅仅是老百姓改善需求，自住需求，以及地方性群体优先改善的需求，这种成交量大和小没有什么不正常。我们的任务就是让中国低端老百姓，住房困难的群体，自住性的需求，首次置业的需求优先得到改善，较快的得到改善，不是不让他们改善，不是不让他们买房子。前不久，有些地方在公积金政策上加以了调整，于是就有媒体说这是对抗中央的宏观调控，这是变相给房地产市场松绑，我以为这种说法对公积金基本性质都不认识，公积金就应该多，想方设法带给有自住住房需求的人，而不是把它存起来进股市，盈利，或者被挪用建保障房，本来就应该是老百姓满足自己自住需求的一种政策工具，这没有什么不对，应该说做得还远远不够，我们的公积金大量留存，而需要得到公积金支持的基本需求还如饥似渴而不得。

第三，为什么要调控房地产市场？

也经常被人们问到，把房价调到百分之多少就是调控的目标了？我从来没听说过这样的调控目标，我也不认为把目标设定在这样一个指标上是符合客观规律的。我们为什么需要调控房地产市场？同样有四个因素。

其一，要让这个国民经济的重要产业与国民经济短期稳定运行密切结合。比如说，通货膨胀预期时，我们就需要收紧金融杠杆，维护国民经济稳定运行，避免发生恶性的价格上涨。比如说，在经济增速过度下行的时候，导致失业、银行金融风险的时候，我们就需要适度地降息，增加货币供应量，增加信贷规模，支持经济增长。房地产业是维护国民经济稳定运行的需要，也要适应这些调控，是今后不可避免的调控，就如同你随时面对气侯变化要增减衣服一样正常。

其二，在供不应求的短缺状态下，有些有限资源，政府有责任、有义务保护那些低端群体、满足自住性需求的群体、首次置业的群体，在资源有限的情况下，他们的需求优先得到满足。如果我们简单地把资源交给市场，在供不应求的情况下，自然是富人先得，谁出价最高，谁先得，而这不符合社会整体利益和公共利益、长远利益，也不符合政府公共职能应该达予的目标。

如同我多次举到的例子，你上公共汽车有30个座位，你出钱把30个座位都买了，让其他人站着，这显而易见是一种公共利益的损失，你第一个上车，可以任意挑一个座位坐，但不可以把其他29个座位都占了。中国的住房远远没有盖够，直到中国人口在城乡分布结构相对稳步了，中国农民不再往城里搬了，像美国、日本、欧盟一样，并且城市中大多数人进入中产阶级行列了，到那个时候我们才能够基本达予供求平衡，人口总规模基本稳定了，每一个家庭的人口数相对稳定了，在一个时期内平均每个家庭数，就知道社会一共有多少个家庭数，每个城市有多少个家庭数，以这个家庭数×1.2，也就是户均占有1.2套住房，我们才能够走到住房供和求相对平衡的阶段。在那个阶段上，根据国际经验，户均面积是80-140平米的区间集中着90%以上的住宅。

其三，在调控中我们在不断深化自己的认识，要优化配置有限的城市资源和住房资源。如果我们仅仅是用限购、限贷、限价，拉屎撒尿都算上，人口过度向北京、上海集中，人口只会被活埋。我们要调整城市结构，让有限的资源在合理比例上配置在中小城市、二三线城市，形成大中小城市的合理结构，让人口城市化更多的向需要进一步扩张的城市集中，这也是调控房地产的应有之一。

最后，为什么要调控房地产业？因为，我们要为很多在房地产业发展过程中暴露出来的体制缺陷争取时间。哪些历史缺陷？如同大家说的，中央和地方的税负关系，土地制度，收入分配结构等这些问题都不是一撮而就，简单地条条例例，简单地控制信贷规模，控制地王产生就能够解决的，我们需要一段制度设计时间，在这个过程中要让房地产业平稳有序发展，使我们在制度安排上相对合理，尽量少走弯路。