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方兴地产半年路径:从金茂府到梅溪湖

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  观点地产网 曹萍 2011年8月22日,方兴地产在香港召开中期业绩发布会。上半年,方兴地产的收入为港币18.48亿元,整体销售毛利率由50%提高到60%;中期纯利16.4亿元,增长57.3%。

  对此,方兴地产主席罗东江先生在业绩会上笑称是因为“收获得多”。

  另外,虽然金茂府的销售收入尚未纳入报表,但据第一次开盘当天售罄的情况来看,方兴坚信,金茂府项目将会成为公司销售的强劲主力。

  金茂府信心

  对于上半年的销售表现,方兴首席财务官兼执行董事江南称,上半年公司的合约销售反应非常良好。

  他指出,今年是上半年,公司在北京的高端项目金茂府取得了非常好的销售业绩,总的签约金额达到35亿,这也是今年上半年北京整个单盘销售量最大的一个项目。

  “从总的签约额来看,今年上半年我们已经完成了全年销售目标100亿的50%以上。”江南表示:“但金茂府这部分销售目前还没有入账,下半年,随着上海国客项目C地块、上海崇明岛的金茂逸墅项目的推出,以及长沙梅溪湖项目一级开发的卖地部分在今年第四季度入账,我们有信心超额完成全年的销售目标。”

  金茂府二期项目预计在下半年推出,金茂府二期产品将在产品精装、科技、配套等方面着力进行提升。据方兴高层透露,当时金茂府一期开盘当天即售罄,由于项目品质高端且占据地段优势,并不担心二期的销售问题。

  此外,该项目还将配建300套的公租房,据方兴地产主席罗东江透露,这部分的配建工程预计在2014年完成,这部分总体上的质量会与整个项目保持一定的均好性,建成后政府会按照一个约定的价格去进行回购,这个价格会在交付时候确定。目前北京政府的回购价格是6500-7000元/平米。

  事实上,虽然物业开发部分的收入同比下降了100%,但方兴的另外两大主营业务——物业租赁和酒店经营这两部分都出现增长态势。

  今年上半年,由于出租物业与各酒店经营业绩的提升,方兴物业租赁收入较上年同期增长15%,酒店经营收入较上年同期增长8%。而在今年上半年的收入构成中,物业租赁占比27%,酒店经营占比59%。

  长沙梅溪湖

  虽然之前梅溪湖国际新城片区两宗土地冷清出让,但这似乎没有影响到方兴对于该项目的信心。

  对此,方兴主席罗东江称,此前出让的两块地不属于方兴梅溪湖项目范围。

  这个体量巨大的项目所需的600亿投资资金将从何而来?对此,方兴地产总裁何操的解释是,无论是600亿还是700亿,这些都是分若干年投入的。另外,这些投资里也包括政府在基础设施建设等方面投入,不止是方兴的投资。

  另外,这个600亿的数据是根据长沙目前6000-7000元/平米的单价初步估算出来的,是一个完成的资产额,将来长沙房价可能会上涨,这个资产额会更多。

  资料显示,梅溪湖国际新城位于湖南长沙大河西先导区核心梅溪湖,环抱3000亩梅溪湖,集山、水、洲、城于一体。项目总占地约11452亩,总建面约945万平米,集中高档住宅、超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、科技创新中心等众多业态于一体。

  据介绍,梅溪湖项目今年的投资额就高达100多亿,作为未来“长沙新城市中心”和“国际服务和科技创新城”,方兴也有意参与二级开发工作,并打算在此建立一个城市综合体。用方兴高层的话来讲,就是方兴在酒店运营等方面具有非常充足的经验,加上长沙市政府的大力支持,有信心使这里成为“万城之城”。

  虽然有长沙这个大型项目的土地储备,但是方兴并没有放松拿地的步伐。

  方兴称,公司仍将密切关注北京、上海、杭州等重点目标城市的优质地块,并积极跟进济南、重庆、宁波等区域中心城市的潜在项目,有选择地扩展优质土地储备。

  与此同时,公司也将关注市场上的一些并购机会,但目前尚未有具体的收购计划。

  低负债率

  从方兴的中报来看,今年上半年公司的负债率从去年年底的58%下降至40%。这是业内同行中“负债较低且比较健康的”,方兴首席财务官兼执行董事江南这样评价。

  江南介绍称,总的来说,公司现金是比较充裕的。截至去年底公司现金为港币116亿元,而今年上半年公司的现金增加至港币136亿。此外,今年4月公司发行了一笔10年期的5亿美元的优先票据,且5月又获得国开行人民币80亿元的长期授信。

  “下半年是否会继续融资还要看整体的项目需求、总体的现金流配合,看下半年是不是我们卖得很好,我们预计下半年销售会保持一个良好的势头”。江南表示。

  在资本开支方面,如果不考虑地款的话,方兴今年全年总的资本开支是35亿,下半年长沙的地款大概还有20亿的开支。

  “下半年如果没有大规模投资的话,公司的负债会维持在40%这样一个水平,甚至更低,这也是公司的目标。总的来说,公司会保持一个谨慎、稳健、往前发展的势头,我们一直保持着这样一个业务模式。”江南如是称。

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