平新乔：首先什么叫泡沫？泡沫是什么？我参加这个会，也参加过文献，这个定义本身也不明确，有一种说法叫不知情的东西弄得有价格，本身固有的价格，不知情的东西弄得有钱，你只要存下去，这种说法。这个里面在西方经济学的历史上面，关于研究泡沫至少有30年，80年代初美国经济学家就定义了什么叫泡沫，某种意义上货币本身也叫泡沫，但是你要加上某种功能，关键是要经济稳定，你只要存在下去就不是泡沫，存不下去就是泡沫。如果从这样的角度来说，我是比较赞成这个想法，只要房价能有人买，能有人接，能存在下去，这个事情可以，问题是有可能存在不下去，过去10年我们GDP涨了10倍，房价涨了10倍，收入涨了几倍呢？1倍。这里就有问题，这是我说的，泡沫本身说不清楚，但是问题是有的，总有一天我们年轻人结婚，有了工资，有了收入，有了岗位，有了就业，但是它买不起房子，这个危险有没有呢？我觉得非常现实，为什么？刚才彭文生先生说的有关系，我们现在人口红利还没有完，但是如果严格地按照一对夫妻只生一个小孩，那房子没有人敢买，现在是4个老人出首付2个年轻人付月供，现在很多人都把老家的房子卖了，现在的房产结构需求就是这样造成的，但是你想想4个家庭，每个家庭4个老人，两个年轻人，人口比例老人肯定2：1，4个老人对2个年轻人，20年，第一代老人去世，4个年轻人两个小孩，就是人口数字是以2：1的数字往下递减的，那么消费需求一定会下降，顶多20年，这个我不是危言耸听，如果从人口角度来看，从消费者看需求的话，一定会萎缩的，这个问题并不是危言耸听，也有可能的。那么什么东西让房地产走势那么高呢？有很多人买着房子空着呢，为什么他们买呢？因为他们看涨，所以这样一种需求存在才会抬高房价。怎么度量泡沫呢？现在买去的房子里面有多少房子是没有住的，有多少房子是第二套，你这个只要出来就是泡沫的程度。
贺力平：经济学家说泡沫是无法定义的，这好像有点新闻。因为泡沫这个概念应该是经济学家提出来的概念，是针对某些价格快速变动而提出来的，历史上有多个泡沫的案例了。我想结合中国今天的情况，至少有这么几个参考的指标可以帮助我们判断，比如房地产是不是有泡沫。第一，参考前面所谈论的一般物价水平的变化，如果我们每年物价上涨了5%，房价上涨6%，70%，这个泡沫就会非常小。第二，经济增长的速度，因为每年国内生产总之的水平是10%，人均是8%，如果我们的房价是中高端的上涨率是在10%，跟经济增长率也不算很高，也是一个很值得我们参考的，但是说到这里我想顺便说一下关于房价的统计，现在好像一下子很难得到比较可靠的，有分类构成的放假统计指数，我们看到的是一个混成的房价指数，而且有很多批评的意见，迄今为止，让我们从事经济研究的人不加怀疑地使用这些数字，在国内是很难做到的。第三，前面好几位专家都提到的一个看法就是泡沫的形成必有投机的因素，这个是非常正确的，我们仅仅看价格的变化还不够，还要看价格变化的需求的推动的因素是实际的需求还是投机的需求。关于这一点，我觉得我们经济分析还可以进一步展开，比如我们说在金融危机爆发的前十年的时间，美国的房地产出现了明显的泡沫，仅仅看房价每年提高10%，甚至有的达到15%，这一点还不够，当人们说美国房地产有投机泡沫的时候，这一点还不够，因为投机新的因素如何能够持续，在相当长一段时间里面，这必然有另外一个因素，解决负债，投机者如果自己没有钱预期价格要上涨，那么这个时候你愿意借钱购买你的投机对象，这就是你的负债会增加，从美国经济的统计数字当中，我们可以含清楚地看见在金融危机爆发前十年当中，个人的负债是持续增加，显著地增加，而且增加幅度超过了它的资产增长速度，这个就帮助我们来判断，那么在中国，现在问题是人民银行是有关于全国个人消费信贷，住房贷款信贷余额的统计数字，这个我们看一下最近在5年以前，房改以后这个数字增长非常非常快，高的时候有20%，低的时候10%，全国个人负债领域，现在的数据还不是很大，大概是有10万亿，我们居民的存款总额有40万亿，居民在银行里面存款的负债只有10万亿，单从这个数字看是一个很高的净资产的部分，换句话说居民不存在像美国居民那么高负债率的情况，批评人也说，我们现在中国关于居民部门的资产和负债的统计调查口径不全，还不足以帮助我们判断比如在房地产市场上，人家进行投机带来可能的危害有多大，换句话说，如果大家都是用自己的钱进行投机，去赌博，买马，对社会来讲不是说完全没有负作用，但是这个负作用是非常低的，真正投机的是有很多人借大量的钱然后不能还，这个是我们关注泡沫的真正的理由所在。这一点，现在我们从个人负债该度来看，的确中国经济包括房地产部门，它的泡沫肯定有，有多高？目前是不太容易判断的，即使有，可能比我们所想象的，至少比有些人所想象的要低一些，但是不排除在局部地区可能有比较严重的泡沫。
郭田勇：任何一个事实都是要从供求两方面考虑，其实我刚才听政委讲话的时候，想到昨天一个媒体采访，准备让温州人到境外投资，禁止投资房地产和股市。为什么？我讲了两方面原因，第一风险比较大，还有前段时间澳大利亚对中国人仇恨非常多，把房价炒起来了，他们一般买房目的就是为了自己住，中国有这种投资，投机，甚至炒房的偏好，所以我就想到房地产这个问题呢，恐怕我们谈到是否有泡沫的时候，我经常在想，如果我们能够使得房地产市场真正回归到一个自住型为主的市场，大家买房的目的不是为了投资囤房，如果能够回归到这个市场的话，那我认为房价无论高低都是合理的，无论怎么涨，是有一定的供求所决定的。从中国来看，我们还远远没有达到这么一种情况，中国投资性的购房多，原因在什么地方？我分析，首先我一直怀疑跟东方人偏好有关系，房地产这种炒房子，包括投资型泡沫，你看香港，中国大陆，台湾全都有，欧美相对来讲这种群体性的全民性的行为还是比较少的，可能跟这个有关系，包括亚洲这些区域普遍存在一个储蓄率比较高的情况，有这方面的关系。但是另一方面，我想跟贫富差距过大也是有关系的，在贫富差距过大的情况下，资本市场很不发达，缺少很好的投资渠道，有钱人就会把它的资金给配制到房地产上去，首先自古以来你有恒心，自古以来中国人有喜欢购房置地的传统，再加上贫富差距大，有钱人怎么办？首先就会选择房地产，所以进而我得出这么一个结论，我不知道大家是不是同意，我总是担心如果我们不看到这个问题，我们不把非自住性的购房需求从房地产的需求中剔除掉的话，我们只是强调增加供给的话，我很担心中国无论盖多少房子都不够用，因为中国财务增长速度是非常快的，大家都喜欢把新兴的财富配制到房地产上去的时候，并不是自己买房自己住，那么我就很担心了，盖多少房子都不够用的情况，所以我会回到我们的观点上，我想包括我和政委讲的，我是同意我们对非自住性的购房，肯定要通过降低杠杆限制融资进行控制，而且我说一句，我个人对征收房地产税持赞成意见，关键税别收偏了，关键这个税别成为地方政府一种收入来源，要针对多套住房，非自住性住房征税，就是我们就是要把这一块需求给剔除掉，之后我们通过增加供给的方式，无论保障房，还是对一些规范的开发商基于融资，让它多盖房子，这样达到整个市场的平衡。
鲁政委：往往被很多人广泛使用的词并没有被清晰定义，而且泡沫还有这样经典的话，说泡沫总是比你预想的来得要早，但是也是比你认为要来得晚，所以这就说明很多时候，我们看到泡沫是会被证实的。其实对于那些三年早知道，五年早知道的人我们并不值得钦佩，所以让我们清楚地判断出这一点是比较困难的，但是我愿意讲几个数据。第一个，首先我们看一下中国整个城镇房地产的供需，你自己可以算一下，由于我们的统计局并没有直接地给出这样的数据，比如用97年之前我们到底人均住房面积是多少，有多少城镇人口，分的房子是多少算出来，再加上这几年住房改革，卖给多少房子，这就是大概的供给，你再可以假定一个需要60平米的房子，90平米的房子，120平米的房子有多少。所以我们计算的结果还考虑到相当于市场出售两1/3的房子是单位自建房，这样得到的结果如果每个家庭需要60平米的房子的话，截至08年末的数据只能覆盖到六到七成的城镇家庭。所以这清楚地表明目前在中国的城镇，其实供给，供需是严重失衡的，所以由此让我们看到今年房地产调控当中出现的一个现象，4月份政府开始调控房地产的时候，我们大部分都是在那里不动，但是看一下房租一下子节翘上天了，这个涨幅之大完全背离了05年的正常水平，这样的变化一定反应了市场的真实的供需，说到这里，有人开始说我，你这个数据有问题，如果照你算的这样的覆盖率，我没看到那么多人睡在桥底下，中国有一个蚁族吗，还有很多人是买不起房子的，他不是有效需求，但是你想想目前对我们的房地产调控最不满或者认为这个问题最大的恰恰是买不起房子的人，所以我们当然还是应该把它算在里头，我这个只有一个，就是当城镇范围扩展的时候，把过去本来以前他自己是农村人口，但实际上自己是有房子的，这部分计算是有一些问题的，但是除了这一点，在大数计算上应该没有大的问题。
基于这样一个判断，我们觉得对于中国当前解决中国目前的房地产的问题，我们先姑且不去判断它到底有没有泡沫，也不判断它的价格是不是合理，我觉得要判断这一点很困难，比如也有人用房价收入比等等因素，我们不讨论这个，首先有一点，刚才其实贺老师已经说到这一点，其实在这一轮经济学家此前一直默默无闻，海曼名斯基，所以我们把这个反过来看，我不去定义中国现在的房地产有没有泡沫，但是首先可以从沿革地控制杠杆入手，避免个人和企业在房地产上出现过高的杠杆率，这中间有两个国家的教训恰恰是可以对比的，第一个是德国，德格即使是首套购房也要求你存这个房子50%的钱才可以买房，这个杠杆率是很低的，德国自1977年以来它的房地产市场是比较稳定的，一直是非常慢的过程，但是工资涨了3倍，与之对应的是美国，美国在金融危机之前，你甚至不需要首付都可以把这个房子拿到你的手里，如果这个房子市场价格上升了，你还可以抵押出来再买第二套，所以美国最后崩盘了，所以我觉得在中国我们是不是可以考虑前瞻性地把大家的杠杆压缩，我不判断价格是不是合理，但是这个杠杆是需要技巧的。
然后，既然你认为供需是失衡的，我们解决它的问题显然就不应该是目前采取的主流手段，主要在意志需求。意志需求在短期内的降温是可以立即生效的，但是如果供给依然是不足的，如果房地产调控应该成为一个长期的任务就应该更加转向供给，是的，这个当然该做，但是走向另外一个极端也是值得商榷和讨论的，比如我今年的供给70%的都是保障房，你仔细想想，中国这么大的国家，可能未来城镇人口8到10亿之多，你没办法学新加坡和香港，有一成的房子政府管，政府都受不了，75%的都给了保障房，没地了，它不继续往上涨吗？所以我觉得在这个里面很多人说土地保障18亿亩，我觉得只要在地壳允许，都可以让楼往天上长，我首先要有一个避身之所。第二个，目前政府一方面大改期房，另一方面老百姓焦虑心依旧，所以这样我就知道了，我买得起房，你现在可以随便可以在街上调查，肯定很多人都表明这个跟我没有什么关系。第三，保障房一定要加强对地方政府的监督，这个过去见到这样的先例，最初让地方政府盖经适房，他就我盖到200平米，让官员都住进去。所以本来使用国家的税收，我觉得我们的人大应该强力地对他们监督，只有监督跟上了，让地方政府干更多的事情。
再说一点关于市场，至少要保持这么一个原则，就是对于不炒房，不盘，不囤地，这样的开发商应该允许他根据商业的原则获得正常的融资，然后以便于他能够增加住房供给，因为你如果采取各种途径对它的融资渠道有一定破解的话，什么叫破产，理性的行为，既然垂死挣扎，如果现在有200亿先进在这儿，至于什么时候死还不知道呢，等200亿耗完了再说。如果它响应国家的政策，你为什么不能给它融资，因为我们从事实行为看到，在银行贷款上不断地提高房地产风险的提示，然后我们可以看到开发商在股票市场上发行股票，我们也没有开发商能够发债，这种状态应该加以改变。
第四点，在更多的时候只是在地产的角度讲地产，没有放开更远的思维，很多人买房子只是为了保值，我们是不是可以开发更多的保值的渠道，让它不要玩房子了，可能会有一部分钱跑到时候这边去。
本文来源：网易财经
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