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北京金茂府三期开盘一小时售罄 成交额超十亿

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金茂府再次刷新了自己的销售纪录。4月14日,北京地王项目——方兴地产金茂府三期开盘,74套房,开盘一小时售罄,销售金额超过10亿。

从2011年4月首期入市,截止本期开盘前,金茂府所有类型物业累计成交额超过50亿,相当于方兴地产去年销售额的一半。方兴在2011年业绩发布会上宣布,今年的销售目标定在130亿,金茂府项目预计将贡献30-40亿的销售额。

据亚豪机构统计,北京76个在售的价格超过4万元/平方米的公寓豪宅项目在3月共售出了465套,销售面积7.5万平方米。环比2月,销售套数激增263.3%,销售面积大幅上涨了264.9%。而金茂府以及其他豪宅的逆市热销是否预示着高端市场已经率先强势回归?

1小时热销10亿   金茂府再度逆市开盘

“三期已经卖完了,还剩一些之前的房源。”4月16日下午,网易财经致电金茂府售楼处询问项目销售情况,电话中“卖完了”的声音此起彼伏。4月14日开盘现场的消息是,74套房,开盘一小时售罄,销售金额超过10亿。

时间回到2011年4月17日。金茂府一期开盘,当天推出3、9、10号楼共240套房源,均价4.5万元/平米,不到两小时全部售罄。

2011年 9月25日,均价上调0.5万/平米的金茂府第二期开盘,指“三小时销售额超过15亿”。

一年之后,楼市政策持续收紧,金茂府再度逆市开盘,并将本期拟售价定为5.6~5.98万/平米,较去年9月份二期开盘提价近1万/平米。

不过,据第一太平戴维斯研究及顾问咨询部董事王琼判断,本期最早成交均价可能不会超过5.5万/平米。 网易财经从业内获得的数据显示,金茂府入市一年以来,成交的765套房源,均价约4.5万/平米。

资料显示,金茂府三期推出的1号和7号楼共74套房源,全款可以享受96折优惠。但事实上,这一折扣相对于不少近期新开楼盘来说,力度并不大。

“1小时售罄,也是因为金茂府入市一年,之前的蓄客量较大。”王琼对网易财经表示。她并不认为这个项目的热销预示着北京高端住宅市场的回暖。

“市场回暖之前,高端住宅销售仍将表现平淡。因此,预计众多项目将采取更为合理的定价策略。”王琼续指。

在她看来,金茂府后期提价空间也不大,5.5万/平米的单价已经是一个较高点的价位。

从周边楼盘售价来看,去年8月开盘的同在广渠路上的某项目目前均价为2.8万/平米;而与金茂府临街的某高端项目二手房均价为3.4万/平米,近期价格还出现小幅下跌。

北京高端住宅反弹势头强劲

不过,从季度内的市场数据来看,在普通商品房成交出现回暖的情况下,高端住宅的反弹势头似乎更为明显。

据亚豪机构统计,北京76个在售的价格超过4万元/平方米的公寓豪宅项目在3月共售出了465套,销售面积7.5万平方米。环比2月,销售套数激增263.3%,销售面积大幅上涨了264.9%;同比2011年3月,销售套数、面积分别上涨了86.7%和97.4%。

“京15条”新政去年2月份落地后,北京楼市新盘供应量随即出现明显下跌,特别是高端住宅的供应。不少中高端楼盘面临定价难和拿预售证难的局面,迟迟无法入市。有开发商透露,当时建委对于比周边区域定价明显过高楼盘、绝对均价超过4万/平方米的项目,把关都非常严。

然而,随着京城房价调控目标的逐步落实,年末开始,有敏感的市场人士发现,主管部门已经有放松高端住宅审批的迹象。3月份至今,多个单价均超过3万元/平米的高价盘获批,包括融创长滩一号、金茂府、姜庄湖家园、中骏绿洲庄园等。其中,位于朝阳区的姜庄湖家园价格为10.8888万元/平方米,单套总价达1.6亿元。

北京市近期出台《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》指出,“十二五”期间,北京市三环内将不再新供住宅用地。戴德梁行对此认为,这一规定也会使原本就占有优势地理位置的高端住宅项目资源更加稀缺,价格不降反升。

金茂府今年销售额预计达40亿

金茂府是方兴地产在北京的第一个项目,公司副总裁李从瑞直接负责该项目。公司年报称,金茂府是方兴2011年业绩中的亮点,也是其2012业绩的主力。

2011年该项目共录得46亿元的销售额。方兴地产在2011年业绩发布会上称,今年的销售目标定在130亿,金茂府销售额预计为30-40亿。

方兴目前手持现金122亿港元,净负债率41%。美银美林认为,金茂府三期开盘可为方兴套现13-14亿元。方兴今年已完成销售28亿元,占全年目标的28%,若该项目销售理想,预计上半年将达标约40%。

该项目最早引发关注是在2009年6月30日,北京土地整理储备中心的拍卖会上,历经97轮竞价,方兴以40.6亿元的“天价”竞得该地块,这一数据也刷新了北京土地市场上最高总价和最高单价两项纪录,使广渠路15号成为当时名震一方的“双料地王”。

按照28万平方米的规划建筑面积,该 项目楼面地价达到14464元/平方米;如果除去3万平方米左右的公共建筑面积,可售面积折算出的楼面地价将达16240元/平方米。按后者计算,土地成本占到售价的比重约为30%,但尽管如此,这一比例也低于京城不少去年以来入市的地王项目。

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