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广东清远房产纠纷案件激增10倍 多因开发商违约

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今年上半年,广东省清远市清城区法院共受理房地产合同纠纷案件106件,与去年同期受理案件9件相比,增长了10.7倍,其中受理商品房销售合同纠纷案件36件。案件纠纷多因开发商违约引起,纠纷涉面广、调处难度大、违约金难统一。

据中国经济网记者了解,这些商品房销售合同纠纷案件多存在如下几个特点:

一、纠纷多因开发商违约引起。由于清远房地产市场不尽规范及国家宏观调控政策等原因,部分开发商出现延迟交房、拖延办证等违约情况,业主因此起诉法院要求开发商赔偿。清城区法院今年上半年受理的商品房销售合同案件均是业主诉请开发商办理房产证和追究开发商延迟交房违约责任。

二、纠纷涉及面广。某一楼盘发生纠纷,往往涉及多户业主,一般业主会联合起诉同一开发商,形成群体性案件。同时这些仅是已向法院起诉的部分业主,还有一些业主因观望未采取诉讼方式的,潜在的纠纷不容忽视。

三、案件调处难度大。一是双方当事人积怨深,分歧大。如某案件的业主以开发商违约在先为由拒不交纳物业管理费,造成恶性循环。又如某案件的业主方因开发商未办理房产证早就怨气冲天,多次到有关部门上访,而开发商为达到少付违约金目的竟对业主进行限电和恐吓,而双方矛盾一触即发。再如某案件开发商长达10年未为业主办理房产证,按合同计算违约金高达十多万,跟当初购房价相差无几,开发商与业主互不妥协,矛盾难以调和。二是部分律师不配合法院调解工作。诉讼中双方当事人一般都请代理律师,并约定以风险代理形式支付律师费,即相关费用除保底收费外还按裁判确定的违约金进行提成。部分律师为了自身利益,不愿接受调解甚至阻止业主调解,使法院调解工作难以开展。

四、违约金认定难统一。迟延交付房屋的违约责任,法律规定:当事人可以约定违约金或损失计算方法,无约定的,按逾期交付使用期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。出卖人原因逾期办理房屋权属证书的责任,法律规定:对违约责任有约定的,从其约定;实际损失可以确定的,据实计算;无约定的,实际损失难以计算的,可按已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述规定,法官在计算实际损失时存在三种不同意见:一种认为应按合同约定"一刀切";一种认为应按人民银行逾期贷款利率计算,还有一种认为应按同路段的租金计算。

为促进房地产业的健康发展,有效化解销售商品房矛盾纠纷,促进社会和谐稳定,清城区法院提出如下建议对策:

一、能动司法,协调联动。解决商品房销售销售纠纷,单靠法院一家是远远不够的,实践表明,国土、房管、规划、建设和物价等行政部门的严格依法行政,是房地产市场健康有序发展的重要保障,因此面对房地产纠纷案件的井喷,法院应当能动发挥审判职能,主动加强与政府职能部门的协调配合,协同联动推动建立多层次、全方位的联动化解矛盾机制。

二、注重释法,引导预期。法庭上双方当事人针锋相对,是因为他们觉得自己占理,自己的要求合理,对方违约或要求过分,法官应当针对双方的分歧解释相关法律,耐心回答他们的疑问,让当事人对自己的诉讼结果有一个合理的预期。

三、统一司法,公正审理。法院就此类案件的法律适用问题进行集中讨论,统一裁判尺度。同时希望最高法院尽快出台相关的司法解释或司法指导意见,统一适用标准,以切实维护各方的权益。

四、加强调解,案结事了。鉴于房地产纠纷中矛盾的群体性、尖锐性、敏感性等特点,坚持调解优先的重要意义更加突出,因此审判中法官应当采取多种形式做双方的工作,努力促成和解,必要时庭、院领导也要及时出面做工作,并适时邀请人大代表、政协委员参与和解工作,发挥人大代表、政协委员联系群众的纽带作用,利用人情感化促成双方的和解。(记者 李方)

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