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招商中海策略失误 复地28亿夺标南京军用宅地

2011-02-24 08:59:23 来源: 观点地产网 举报
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历经了两次挂牌、两度竞拍后,南京海军医地块终于觅到“买家”。据确认,复地以28亿元的价格将该地块收入囊中。

暗标夺魁

南京海军医地块位于南京市栖霞区马群街道马群街2号,是军医大学南京军医学院(原南京海军医学高等专科学校)所在地。

资料显示,该地块具体位置在宁杭公路以北,南侧为地铁二号线马群站,北侧为天泓山庄住宅小区,西侧为规划建设的马群老街住宅小区,东侧为现状住宅。

地块转让总面积近23万平方米,为二类居住用地及居住社区中心用地,容积率1.45,可建成约33万平方米住宅,住宅建筑高度不高于24米。

南京业内人士介绍,近年来紫金山周边可供开发土地几近枯竭,政府为了保证紫金山风景区的风貌,开始严控紫金山周边的土地供给,海军医这么大块的土地早已成为“绝版”。

事实上,这已是海军医地块的第二次挂牌。此番出让共吸引了复地、招商、中海、苏宁置业四家房企前来参与竞标。

早在2010年1月4日,军方首次由南京国土局代为挂出转让公告,但随后不久临时取消转让。直至2010年12月中旬,该地块再次挂牌。

由于地块为部队用地,招标方式有所不同,需要通过部队的土地管理局,竞标亦采取二轮竞标法,首轮为暗标,进入军方底价后再开始第二轮公开招标。

据了解,此次军方土地局首轮定的底价为22.7亿元,鉴于2010年首次出让底价为16亿元,今年四家的投标价均在20亿元以上。但由于招商、中海、苏宁置业三家的竞价均在底价之下,所以无缘进入第二轮竞标。

而复地报出28亿元的高价独家入围,所以无需第二轮报价便夺得该地块。不过,该成交价还是让不少人大跌眼镜。

据消息人士援引军方表态称,该价格与预期相差甚远,原预计价格将高达40亿元左右,没想到首轮便分出高下。而败北的三家更是叫屈,原以为可以在第二轮叫价上再发力,结果首轮便战败。

如无意外,复地将于近期缴纳首期土地款14亿元,正式成为海军医地块的主人。

毛地出让

值得注意的是,海军医地块是“毛地”出让。尽管公告中并未明确标注,但根据出让文件规定,“其他建筑物、构筑物和水、电、气等管线及绿化由受让方按有关规定负责处理”。

此外,公告规定,原公寓区计246户住户,由受让方参照军队经济适用住房有关政策规定,在转让土地范围内新建住房进行安置。

而该地块上的首期经济适用房计70户住户,由受让方参照军队经济适用住房有关政策规定,在转让范围内按照现有房屋套型重建住房进行安置。

与此同时,本次转让也对拿地企业也提出了较高的要求。

拿地的房地产企业需具有一级(含)以上房地产开发资质,同期银行存款要在3亿元人民币以上。除了房地产开发企业,注册资本金1亿元人民币以上,同期银行存款6亿元人民币以上、具有良好经营业绩和信誉度的企业或者法人也可以取得该地块的使用权。

不过,原公告中的“曾在南京市区域范围内开发建成2个(含)以上建筑面积30万平方米(含)以上的住宅类开发项目,并获得国家级房地产开发综合类及环保节能奖项的房地产企业”的要求,在新公告中已经去掉。

或许正因如此,尽管地理位置绝佳,关注者众,但最终参与竞拍者还是屈指可数。

南京业内人士孙海对此表示,由于海军医地块涉及到一些拆迁难题,同时开发商可能考虑到资金链的要求,所以最终只有四家企业参与竞投。毕竟,246户的拆迁也是一笔不菲的成本。

按照28亿元的地价粗略计算,倘若加上还建及拆迁补偿,预计地块的楼面地价将在13000元/平方米左右,已高于紧邻的G67地块,当时楼面价约11000元/平方米。

但相关业内人士指出,由于海军医地块所在区域紫金山板块上市楼盘极少,而今年城东才22万上市量,海军医地块上市期或将在明年,价格想象空间很大。

据了解,目前该地块周边的紫园项目,小高层公寓房源售价接近2万元/平方米,花园洋房售价亦达到2.6万元/平方米。按照容积率及建筑高度,未来海军医地块的产品多数将打造成高端产品,预计上市价格将至少在2.5万元/平方米以上。

“未来的市场还是可以的,但还有些需要处理的问题,包括跟部队的关系、原住民的关系、旧地补偿的问题等等。”孙海表示。

李贵民 本文来源:观点地产网 作者:梁嘉欣 责任编辑:王晓易_NE0011
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