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浦东金桥:园区再造和管理输出 打造中国的裕廊

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金桥正发展两类十大产业,园区间的竞争要求公司“创新求变”

金桥出口加工区面积 20平方公里,目前正重点发展两类十大产业:先进制造业和生产性服务业。公司主要在金桥园区内从事工业地产、住宅商业配套和园区开发等专业化业务经营,并重点拓展持有型物业。目前金桥已从为流水线生产企业提供物业转为向跨国公司、研发总部提供配套服务上来。2010 年底,金桥园区成为国家级生态工业示范区,并通过引进龙头客户,向产业前后端延伸,以及根据细分客户需求进行”创新求变”。

纵向看,公司通过工业和住宅地产搭配,平衡业绩稳定性和增长性;横向看,作为工业制造类园区,公司管理品牌扩张能力强。尽管工业地产租金稳定,但开发周期长,且后续还需根据产业链升级进行二次开发,因此,公司介入开发周期较短的住宅地产以平衡盈利的增长性和稳定性。不同于创新研发类园区(张江)通过创新力培育和投资区内创新型小企业而获得投资收益,作为工业制造类园区(如新加坡裕廊),未来金桥可通过捆绑龙头企业和管理输出,在区外实现资本和品牌的扩张。

长期看有望复制“裕廊”成长模式

依据区内产业链升级进行调整和输出管理能力。公司正处于“裕廊”成长模式的中期阶段,即随着区内产业形态(行业龙头-产业集群-流程再造)的升级、变化,金桥开发形态  (标准厂房-综合性用房-各类服务设施-生态人文环境)  和租户类型也相应调整。这种蜕变集中体现为,通过园区规划修订和开发的生产性服务业集聚区和碧云社区。它不仅实现了地块转型开发后的增值,而且其管理品牌已帮助公司获得了临港新城项目,初步实践了”走出去”战略。对比“裕廊”已在新加坡开发了 45 个工业园和在全球拓展了 750 多个项目,公司将顺应上海市资源整合的趋势,为实践公司的”走出去”战略而尝试向区外拓展。

公司租金将稳定增长,股权投资璧上增辉;参股公司有上市预期

未来 5 年公司权益收租建面将达 150 万平,租金随 9 号线延伸有望提升;2010 年公司开发销售收入占比 44%,并获得了临港新城等商品房项目。公司持有的国泰君安、东方证券和交行股权每年有分红,如未来参股公司上市,经测算公司可获得 5-7 亿元投资增值。

估值与投资建议

2011-2012年,预计公司结算收入分别为11.22亿和 9.09亿;租赁收入分别为8.11亿和9.64亿。综上,2011-2012 年 EPS 分别为 0.61 元和 0.70元。12 月 9 日公司收盘价 7.12 元,对应 2011 年动态市盈率 11.61 倍。公司 RNAV是 11.24 元,取其 80%折扣价 8.99 元作为目标价,维持公司的  “买入”评级。

不确定性因素

未来可能采取的严厉调控措施将影响公司业务的发展。

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