财税改革与房地产健康发展论坛实录(全文)

2011-01-12 15:46:06 来源: 网易财经 举报
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会场B—论坛四:求解房地产困局

主持人:尊敬的各位来宾、女士们、先生们,还有我们媒体的朋友们,大家下午好。这里是由网易房产频道和网易财经频道共同主办的网易经济学家年会之房地产论坛,我是网易房地产频道主持人江卉。我们今天的议题是求解房地产困局,因此我们也是邀请到了政府的代表、学者和我们的企业一起来探讨2011年中国房地产的走势问题,那么首先请允许我为大家介绍今天到场的各位贵宾,他们是中国入市首席谈判代表原外经贸副部长G20集团研究中心秘书长龙永图先生、万通集团董事局主席冯仑先生、首创集团总经理、首创置业董事长刘晓光先生、中国房地产开发集团理事长孟晓苏先生、北京师范大学管理学院教授、房地产研究中心主任董藩先生,这个论坛的主持人是中国房地产协会副会长陈国强先生。同时在场还有诸位房地产企业代表还有媒体的朋友们,感谢你们一直以来对网易房产和网易财经的支持,欢迎你们的到来。

接下来进入第一场圆桌论坛,主题是财税改革与房地产健康发展。立刻请上我们的各位嘉宾,有请龙永图先生、冯仑先生、刘晓光先生、孟晓苏先生、董藩老师以及陈国强老师,有请诸位。

陈国强:非常高兴今天客串主持,我们平常讨论房地产在房价问题上花了太多时间,今天我们探讨的主题和我们平常有差别,聚焦从财税改革的角度求解房地产如何走出去的困局。房价实际上是房地产当中最表层的问题,房价背后有很多土地问题,房地产金融问题,住房保障制度的问题,今天我们探讨的财税制度同样都是房价背后这将影响和决定房价走势,影响市场需求的一些制度层面的问题。所以我们今天从财税改革这么一个特殊的视角来观察、来探讨房地产未来市场的变化,未来得走向,我觉得这个特别有意义。

最近大家可能都关注到了前几天重庆市在召开两会期间,重庆市政府提出近期要开始试点房地产税。当然我们谈房地产的财税问题实际上会涉及非常多的内容,应该说今天我们台上台下的嘉宾,我们的听众可能很关心的一个话题就是和房地产税相关的话题。

谈到房地产税,我们知道有人把它称为影响楼市的核武器,也有人断言说房地产税可能会是昙花一现的结果,有人把房地产税,指望房地产税能够成为降房价的灵丹妙药,那么房地产税有可能会成为压迫房价的最后一根稻草。同样也有人把房地产税调侃为是看上去美,其实是一只纸老虎。到底房地产税对我们楼市会带来一些什么样的影响?房地产税对我们千家万户是不是都有切身的关系。我想我们今天有这么一个特殊的场合,我们可以专门探讨探讨针对房地产税我们展开一些讨论。

实际上我们房地产税在很多城市已经有很多年了,理论学术界也讨论很多年,今天它的脚步已经临近了,尽管跟房地产税相关的传言非常多,有些人对房地产税也期待很高,另外的确和房地产税相关的有很多疑点。我们今天想请我们台上几位嘉宾给我们答疑解惑,我们围绕大家关心的问题听听各位嘉宾他们的观点和见解。

首先一个问题我想请我们台上的几位嘉宾,你们各位对于房地产税,是否赞成房地产税的出台?认同的理由是什么?先请龙部长给我们开个头。

龙永图:我感到房地产税的问题可能还是要从中国房地产改革和发展出现一些新的重大政策性的变化来谈起,我觉得大家也必须关注一个重要的事情,年前中央经济工作会议上明确提出房地产改革和发展的一个总体思路,就是按照中国的国情把房地产市场分成保障性住房体系、商品房住房体系,也就是现在报纸上讲的双轨制。我认为提出这两个体系是这些年来对于房地产问题的讨论的一次重大的一个突破,也是一个非常好的重要思路。

因为我认为在某种意义上来讲提出房地产供给的两个体系是解决中国房地产困局的一个具有里程碑意义的这样一次突破。因为它是98、99年那一次房地产体制改革的一个继续和完善。98、99年那次房地产的改革实际上就把中国的房地产市场从单一的由单位供房的大锅饭体制转变成在市场经济条件下的商品房体系。因此从单纯的经济体制改革的角度来看98、99年那样一次房地产改革是一个重大的成功。他首先打造了中国一个新产业,就是房地产产业,造就了几万个像冯仑先生这样的房地产商,而且也开启了中国地方财政靠土地财政这样一个新的时代,可以说那次改革对于中国过去十几年来大的发展起到一个重要的作用,成为中国经济发展的一个重要动力。所以98、99年房地产改革大的方向是完全正确。

但是那一次房地产改革也有它的缺陷或者是严重不足,我认为主要的不足就是那时候没有把涉及到千家万户这样的产业当成是一个社会保障产业。也就是它必须像我们对待教育、医疗这样一类产业来看待,不仅仅是看成一个经济上的产业。当时从一个单轨变到另外一个单轨,我认为缺乏过渡。所以这次提出双轨制,实际上对于上一次房地产改革的一个完善和补充,也是上一次房地产改革的一个继续,所以我觉得具有非常重要的意义。

我觉得在这样一个背景之下我们来讨论房地产税的问题或者是财税改革的问题有一个大的框架,比如说财税改革应该考虑这么几个方面,一个就是整个财税制度的设计应该按照双轨制这样一个特点来进行。也就是说对保障性住房和商品房住房体系实行两种不同的财税体制,我认为这个是我们设计房地产税收制度的一个重要的前提。

第二就是在设计财税改革方面我们要考虑一下怎么样建立一个庞大的保障性住房体系的资金来源。就是这个财税体制改革有利于建立一个庞大的支持保障性住房资金来源,这是第二个。

第三个就是如何来弥补地方政府因为土地财政收入减少以后所带来的情况。

第四就是对商品房体系内住房开征房地产税,如何开征房地产税又不会把商品房住房体系搞乱、搞跨,这里有很多值得研究的问题。

陈国强:龙部长没有直接回答我的问题,但是他从更宏观的制度变化的角度,从构架双体系的角度间接回答我的问题。接下来我们听冯总的意见。您本人是否赞成在当下出台房地产税,背后的理由是什么?

冯仑:如果说给房地产税投票赞成、弃权、反对,我现在投弃权票,为什么?第一这个事情现在是试点,并没有全国大范围来推,所以它的结果利弊没有看出来。所以就没有办法投赞成或者是反对,我投弃权。第二个理由重庆已经看到这点,针对130多平米以上的,我们现在所谓房地产特别是保障性住宅政策主要解决低收入人群,这个政策显然跟低收入人群没有太大直接关系,所以目前只能弃权。

刘晓光:我选择支持,为什么呢?因为中国的财政税务制度与房地产之间的制度的保障现在来讲一直是没有理顺,而且从房地产受角度来讲也比较乱,繁杂,多,高。那么在保有环节来讲有这样一种税种,是必要的。通过作为经济的调节也是必要的。冯仑讲的这个我同意,没有一个成行的东西,只看到个别试点一点信号,它到底能不能比较公正公平反映合理的税收财政制度现在还说不清楚。

孟晓苏:开征物业税,我不光是投赞成票,支持,我们中房还是最早提出要收这种税的机构,2003年春天,曾培炎副总理带队到上海怎么样打压房价的时候,中国上海公司总经理向调查组提出建议,当时建议就是征收保有税,减少流转税,这就是后来在当年的10月份通过的中央十六届三中全会决议里提的就是征收物业税。他提出这个意见之后还被叫到北京到国务院常务会议上当着温家宝总理和上一届各位副总理面汇报关于征收保有税的想法,我本人也是征收物业税或者叫房地产税的一个积极的支持者。

董藩:我没有选择,我只好表示反对了,我要表示也支持,我们今天对话也没法对了。过去我跟孟总在一起的,必须双手表示反对才可以平衡,刚才我们两位老总提出支持,尽管咱们刘总说的很委婉,他做支持,这是作为官员企业家的智慧。我过去跟孟总的时候,他支持我就反对,他反对我就支持,今天到了会场,我发现孟总在这里,否则我就到那个会场了。

孟晓苏:董老师说住宅物业税十年出不来,没想到一年就出来了。

董藩:尽管出来不是靴子,是袜子。谁也打不着。全世界都是土地财政,全世界最大的表现就是房地产和土地,只不过征收方式不一样,中国是房地产开发当中相关税费加上土地出让的收益,在西方土地基本不存在出让,是土地私有化。表现为对土地和房地产征税,尽管名目不一样,主要表现在对土地的征税。直接叫地税,我们现在关心不是土地财政怎么样调整的问题,最主要就是钱到政府那里怎么花,是不是帮助我们搞了保障,是不是帮助低收入家庭解决居住条件。我一直认为舆论焦点不对应该在这个问题下工夫,地王拍出来不可能,便宜给了我们刘总、冯总就是国土资源流失呢,贵一点他少挣点,国家把这些钱多盖廉租房,应该是这样的思路。

第二中国对住宅征收房地产税,既是没有道理也不可行。没有道理在哪?所有保有征房地产税或者是物业税都是在土地私有化的国家。香港想征,没法征,他搞拆想,你的房子在这里,警察帮助你维护治安,他们要开工资,他不能叫房地产税,他叫拆想(音译)。房地产税对房价没有作用,在中国开征房地产税没有道理,在中国工资收入不高,如果开征的话,1%,随便一个房子一年交三四万,交不上来,年轻、退休人也交不上来,这个无法运转,可能会导致社会打乱,我们建和谐社会背景下最好别碰这个事情。

还有重庆,孟总揭我短了,十年出不了,但是出来了,运行不了。我觉得种种原因运行不了,他最早一个方案说对200平方米以上房子征,后来发现不行又加了一条,一些省部级领导住的也是超过200平方米,加了一条价格超过均价三倍以上,超过200平方米全是郊区别墅,位置很偏,绝不可能超过市核心区域均价三倍以上,这个征收出来,按照原来他们市长说这两个标准出来,重庆就没有人交这个税,政策可以出来,但是没有人交,可能也是政策家的智慧,改革是改了,钱收不上来,没有什么意义。还是在这个问题上回到传统思路来,怎么样把税收征的科学、规范一点就可以了。

孟晓苏:董教授经常是别人用板砖砸的,我扔两个板块,第一个是替农民扔的,土地财政是我们地方财政主要来源,他认为土地财政就是合理、长期延续,这不对。什么是土地财政?我们过去没有别的税收制度来维持地方政府的财政运转,分税制使得地方政府亏空,我们放任地方政府征收农民土地廉价,卖给城里人高价,赚取差价,过去一年6000亿,前天是1.6万亿,去年听说超过2.5万亿。少量返回给农民,有人说30%。主管农业告诉我们是5%,大部分拿给城里人,政府拿它修桥、修路,替城里人发了差想(音译),城里人住这个房子,不用再去养护。你买车不用花油钱,国家出。你说这人有毛病,唯独在中国买房子和全世界各国不一样,你可以由国家给你养房,这是我们很怪的东西,这是由于我们过去没有这个税种。听任剥夺农民现象长期存在,中央规定农民土地可以流转,土地收益归农民所有,土地流转这么难,土地财政没有解决,地方政府不能没有土地收入,让农民有所保障,地方政府要考虑别的来源。这个考虑来讲,不征收物业税,农民利益得不到保障。

第二个板砖替城里的低收入家庭,只有政府有了正常税收才能够拿出钱给低收入家庭建房,我们现在有钱,拿土地出让金10%。但是如果我们知道土地出让金10%拿了比城市农民更加贫苦的农民土地的钱去建,这能是社会公平吗。

香港所有人交物业税,低收入家庭也交没有意见,住40平米的房子他一年交6000块钱的物业税,他从政府买的房子补贴200多万,他从政府转移支付中得到的补贴大于他的税负,没有正常的税收,政府是靠什么去维持大量中低收入家庭的住房吗?确定两个商品体系,商品房体系、保障房体系,靠什么来建?政府不能发行货币,搞通胀,总要有办法,税收是来源,从物业税,从十套二十套房子的人身上去征税,这是公平正义。

陈国强:掌声告诉我们同意孟总的意见不少,有不同意见可以后面互动的方式参与。龙部长对刚才的问题有补充。

龙永图:为什么要强调这两个体系,我们今天讨论议题有很大的关系,我是赞成征收房地产税,但是我认为只征收商品房体系的房产,而对于保障房体系免收,我刚才讲要形成两个税收体系,你这两个税收体系你搞了以后我认为也不是像董教授讲的完全不容易实施,因为把大的方向确定之后就可以搞。

比如以前我们这些干部、工人单位分的房都可以算作保障性体系,因为是第一套房,还是搞得清楚的。只对商品房体系征税,商品房体系也不能够说你多少平米以上就收,我们宣传请我们的刚刚毕业大学生,年轻人耐心一点等政府建保障房,他们看所有商品房,哪怕80平米商品房都要征税,他要等,采取税收方法解决我们很多买不起房都挤到商品房去,这样把房价一致抬起来。我认为征收这个税还是一个积极一步,当然其中其中很多问题要解决,但是我并不认为解决不了,总是可以解决的。

陈国强:看起来我们对第一轮投票结果清楚了,一票反对,一票弃权,三票赞成。

董藩:他们都是违心的。

孟晓苏:3:2通过。

陈国强:我们围绕房地产税态度的问题,我们一个一个往下走。谈到房地产税,我想我们很多人对房地产税寄予厚望,期待它能够抑制房价,对目前高房价有一个比较好的打压作用,这是一部分人的愿望。不知道咱们台上各位嘉宾是不是同意这样的判断,从你们角度认为房地产税对未来住房市场产生什么样的影响,从龙部长开始。

龙永图:出征一个房地产税的政策就可以抑制房价这是不现实的,因为房价涨了那么多年,你想靠一项两项政策来解决是不可能的,也是一种幻想。至少发出一个积极信号,我们非常明确从开始讲房地产征收是针对商品房的,所有保障房体系住房都要免征房地产税,这样有一个大的方向,先把大的方向确定下来,我认为是一个积极信号。我们中国真正把房价抑制住,不是一两年的问题,大家要有耐心和时间。我认为什么时候房价可以抑制,就是保障房体系建的差不多的时候。

陈国强房地产税对抑制房价有作用,但是期望不高。

冯仑:以前讲过房价就像一个少女脸上的青春痘,把它当成青春痘,上医院严重做手术,轻的敷药,最聪明的母亲就安慰等待最终过去了。现在我们已经宣布了人均GDP4000美金,城市的住房人均快30平米了。然后到底我们应该用什么来看待这个青春痘,房地产税现在重庆至少看来等于是在更复杂内分泌系统没有调好之前又敷药。最近的感觉来看,不管给这脸上敷多少药,身体的发育从来没有停止,现在不叫困局,而是变局。不能上来就定位成困局,如果是困局怎么解释去年超过100亿销售住宅类,变局当中首先看少女得病还是没得病,是内分泌出了问题,还是长疮。我们要研究为什么脸上不断当青春痘治的时候,这个少女发育这么良好,应该让时间再走一会。

陈国强:现在暂时不要敷药,先用时间去化解这个问题。

刘晓光:我觉得肯定是有重大影响的,从经济学原理角度投资房地产成本都是增加,当它的收益出现了新的费用,把收益吃掉之后,肯定来讲成本就增加了。我觉得可能影响大小这是一个问题,关键是出台的房地产税到底是什么,我现在一直糊涂。我听说上海是谁买房就收你的,不买房就不收了,这个太厉害了。

陈国强:上海有一个版本就是只增收增量部分,存量部分过去卖的先撇一边去了。

刘晓光:我听说不是这样的,你买房就把你的老的房子弄到一起收。

陈国强:超过200平米收,不买新房没有征收房地产税的问题。上海、重庆实际上现在流传很多版本,不同版本对房地产税的方案设计差别很大,我们今天没有太具体的方案供针对性讨论,我们只是从已经综合角度、泛泛的对征收房地产税对未来房地产市场有什么样的影响,不同版本差别太大,不太好针对具体流传版本做讨论。

刘晓光:上海版本肯定对投资市场有很大影响,买新房征,不买就先等着。我听说买了新房把老房加起来收,不买就没事,这是一个重大信号,肯定对房地产市场有很大影响。仅仅1%或者是1.2%标准不会很大,但是如果像刚才那种政策影响非常大。

陈国强:对新增需求部分或者是增量市场会有非常大的抑制性效果,大家不敢再去买新兴房源,已经买了三五套没关系,只要再买新的房产就面临房地产税的问题。

孟晓苏:我们不针对所谓不确定的设计的传言,只针对国外的冲击物业税,能不能降低房价问题,我谈意见两个,第一物业税本身不是降低房价的东西,因为全世界各国各地都有物业税,香港没有遗产税的地方也有物业税,这本来就是全世界通行法律法规。有了物业税之后人们转让二手房的时候考虑不光是自己的购置成本,还要考虑这几年交税持有成本,可能会抬升房价。

第二个看法是在中国没有物业税到有物业税,是规范的物业税会抑制一部分人过度持有房屋的愿望,他们考虑持有成本,会对房地产市场需求关系产生微妙影响,最终通过曲线传递到房价问题上,可能会抑制房价过快上涨。

董藩:关于征税的问题,刚才已经问了是不是房地产有毛病我们要调控他,我刚才听了冯总讲了青春痘的事情,我有另外一个比喻,房地产市场原本就是一场感冒,很简单的事情,但是我们不断给它开药方,现在真正把它治出病来了,这个病叫肺心病,治肺影响心,治心影响肺,房地产04年以来一直在调控,越调控问题越多,原本就是价格上涨的问题,现在整个因为这个事情给整乱了,社会各界不和谐,这是关键要关注的。是我们思维出了问题,不是市场出了问题,房价高吗?我跟大家说一个实话房价真的不高,高就意味着买不起吗,就意味着没有成交量吗,哪有刚才说每年多少多少,万科一个企业上千亿销售额。只有在买房子还要求内部人,请他们董事长,求政府的领导只有中国会发生这种情况,认为很便宜,我买了有赚头才可能发生这种交易。

大家想想如果说它贵了违反了经济学最基本原理。大家在工作之外有一定的兼职收入、灰色收入、财产收入没有往里算,普通家庭没有?普通家庭有,有房改房,当时一两万甚至几千块钱给了他,第二这笔财产在他的名下政增值,他抵押银行就可以拿出一大笔钱。这本身有两部分,我们有很多很多都没有往里算,现在年轻人没有享受到财产性收入,但是房价衡量不是按照每个人的收入衡量的,是总供给和总需求,什么是总需求,总需求是集合不满足,加入我们都买不起,孟总买得起,他租给我们造成今天巨大的购买力,市场决定这个价格高低,合理不合理,不以某个人来衡量。

我们计算房价的时候,对于房子价格考核出现大量的问题,我们有一半多的房子没有往房价算就是农村房子,全世界只有农村房子不算到商品房价格里来,因为法律这么规定,法律有毛病,全世界只有我们这么干。农村房子自建自用,外国房子也是自建自用。

第二在销售房地产也有这样的问题,牵扯到政府的福利和小集团,有的部委就是一折分房,有大小产权房也没有往里算。这个孩子上没上户口都不是人,不能说上了户口是人,没上户口不是人。

第三过去有房改房,很便宜,没有往房价算,多便宜,总是房产,总是实现交易价格,没有往里算。

第四有城农村,在自己的范围之内盖房,没有往里算。我们只计算了冯总开发一小部分,开发商开发一部分,再加上少量房改房,单位内部集资建房,只算这部分,这部分是最高的。当中国海拔最高的时候,不要拿我们的珠穆朗玛峰说事,我们有四川盆地,房价真的不高。全国人民没有搞清楚的时候,我们怎么搞明白,你这么搞,永远找不到答案,你们数字不对。

陈国强:董教授意见很精彩,但是跑题了。我们继续往下走,政府研究制定房地产税是一个初衷,考虑如何去面对当前地方的严重的土地财政的问题。通过房地产税的出台来解决目前地方政府高度依赖土地财政这样的问题。我想请问我们几位嘉宾,房地产税出台有没有可能对地方政府来说形成一个比较稳定的他的税源基础。对于当前愈演愈烈土地财政有所化解和调整?

龙永图:我觉得现在讨论房地产税的问题确实稍微早了一点,因为现在房地产税怎么征,说法不一,而且也就是一个城市刚刚开始提出要试点。所以我觉得要把房地产税的问题讨论清楚,还是要等到统一政策出台以后才比较好讨论。所以我觉得现在我们讨论中国应该是设计一个什么样的房地产税,对房地产的健康发展,对政府弥补他的土地财政的收入的减少有好处。所以我觉得还是更多讨论怎么样征收比较好,因为现在讨论有没有好处,有没有坏处,能不能够减少土地财政依赖,能不能够解决抑制房价问题,现在都很难得到一个准确的答案。

陈国强:先转换一个问题,目前上海、重庆提出试点角度出发,房地产税的出题有很多基础性工作要做。比如说我们要建立比较完善的房地产信息系统,比如说房地产税的开征需要有一个定期房地产估值的问题。比如我们即将房地产税的开征,涉及到相当的征收成本,征收操作性,有很大的操作难度。所以在当前我想请教各位现在普遍开征房地产税的时机、条件你们认为是不是成熟了?是不是可以考虑普遍开征的问题?

龙永图:我觉得如果是我们把开征房地产税作为建立一个比较好的有利于房地产健康发展的这样一个措施的话,我觉得早搞比晚搞好。他的初衷有几个,一个是减少地方政府对土地财政的依赖,使得他们有比较稳定的财政来源,减少他们那种依靠土地来拿钱的冲动,从这样的角度来讲我觉得应该是早点搞比较好。因为抑制对房地产的投机肯定是有好处的。

从经济学常识来讲或者是社会学常识来讲我觉得应该说基本条件都已经成熟了,但是它还没有完全成熟,这就是为什么要搞试点,为什么今天举行这样的讨论会大家来建言献策,这个房地产税怎么征合理,怎么征能够真正的实施,能够操作。所以我觉得如果把重点放到这,大家经过那么多年的讨论,能够在这个问题上有一个突破。在这个问题上只说不做,突破房地产的困局。但是说了半天你拿出东西的,稍微有地方拿出东西一个脑袋把它打回去没有必要。还是小平同志的讲话摸着石头过河,要试一试,不完善再改,我觉得这个事情是很复杂的工程。

冯仑:我认为现在目前匆忙的或者说是用房地产税来针对房价做一些应对时机不是最好的,方法也未必是最有效。主要的原因就是目前在我们整个税收体系政府不差钱,政府在不差钱的情况下乱收税,收税多是有很大社会整体上一个困扰。我们去年的税比GDP都高一倍,每年增长的税收这么多,然后在房地产目前主要是一个所谓房价问题,刚才龙部长讲了,这次五中全会和十二五规划整个的精神都很清楚,保障归保障,市场归市场,重点把保障做好就完了,这件事情就解决了。所以如果是用这个税来解决房价问题,我认为方法是稍微显得有点粗糙,对整体来看整个税务环境来看目前这段实际上是要考虑适当减税,不是每个环节政府都在加税。政府税收的结果特别影响到投资者的信心和中产阶级对于在这个土地上长期生存发展的一个信心。所以这和最近移民潮有很大的关系,大家觉得在这个土地上你辛辛苦苦做的事情,共同富裕,然后做守法公民。结果呢?我们当然知道法制建设还有待时日,腐败问题有时候屡禁不止,带来这些问题以后,就是自己这些财产老被打主意,子女教育部安全。很多中产阶级以上的人开始往海外走,如果治理这个社会的问题,把房地产如果是放在大的社会改革和系统当中来看,我觉得不能够简单的因为一个房价问题本身已经有了应对之策,然后又去打一个拳头,相当于你这拳头纸上画了个老虎,拳头打过去老虎破了,反过来自己打了一拳头。

刘晓光:这里有一些特例,不能说买新房子收,不买新房子就不收,保障性住房也得收,也是财产房,廉租房不能收,市场商品房应该充分借鉴外国经验。人民大学算了一笔帐,大概收150亿的商品房,大概一年收到7000亿,土地财政收入2.7万亿,这7000多亿真能收到逐渐会取代土地财政。

孟晓苏:如果是规范征收物业税正是时候,该征了。但是现在听到传到的方案觉得不成熟,我们这些专家很不容易,费劲力在那闭门造车,设计方案。物业税是各国各地都有的税种,144个国家都有物业税,香港地区都有物业税。

冯仑:那都是私人财产,我们连完全产权都没有,不能收钱想到西方都是好的,减税的时候忘了。

我们现在的法源基础,收税是财产税还是消费税,不能政府为了一个事就算计这个事非要收不可,你收的首先不是财产税,土地不是我们的,我们租的50、70年,我租了个地,盖了个房,产权不完整。西方是当财产税收的,这个不能简单跟西方比较,我们应该去看。所以重庆说是收的高消费税,他是从这个角度,这个东西收消费税的立法现在整个法律的过程,收税这件事跟人口袋拿钱跟人口袋出钱商量着。重庆人大通过没有?

孟晓苏:还没决定。

冯仑:重庆人大至少对收税事商量商量,我从你口袋拿钱你不同意,就可以举报我是小偷,打110了。现在这个事你重庆怎么着,收税的事我认为应该提交人大头上,这是基本的法制精神。

孟晓苏:我说到土地制度,西方包括咱们中国的香港也并不都是土地私有,香港很多房子住在40平米的房子里,他们交拆想(音译)是政府租的,回归之前99年,回归之后变50年。为什么?邓小平说50年不动摇,把它变成土地制度了,很多国外土地也是租的,有的是99年,有的甚至是999年,为了强调一个所有权。这些土地资金是交给地主的,但是物业税是政府征收的,就把土地租金跟政府财政分开了。现在我们需要流转农村农民的多余建设用地,让城里人也可以用这些土地建房,这种流转未来的地主是农民集体,未来国家收物业税。国家帮你修桥修路,治安,守护边疆,征收物业税是有一定的道理。不征过去是从农民身上、口袋里拿钱,没有跟人商量,我们城里人心甘情愿享受农民的赐予,农民愿意吗?农民群体65%就是因为土地问题,现在应该解决城乡之间不公平问题。

董藩:条件是不成熟的,我有无数理由,第一要征税先评估,一共有三万估价值,三亿套住宅城市当中,一人顾一万套,他不吃不睡一年100套,还需要100年。从25岁工作,必须干三代,愚公移山那样,终于给你评估完了可以征税了,爷爷评估那代又涨了几千倍了。交1%征,北京为例,一套房子,一年收你4万税,你们能不能交起?交不起,爷爷奶奶住,他们已经退休了他们交得起吗?交不起。老人家去世了,剩下一个。没有办法弄,一套房子收几百块钱就交了,但是没有意义。只要这个量大了,所有老百姓都反对征这个税,我想对我们社会的管理是不利的。

所以我一直在提醒政府千万别听孟总,不能征,一征就搅乱了。

陈国强:刚才这个问题停下来多数嘉宾对房地产税未来开征认为当前普遍开征条件不成熟,看到重庆、上海是一种试点,既然是试点允许他出一些不完善、犯一些小错误,未来有修正改正机会。

刚才注意到冯总在发表意见过程中谈到加税减税问题,我们观察中国和西方国家国外差别,房地产领域我们国内情况是持有环节是低税负、零税负,我们在房地产取的环节、开发环节、流转环节税负太多。我们探讨房地产税源,有加税改革方向,也有减税的问题。开发商获得土地过程中,在开发环节当中,在房地产流通环节当中我们的税负是不是高了?收多了?我想这个问题想特别听听几位企业老总你们在一方面有加税这样的趋势或者说有这样改进的方向,对于目前在开发环节、取得环节、流转环节税的税负过多过重,名目繁多,这方面有没有什么建议和意见?

冯仑:这个从业界来说一直都有一个基本的意见,目前从房地产企业来说整体上的税负是偏高的,高到多少?大概股东分一块钱,政府拿走1.4、1.6元,按照正常竞争性环境来说,股东和投资人不应该再投资,为什么还有再投资,政府拿的比他还多,所谓有暴利。暴利的一个原因他拿40%,他还愿意做,平均下来他还有利赚,就是房价高带来的一个暴利行为。

我们要解决这个问题让投资者还有一个正常投资心态很大程度上政府只拿40%,那么投资人拿60%,在这种情况下房价就有可能下来,因为开发商得到的比原来不会减少很多。所以这里头的博弈也属于政府跟企业之间实际上要看,这地方地方政府不断推高地价,再靠房价消化。开发商在这个游戏当中是一个逐利者也是牺牲者。在中央政府和地方政府相当于是一个二奶,帮助别人快乐,最后得到全是骂名。

刘晓光:刚才冯仑说的对,我们挣一块钱,他们拿走0.6元,什么概念?我们的房价高,一个是地价,现在北京开发可能地价成本占了60%,特别是中心城区。第二就是收益中的税也很高。这次物业税的出台好象其目的不是增加税的量,有增有减。还有很重要的问题就是交了土地出让金还要征物业税,两头收这个可能有问题,要么就取消出让金,现在我交了70年出让金,这边还要交物业税。

陈国强:有加有减,该并并,怎么简单减税走,低税率,宽税基。在加税减税当中政府更习惯于加税,不太适应减税,实际上在房地产领域既有加税的问题同时也有大量需要减税的问题。当然也包含如何去相关的有些该并要并,可能这是一个大的方向。

刘晓光:所以我说两个概念,因为我们要降低房价一个就是要控制地价占整个成本比重,一个是控制整体收益中税收中的比重。如果这个能控制住了或者是下降了,房价就会下降。

孟晓苏:本来最早我们提出物业税建议的时候就是主张要征收保有税同时要取消或者是减少流转税。因为现在房地产业14道税,不租不税,不售不税,这些税增加到谁身上?都是买房者承担,一次性承担,使得很多年轻购房者开始一次性承担税负和土地出让金太重。为什么土地出让金越拍越高,是垄断性的拍卖方式。用地单位是多元,大家都可以举牌,拍卖上只有一家,就是地方政府,单元对多元不是市场经济。土地供应商理论上增量土地来自农村,但是别人都可以把自己的土地按照先行法规不能够流转给城里人,必须政府征用才可以拿去拍卖,拍卖价格高,公平。造成地方政府利用这种垄断性垄断经营,获取差价,两端造成不良后果。一端是农民失地农民,一端是城市土地的高地价,转换成高房价。反映地方政府是外延性扩张土地,因为一届政府买了一届地,第二年就这个土地不能给它创造收益了。再去找一块地再去买好维持财政,出现了一届政府改一届规划。上一届政府说我要东扩,东部的土地拿出卖了。下一届政府说我要西进,把西边土地卖了。第三届政府就说土地是北上,南边是海,没地。这样的市场不利于保护耕地,这个经验哪来?全世界人家都走过来,我们是市场经济后起国家,本来可以在这方面先进国家,哪怕比我们落后国家菲律宾人家都有物业税,我们跟人家学就是了。

董藩:不但要调整税收体系有很多重复征收,包括土地增值税和企业所得税完全是重新征收。还要减少或者是清理掉所有收费项目,收费项目越设越多,我让我的学生笼统统计一下,至少有500种以上收费项目,所有这些成本都要转化到买房者身上。中国真要搞出房地产设,收费项目一个都不会少,我是倒霉,你们也是倒霉,不要再听孟总,真的不行。因为政府现在看他们所有不管是上海还是深圳、重庆以及其他的城市,从来没有一个政府讨论把哪个收费项目取消,只研究增加税收,不研究降低老百姓负担,这个问题大家要高度关注。收费项目取消都很难,地方政府权利太大,每个地方政府区县和市这两级都可以自己设定收费项目。比如大连市空气质量不好,工地交一个扬尘费,一纸文件就出来了。500多种项目,每个项目收费标准不一样,中央要取消它,跟每个地方谈判,我物业税给你增加一个点,你把这个取消,他不干。至少有五六千家区县和市政府,每个项目谈判,这是个很麻烦的事情,中央政府不会干这个,我们总理不会这么做。

我们当年从养路费到燃油税,按照这种速度,你们希望他们把这个收费帐取消,150年都做不到,不信你们看。这个话题是很沉重的话题,不是我们俩互相开个玩笑就可以解决的问题,要高度关注我们这些收费项目,要关注关注政府拿这些钱怎么用,让他们真正的取之于民,用之于民。

孟晓苏:孟晓苏不光建议要增收保有税同时要减税,征了物业税还可以退税,全世界都有这个办法,本来设计是很规范,让我们专家关起门一眼就搞得复杂又复杂。本身是现成税种到国外学习就完了,我们自己创一个中国特色,本来世界有一个英文、法语,我们学了就完了,我们自己编法语累不累,怎么征,方案简单。首先第一个就是两个税率,必须有区别和政策。两个税率全世界很多国家都有,就是一个标准税率,一个有会税率,标准税率可以按照国际标准,美国各个州不一样,优惠税率要对中低收入家庭,房改房家庭。第二我主张从小产权房齐整物业税,他们没有交土地出让金他们征税理所当然,他还不合法,让它合法你交物业税,按照标准税率交他愿意,这样就可以收不少税。要收一年有7000亿,小产权通过征税又能多一个七千亿出来。第三对其他的房子也征,普遍征,有的设计就是分步,出现第三步,怎么先走出一步,怎么界定,按照面积还是按照价格、地域,其实就是这个最复杂。这个难题留给上海市和重庆市聪明的专家们,让他们慢慢设计去吧。我认为最终还要走到全世界通用的办法,就是数着房头征税,就是很简单的税种,就是中低收入家庭和房改房可以是优惠税率。

还有一个重要的叫做退税制度,当你申报,你在美国申报我有三个孩子,有两个老人,我自己一人工作等等,还有病。你可以退税,退税额最多是100%,但只限于你第一套房,他们设计多合理。我刚刚讲到香港,人家可以从税收的转移支付里得到买房补贴的好处这些就是中低收入家庭也要交税的道理,你要有产权房。你的租赁房不用交,但是业主要交物业税。有人说第一套房不交税,这个麻烦了。现在说第一套房不给贷款优惠了,他们就假离婚买房,然后他净身出户然后买房,然后再复婚。如果听说第一套房不征收物业税,两口子不复婚,今后年轻人不复婚,都是同居。我们现在税种设计可能会对中国社会结构产生这么大影响,我们为什么要做这么愚蠢的设计呢。

最后一个就是怎么起步,其实挺简单,你一征就把老同志得罪了,因为那些老干部房产虽然面积大,评估者来说已经是几百万,你一年收他十几万的税,他不就是对立面吗,怎么征,也有办法,我的意见就是按照购置原值来起征。这不就简单。老同志房子是几百万评估的,他几十万买的,照顾好这一代。这也是新的制度可以起步的关键。

这些制度在国外经验里都已经包含了,我们中国人需要的是学习,把国外的东西学进来,千万不要把自己的理念加进去,在那里乱编乱造,弄的大家头疼,别人也头疼。

陈国强:看来我们房地产税尽管试点还没有正式开始,但是围绕房地产税的问题我想涉及到方方面面,设计什么样的方案,定什么有的税基,确定什么样的税率会影响到我们的城镇居民千家万户家庭,影响我们未来三十年,五十年,方案还没有具体方案出台,我们有些讨论仅限于理论性探讨。

我把后面时间留下来交给我们台下的朋友,跟我们今天探讨的主题有关的,跟我们刚才各位嘉宾谈到意见相关,我们都可以通过提问互动的方式来进行更深入的探讨。

提问:我想很多媒体都着急问两个问题,房地产税能否增加政府收入能不能降低房价的问题。还有税收合法的问题,在国外有房地产税是因为土地是私有的,而且这些税中间60%以上是用于社区维护,提高教育配套乃至土地增值,国外房地产税是有合法性。在国内不具备,这个合法性问题有很多问题。我希望孟老师对这个问题怎么看待,董老师回应一下。

孟晓苏:有人说物业税就是劫富济贫,其实对纳税人来说可以享受税收造成社会福利增加的好处。在国外我们也有公司,也研究过,比如在美国一些城市交物业税四张支票出去,50%物业税交给学区,就是咱们街道,学区建设推动你的房地产价值。还有交给州政府,他拿35%。相当于我们物业公司收物业费一样,不缴费你的小区怎么管理,你的绿化、保安、交通怎么管理。其实政府对于大的居住区和城市居民来说就是一个大的物业公司。他收这些费就是修桥修路治理环境都在提升你的土地价值,现在在讲究谈环保,还有很多人为你服务,还有解放军保卫边疆都要有成本,过去把这些成本转移到农民身上去,现在转移回来,转移到谁身上去?谁房子多要多承担,多承担的人多受益。规范的物业税,中国和外国的理论和实践都要是一样的。

董藩:物业税是一种财产税,财产税为什么要征?是因为它增值才能征,这里有基本逻辑,财产不增值不征的,汽车、家电是不征的,回到增值问题,也有一些不增,古董、字画、珍贵邮票把那些放走了,只剩下一种增值性财产就是房地产,第一在谁手里知道,价格很大,征一把值得,第三你藏不起来、掖不起来,第四政府可以找一个理由,就是我政府修路修公园需要钱你给我一点。你这个房产是你的私有财产,我军队监狱保护私有财产,我要保护,我要增。这在中国思路不通,房地产之所以要增值,是土地在增值,法律来讲我们土地属于国有,在中国法理是不通的,它的东西在增值,像我们增说没有道理,大家想40、70年之后房子尽管很好,已经被国家收走了,你交税了最后一无所有,这就是中国。

所以在中国征这个税,我从基本点上我跟孟总看法不一样,我认为第一是法理不通,第二不具备基本条件。你按照什么方案征,这些方案都有一些不公平,只要公布出来很多老百姓都会炒成一锅粥。第一他们按照价格来征,要评估,市区有很多旧房子,一评估价格很高,这些住的低收入家庭,没法征,免了行吗?财产税不是收入税不能免。按照面积来征,超过140平米征,所有农民进城城市化过程中他的房子都大,怎么征。按照容积率征,城农村的容积率低,你能征下来吗?又征不下来。按照人均面积征,我们发现特别是老一点岁数大点的家庭,很可能有一方去世了,一评估一看他这房子人均超过30平方米,该交,但是老太太一辈子没有工作,能免吗,不能免,这是财产税。按照套数征,第一套免,第二套征,现在主要是这个观点,第一套怎么免,凭什么我免一套50平方米,冯总免一套3000平米别墅,现在最贵别墅10亿也是一套,你怎么免,合理吗?所以我告诉你们,在中国这就法理不顺,西方基于土地价值征收,这个很容易评估他的办法。这个小区有高档住宅,也有过去60年代建的房子,没有办法弄。

在中国征物业税前途是光明的,道路是没有的。

陈国强:我对这个合法性问题补充几句,我们前几年制定物权法明确了无论是商业物业还是住宅物业,使用到期之后可以续期,没有明确问题就是续期什么续法,就是会不会补充土地出让金。

看到最近重庆方案里面只针对高端商品房征税,所谓高端一个是别墅,一个是200平米以上大套型,一个是单价超过主城区三倍以上。

董藩:高端不高端这是不对的,房子取决于地价,不在于钢筋水泥。

陈国强:高端房产占用资源比较多,用重庆黄市长说法就是对高端房产采取试点方式征收,至于下一步会不会范围再有所扩大,我们可能需要更多的时间,包括上海方式如何制定,我们可能还需要再进一步了解。

提问:我有两个问题,第一个问题是保障房政策的问题,国家解决住房一个很重要的政策就是保障房,保障房政策是否能够解决一些新增老百姓包括一些青年人住房问题?政府我看了一下新闻报道,很多城市大概有40%左右的土地交给了保障房建设,保障方相对商品房面积小一些,他将来应该解决60%左右新增住房需求,我非常怀疑政府能不能做到这一点。

因为市场是一个公平公开透明,而政府一个行为,他首先有一些不透明的东西在里头。我们也很难去把握,很难去控制。保障房政策是否能解决?首先我希望龙部长给我解释一下,其他老总可以提一提意见。

龙永图:这些年来其实我对这个房地产没有什么研究,我也不知道为什么现在把我拽到这来。但是我确实在很多年前一直在讲几个观点,房价你不要去干预他,干预他干什么,政府工作就是老老实实把保障房、廉租房。

陈国强:过去把保障房、廉租房混在一起,今天明确了双轨制。

龙永图:当时我的观点就是你这个家庭、房价越压越出轨,什么东西管的太多越是管出毛病。当时我们一个最大的问题就是没有把住房的问题看成是一个社会的保障问题,而仅仅是看成是一个市场的问题,所以就针对这个房地产市场采取办法来进行打压,最后越打越高,就忘了政府应该做的事情。这次中央经济工作会议正式提出保障房体系的问题,这是完全正确的,有了这个体系就可以把商品房完全分开,商品房涨到一定的时候,保障房满足60-70%以上的新增需求,那个价格就下来,因为市场就是根据供求关系的确定。

当时我就是根据这个经济学的普通的原理,我就想不要管房价,房价涨的很高,让有钱人买,政府收税,当时基本观点就是这样子。现在我就觉得这位年轻人提的非常有道理,现在考验我们这次房改能不能够成功关键是我们政府能不能真正把解决保障房体系、建立保障房体系当做最重要的民生工程来做。这是我们整个这次房地产发展和改革的一个成败的关键,就是看地方政府对建立保障房体系的严肃性、认真性。

过去我讲一个观点,按照现在的房价中国70%左右,2/3人买不起房子,我的看法就是今后的保障房体系和商品房体系从量上来讲就要做到保障房体系的房子要占到2/3住房的供给,这个情况下我觉得我们房价就会慢慢的回归合理,回答你的话,决定我们这次房地产改革和发展的成败就在于地方政府对于建立保障房体系的态度以及他们能不能够有足够的资金来解决这个问题。商品房我觉得现在我认为有足够财力,加上家征房地产税,能够给他们提供新的财政来源,把土地房价降下来。

陈国强:总理和市长该管保障房,商品房交给我们刘总和冯总自由开发,价格问题由市场调节,市场来去顺势而为或者是随行就市。保障房问题我们现在比较担心它不是一个短期三五年的事情,而要把它作为我们未来住房制度一个重要的安排。他是三五十年的基本制度,我想从中央和地方投入更多的资源保证1000万也好,每个地方多数套,多少规模的保障房建设,真正解决我们城镇当中低收入人群,新参加工作的人群有基本的住房的满足的可能性。

提问:我是上海第一财经,我们比较关心地产商的生存状况,特别问刘总和冯总,你们说是房地产的变局不是困局,你们判断一下2011年房地产商你们觉得房地产是变好还是变坏,房地产商的日子好不好过?为什么?

冯仑:我说是变局就意味着让市场再竞争一会,但是要非诚勿扰。

刘晓光:我觉得2011年对地产人来讲应该跟2010年日子差不多,每天都在火上烤着,几方反复争论,不要再争论了,我们共同出谋划策想办法让中国的地产市场更加健康。

陈国强:我们今天围绕房地产税的问题,围绕其他的房地产的焦点问题时间到此为止,谢谢各位嘉宾,也谢谢大家。

区柏均 本文来源:网易财经 责任编辑:王晓易_NE0011
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