网易财经2月17日讯 昨日，北京地产调控细则出台后，市场各方直呼太过严厉，针对外地人缴税不满五年禁止购房等限购措施，业内更是多称其为“世上最严”。就此，中金公司在其最新地产研报中称，各地细则短期将对北京、上海等地的房价产生抑制作用，但鉴于政策执行过程中会打折扣以及经济增长和11年住房供给量的增加，调控细则的实际影响可能低于预期。建议投资者积极买入并耐心持有地产股。
中金在研报中称，各地方限购方案与“新国八条”要求大致相同，即“禁3禁2禁1”：本市户籍居民家庭已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房(禁3)；外地户籍居民家庭在本市无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明(须满足一定年限)购买1套住房，暂停购买第2套住房(禁2)；不能提供一定年限本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停购房(禁1)。所不同的是对非本市户籍居民在当地纳税或社保的最低年限要求和限购范围的规定。在这个方面，北京、上海的政策更为严格：与其他城市要求非本市户籍居民在当地纳税或社保年限须超过1年不同，北京设定为5年，上海2年，隐含对外地人购房更大的限制力度，中金认为短期将对北京、上海房价产生抑制作用。
与此同时，其他城市限购力度相对宽松：济南本市和外地居民均可新购一套住房(不考查已有住房状况)，成都限购仅限于主城区。往后看，中金分析，多数二线城市将采取“禁3禁2禁1”且以1年为纳税时限的限购方案，中西部城市预计更倾向于将限购范围划定在主城区。
据中金估算显示，若40个大中城市均采取全市限购方案，并且限购严格执行的话，全国成交量将下降18%；若仅采取主城区限购方案，全国成交量下降9%。考虑到部分城市仅针对主城区限购，全国住房成交量下降应当在9%~18%之间；由于一线城市对外地人纳税时限的要求更长，限购对成交量的打压将更明显，预计降幅可能超过50%。
不过，中金认为实际影响可能低于上述预期，原因在于:
一、政策执行过程中会打折扣；
二、上述计算是假设市场整体规模不增长的情况，事实上随着经济增长和11年供给的增加，市场规模理论上应有增长。
综合考虑增减双方面的影响，中金维持11年住房交易量下降10%的判断。
具体到房地产行业的估值和此后的投资建议，中金认为，随着各地调控细则特别是限购等措施的出台，以及供给的逐步增加，房价调整只是时间的问题，而随着房价的调整，过去近两年压制地产股上涨的政策风险终于有望消除，地产股将迎来较好的上涨机会。
中金建议投资者积极买入并耐心持有地产股，首选可受益于行业集中度提高的龙头地产股和“建筑+保障”主题股票，A股如金地、万科和中国建筑，H股如龙湖。
本文来源：网易财经
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