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李国平:京版调控令影响几何?

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京版调控令的出台,标志着政府自己掀掉了“调控是为让更多人买到房”的面纱

【背景】2月16日下午,北京市政府公开了楼市调控令全文(下称京版“十五条”),京版“十五条”首次规定:外地人在京购房,必须提供在京连续五年缴纳社保或个税的证明,并不得购买第二套房。文件同时规定,开发商定价与成本差异过大,将被追责。

2月16日晚,北京市住建委发布文件,规定非北京籍居民家庭购房,应提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件,《家庭购房申请表》《购房承诺书》,有效暂住证,并提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或社保缴费的相关证明。

针对北京最新限购住房措施,多位市场人士表示,该政策将打压一大批潜在购房者,短期内北京商品房市场将“有价无市”。在货币政策紧缩的大背景下,房地产开发商或激进或保守,应对策略可能会有分化。

京版“十五条”出台并立即实施,让市场措手不及,被称为“有史以来最严厉的房地产调控政策”。那么通过限制购买、提高首付等手段干预房地产市场,到底会对北京楼市造成哪些影响?中国房地产市场的出路将在何方?

高策地产顾问机构董事长李国平认为,京版“十五条”的出台,可能在短期内打压房价,但用行政手段直接干预房地产市场,并不能触及中国房地产市场的痼疾。同时,限购令的祭出,无异于政府自己掀掉了“调控是为让更多人买到房”的面纱。

从北京出台的细则看,依然在“新国八条”的框架之内,尤其是对外地人限购的政策。“新国八条”是中央政府总的调控框架,其中大家最关注的,或被认为会立竿见影的措施,就是进一步“严格限购政策”。

李国平认为,“京版十五条”如期而至,市场此前已有心理准备。而且,公众对政府最有可能通过行政干预的手段“引导”市场这一点,早有共识。公众也相信,政府会动用一切现行或可能的行政手段,直到房价高企之势得以遏制。

他笑称,京版调控令让非京籍潜在购房者“感情上受到了伤害”。以往每次调控,这个庞大的群体都希望今后能在京买得起房,但他们最后却发现,当调控真的来了,买房的梦想变成了幻影。对此,业内人士也感到措手不及。

李国平表示,京版“十五条”的出台,把首次置业人群按户籍做了明确分割,这无异于政府自己掀掉了“调控是为了让更多人买到房”的面纱。此前所有调控都打着这个旗号,而这次调控后,更多的人不但买不起房,甚至根本买不了房。这是“非常大的改变”。

在他看来,中国房地产市场是一场“全民游戏”。政府此前的政策,实际上是鼓励更多的人通过买房解决居住问题;同时政府也希望让更多的人买房,释放购房需求,促进房地产市场发展,从而增加地方土地出让收益,乃至做大GDP

但是,这个逻辑走到最后却“搞不下去了”。房地产市场作为“全民游戏”,巨大的购房需求把房价“拱上去”,继而把投机和投资拉起来。实际上,近年来,更多年轻人也自觉自愿地加入房产投资的行列。

在当前中国,买房已不仅仅是为了“居者有其所”,而是由于大家已达成了共识,即买房就是赚钱,早买早赚,多买多赚。买房赚的钱,要比辛辛苦苦工作一两年的收入多得多。年轻人由此更想分享房产增值的成果。

当房地产变成“全民游戏”并被推到顶点时,房价高涨的态势是无法控制的,很难用简单的市场化手段控制。更何况2008年底,中国刚刚受到金融危机影响,中央和地方政府就曾以各种方式鼓励大家消费房屋。

“当前的两难局面应该说是政府造成的。这种政策失误造成的后果,最根本的办法是用中医治疗。但现在为时已晚,很难慢慢调理,因为市场和老百姓已经等不及了。这才有了目前行政手段直接干预市场。”李国平称。

当前,房地产调控已成为“中国最大的维稳工程”。所有行政手段都可在“楼市维稳”的理念和框架下得到解释。为了实现这一点,“不管调控方法对不对,不管能否从根本上解决问题,只要先稳住再说。”

尽管公众严厉批评当前房地产调控政策不符合经济规律,甚至是用政策代替法律,但政府并非不知道这一点。问题在于,面对价格高企的楼市,除了从根本上消除“土地财政”机制,政府已很难祭出新的合法、合理的手段。

李国平指出,2011年内,大城市房价回落乃至稳定,一定会有效果。一线城市房价可能会像2010年“国十条”出台后那样,出现百分之十几的下跌。但不会像2010年那样,在房价阶段性下跌后反弹。至于长期形势如何,仍有待观察。

政府的理想目标是房价合理回归,开发商继续拿地,开复工量不回落,购房需求理性旺盛。但是,可以肯定,“供销两旺,土地财政维持增势”的理想状态“并不存在”。最终的结果可能只有两个:一是矫枉过正,一是政策后期市场出现逆转。

目前最令人担忧的问题是,经历此次调控后,如果今后高房价卷土重来,届时再依靠行政手段直接干预,就不可能真有人相信了。这是因为,行政手段在短期内能有效地破坏市场,但很难依靠它有效地引导、振兴市场。

(记者 刘志洁 采写)

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