鄂尔多斯的造城运动

“花5年时间建设的康巴什，原意要成为鄂尔多斯对外炫耀的市中心，但如今却是中国房地产泡沫的最佳展示品。”

这是外媒描述鄂尔多斯的一句话。10月16日晚上，网易财经编辑驱车在康巴什行驶1小时，没有看到任何综合性商超和娱乐设施。宽敞的四车道上，搅拌车和重卡亮着刺眼的前灯呼啸而过，扬起阵阵尘土。全区亮灯最多的楼是市政府办公大楼，但市府北路旁的一个小区里却连路灯也没有。出租车司机黄先生对外媒把康巴什叫做“鬼城”耿耿于怀，但他也乐意用“泡沫”来形容这里的地产生意，“再降2000块我也不会买。”

五六年前，这里掀起了轰轰烈烈的造城运动，房地产像煤炭一样成为“特产”，也成为鄂尔多斯的经济命脉之一。可如今，只要提到买房子，当地人都会用诧异的眼光看着你。“没人能看懂鄂尔多斯。”曾经赴鄂尔多斯调研民间投资的高和投资如此描述。

空城

鄂尔多斯住宅市场分为三大板块，老城区板块、铁西板块和康巴什板块。

鄂尔多斯东胜区乌审东街酒厂附近，虽然属于老城区，但距离市中心较远，是高层住宅楼的聚集区。从酒厂西墙开车一路向北，两片有十来个足球场大的街区里，尚未竣工的楼盘一栋挨着一栋，高矮不一。

由于外立面没有开始贴，这些还是水泥墙的房子在昏暗的路灯下显得格外冷冽。它们没有什么设计感可言，约摸20层的楼房，就是一个大立方体被分割成若干个小方格。

经常在酒厂附近跑出租的司机黄先生摇摇头，“不知道这些房子都卖给了谁，谁会愿意住在这里呢？”这里没有公园，没有商场超市，没有KTV，甚至连最基本的餐饮，也只有开设在底商的寥寥数家。

已经交房的小区也看不到茶余饭后应有的热闹。在一个隶属于金水源集团的小区里，靠马路的一栋楼有三个单元，66套房子，但亮灯的只有5家。大多数房间没有窗帘和空调，很明显无人入住。

这种感受在25公里以外的康巴什更加深刻。康巴什，曾经被美国媒体形容为“鬼城”，意为到处都是住宅楼的空城。美国《时代》周刊如此描述，“花5年时间建设的康巴什，原意要成为鄂尔多斯对外炫耀的市中心，但如今却是中国房地产泡沫的最佳展示品。”

10月16日晚间，网易财经编辑驱车在康巴什行驶1小时，没有看到任何综合性商超和娱乐设施；宽敞的四车道上，搅拌车和重卡亮着刺眼的前灯呼啸而过，扬起阵阵尘土。全区亮灯最多的楼是市政府办公大楼，但市府北路旁的一个小区里却连路灯也没有。

出租车司机黄先生对老外把康巴什叫做“鬼城”耿耿于怀，但他也乐意用“泡沫”来形容这里的地产生意，“再降2000块我也不会买。”

“降价”

今年以来，调控史无前例地收紧，鄂市房地产生意也开始迅速冷却。

据了解，5000块每平米的房子降到3000仍然无人问津，在当地人的嘴里，环城路上的房价走势成为鄂尔多斯楼市泡沫破灭的最佳佐证。

不过，当地人告诉网易财经，降价的都属于位置偏远的楼盘，位置好的楼盘依然没有降价。

铁西区属于鄂尔多斯东胜区新开发的一个区，占地500亩。从一个路口走向下一个路口需要十几分钟时间，宽敞的水泥路铺得十分平整，但鲜见车辆，横穿马路时甚至不需要看红绿灯，路上的行人除了穿着橙色外套的清洁工，就是满脸灰尘的建筑工人。下行的马路蜿蜒着延伸至远方，让人产生一种置身于山区的感觉，但马路两旁矗立的楼房又在提醒你这是在城市之中。

目前，铁西板块一期已经建设完成，二期在建，2010年年末时，二期95%的土地就已经卖出。今年增加了大批可售项目。除了个别高端项目价格攀至20000元/平米，这边的可售项目均价都在8000～13000元/平米左右。

据民族西路一个高端项目的销售人员称，东胜区的有钱人很多，但投资渠道较少，因此去年这边的住宅非常好卖，在这里买房的多是用于投资，往往是熟客再带熟客，多的时候一个人可以买十来套。但是今年好多当地人的放款没有收回来，外地人又被要求有1年以上完税证明，投资性需求急剧下降以后，客户的确有所减少。

但这里的房价仍然坚挺。网易财经编辑询问了一个商业物业项目和上述高端住宅项目，两家的售楼人员都信心十足地向询盘者灌输着这样的理念：铁西是未来鄂尔多斯的金融中心，大幅降价不可能，只能说现在没涨了。

开发商

据不完全统计，截至2010年，鄂尔多斯房地产开发注册企业达200多家，其中开始运作项目的40余家，真正在售项目的企业有20家。

据了解，在环城路这种比较偏远的地段，这里的房地产开发商基本都是，更无法从银行拿到贷款，他们的资金大多数是以民间借贷的形式吸收。根据著名学者马光远的调研，鄂尔多斯开发房地产的资金来源80%依赖的不是银行信贷，而是当地极其活跃的民间借贷市场。

在今年限购形势下，在房子卖不出的时候，有的地产商只好选择大幅降价来迅速回本，支付给债权人。“凯创城市之巅”是当地比较有名的项目。7月份开盘时单价超过12000元/平米，但近期因为销售不旺，一次性给出7.8折的折扣，如全款付款，还可以在7.8折的享受92折。相当于一套200多平的复式，现在总价位比刚开盘时降了近70万元。

据当地的销售人员介绍，其实不少楼盘没有达到预售条件的情况下就开始预售了，甚至一些楼盘在交房3年后小区的绿化和配套设施还没有完成。在开发商和民间借贷的共同导演下，鄂尔多斯楼市经历了长达五六年的狂奔。2010年，全市商品住宅均价达到4479.6元/平米，同比增长超过9%，其中东胜区同比增长超过11%。

据了解，看似巨大的市场吸引的不只是当地投资商，星河湾、绿城、珠江地产等大地产企业已经进驻鄂尔多斯。

在鄂尔多斯东胜往康巴什的路上，星河湾在这里盖起了号称“亚洲最大”的售楼处，其项目总规划面积达7.88平方公里，据悉，星河湾在这个项目上动用了思源、中原、世联以及合富辉煌4家联合代理，且在价格上也是颇为诱人，一次性付款给出了85折的优惠。9月17日开盘当日，认购金额达到14亿元。

网易财经10月17日从星河湾最新获得的数据显示，经过国庆的，首期推出的300套房源已经售出200多套，认购金额超过了20亿。但这一成绩与星河湾昔日在上海、太原开盘首日就超过40亿的纪录相比，显然难以望其项背。业内专家认为，由于本地自主需求的支持有限，投资住宅高利润的时代也已过去，星河湾选址鄂尔多斯并不一个明智之举。

不过，鄂尔多斯几乎没有二手房市场，网易财经编辑几经探访找到的位于劳吉庆社区的房产经济公司，从事的也是新盘买卖业务。高和投资的《中国民间资本投资调研报告》对此指出，说明鄂尔多斯人对当地房地产投资几乎没有从房市上推出的需求和途径。

在鄂尔多斯，当地人会告诉你，鄂尔多斯人均有2.7套房，多的甚至全家拥有50套房子。但是，现在当地人已经忌谈买房，开发商也在降价与不降价之间摇摆，因为谁也不知道楼市下一波旺季什么时候到来。