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刘晓光:经济下滑条件下依然可能出新政

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网易财经8月9日讯 今日,主题为“平衡与发展 可持续的中国房地产”的2012博鳌房地产论坛开幕。首都创业集团总经理刘晓光在会上做了题目为“我们如何过冬?对房地产形势的思考”的主题演讲。刘晓光表示,当前,宏观调控形势还是很严峻,调控政策依旧严格。经济下滑的时候,依然会出现新的调整政策,关键看市场的稳定性。

刘晓光表示,传统的地产投资模式无法再支撑新的浪潮,从战略层面来讲,要推动大城市圈的新生项目,一、二级联动的开发方式要坚持,要坚持综合性的发展,而并非单一的发展,要引入大量的产业服务机制和产业内容,全面整合包括经济、商业、民生、社会、人文等等。

刘晓光称,未来几个月的市场应该是一个趋于稳定的市场,而不是一个真正大拐点的出现,可能持续到明年的3、4月份,我们的企业要做到优化结构、加速周转、加速去库存化、创新发展模式、创新融资模式、合理储备土地、强化服务,使我们能够度过这一段比较艰难的时刻。

以下为演讲实录:

今年的形势我就不说了,大家都知道,很严峻。那么,从另一方面来讲,在政策压力下,也有些好的方面,比如房地产行业转型步伐加快,以综合开发业开发的多种业态形式的变化,在行业内部分化的趋势也比较明显,过去过于扁平化、过于分化的行业结构开始得到改变。当然,宏观调控形势还是很严峻,调控政策依旧严格。

十八大即将召开,下一步地产行业将会遇到什么样的挑战呢?简单概括一下。

首先,政策体系下的挑战,可能会出现暴风周,可能会出现阴云,也可能有灿烂的阳光。在这里讲几个问题,第一个问题是中国房地产发展的模型到底是什么?现在,我觉得还没有最后确定。过去是分配房,后来走到了商品房制度,这两年是所谓的双轨制,或者是所谓的三轨制,保障房、商品房,加上少量的集资房。下一步是什么模式?双轨制?保障房怎么保障起来?商品房怎么商品起来?这个还要看明年3、4月份新的制度体系和政治体系,我想这也不是危言耸听,也可能在经济下滑的时候,还会出现新的调整政策,关键看市场的稳定性了。

第二,前一段有人传很多股票下跌了很多,有人说要取消预售了。当然,这也是行政手段最严厉的一个东西了。但是,我想暂时不会。为什么?因为,我们的经营环境、经营制度还不能支撑取消预售的条件,那将是整个系统的振荡,那将是影响方方面面的情况。

第三,制度因素还在制约着政策环境调控体系的挑战性。大家知道,有GDP的需要,有卖地的冲动,有企业盈利的需要,还有老百姓购买房屋做投资的冲动,还有中国经济的下滑,包括保增长和通胀的问题该怎么解决?等等,我就不多说了,因为时间有限。

让我们思考一个问题,也就是说在未来五年中,我们可能还面临着调控体系、调控政策、制度因素变化的挑战,谁也逃不开,我们只能面对。

第二大挑战是金融生态环境的挑战。今年以来,各种融资途径都出现了艰难,通过资本之外的直接融资比重虽然有所提高,但还是有很高的挑战,银行没有松口,下一步会不会松?会是什么样的金融环境?对于企业来讲,还是一个很大的挑战。现在以追求短期回报的信托资金为主,期限短,要求回报率高,粗犷的盈利方式风险肯定很大。

在发达国家,开发商与投资商是分开的,有长期的养老金等资金的支撑,资金间接融资的比重可能只有20%多一点,我们正好倒过来了。那么,我们会遇到一个什么样的金融环境?我想,开完十八大以后,可能也不会很快地放资金。那么,这就有两个问题了。一个方面是,我们需要核心型的基金发展,这种基金可能区别于投资型基金,是以长期为房地产业服务的,在未来五年中,预售、贷款、证券、信托、基金、保险公司租赁等渠道,可能还要打组合牌,当然私募也是一种大的方向。

但是,不管怎么样,金融生态环境对我们来讲仍然是一个很大的挑战,不要祈求在明年3、4月份就会有很大的变化,我想不会的。

第三大挑战是开发模式的挑战。我们的行业可能要走优化升级的必经之路,目前的企业到底采取什么样的开发模式?这个问题很关键,我简单地说一说吧。中国房地产未来模式的创新可能是企业的核心竞争力,大家知道城市化率还要再提高,作为首创提出要改变视野立脚点,我们的视野不在于地产,而在于城市;不在于开发,而在于整体运营。我有很多的观点,由于时间关系就不多说了。

我认为,传统的地产投资模式无法再支撑新的浪潮,从战略层面来讲,要推动大城市圈的新生项目,一、二级联动的开发方式要坚持,要坚持综合性的发展,而并非单一的发展,要引入大量的产业服务机制和产业内容,全面整合包括经济、商业、民生、社会、人文等等。

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