财税改革与房地产健康发展论坛实录(二)

2011-01-12 15:46:06 来源: 网易财经 举报
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陈国强房地产税对抑制房价有作用,但是期望不高。

冯仑:以前讲过房价就像一个少女脸上的青春痘,把它当成青春痘,上医院严重做手术,轻的敷药,最聪明的母亲就安慰等待最终过去了。现在我们已经宣布了人均GDP4000美金,城市的住房人均快30平米了。然后到底我们应该用什么来看待这个青春痘,房地产税现在重庆至少看来等于是在更复杂内分泌系统没有调好之前又敷药。最近的感觉来看,不管给这脸上敷多少药,身体的发育从来没有停止,现在不叫困局,而是变局。不能上来就定位成困局,如果是困局怎么解释去年超过100亿销售住宅类,变局当中首先看少女得病还是没得病,是内分泌出了问题,还是长疮。我们要研究为什么脸上不断当青春痘治的时候,这个少女发育这么良好,应该让时间再走一会。

陈国强:现在暂时不要敷药,先用时间去化解这个问题。

刘晓光:我觉得肯定是有重大影响的,从经济学原理角度投资房地产成本都是增加,当它的收益出现了新的费用,把收益吃掉之后,肯定来讲成本就增加了。我觉得可能影响大小这是一个问题,关键是出台的房地产税到底是什么,我现在一直糊涂。我听说上海是谁买房就收你的,不买房就不收了,这个太厉害了。

陈国强:上海有一个版本就是只增收增量部分,存量部分过去卖的先撇一边去了。

刘晓光:我听说不是这样的,你买房就把你的老的房子弄到一起收。

陈国强:超过200平米收,不买新房没有征收房地产税的问题。上海、重庆实际上现在流传很多版本,不同版本对房地产税的方案设计差别很大,我们今天没有太具体的方案供针对性讨论,我们只是从已经综合角度、泛泛的对征收房地产税对未来房地产市场有什么样的影响,不同版本差别太大,不太好针对具体流传版本做讨论。

刘晓光:上海版本肯定对投资市场有很大影响,买新房征,不买就先等着。我听说买了新房把老房加起来收,不买就没事,这是一个重大信号,肯定对房地产市场有很大影响。仅仅1%或者是1.2%标准不会很大,但是如果像刚才那种政策影响非常大。

陈国强:对新增需求部分或者是增量市场会有非常大的抑制性效果,大家不敢再去买新兴房源,已经买了三五套没关系,只要再买新的房产就面临房地产税的问题。

孟晓苏:我们不针对所谓不确定的设计的传言,只针对国外的冲击物业税,能不能降低房价问题,我谈意见两个,第一物业税本身不是降低房价的东西,因为全世界各国各地都有物业税,香港没有遗产税的地方也有物业税,这本来就是全世界通行法律法规。有了物业税之后人们转让二手房的时候考虑不光是自己的购置成本,还要考虑这几年交税持有成本,可能会抬升房价。

第二个看法是在中国没有物业税到有物业税,是规范的物业税会抑制一部分人过度持有房屋的愿望,他们考虑持有成本,会对房地产市场需求关系产生微妙影响,最终通过曲线传递到房价问题上,可能会抑制房价过快上涨。

董藩:关于征税的问题,刚才已经问了是不是房地产有毛病我们要调控他,我刚才听了冯总讲了青春痘的事情,我有另外一个比喻,房地产市场原本就是一场感冒,很简单的事情,但是我们不断给它开药方,现在真正把它治出病来了,这个病叫肺心病,治肺影响心,治心影响肺,房地产04年以来一直在调控,越调控问题越多,原本就是价格上涨的问题,现在整个因为这个事情给整乱了,社会各界不和谐,这是关键要关注的。是我们思维出了问题,不是市场出了问题,房价高吗?我跟大家说一个实话房价真的不高,高就意味着买不起吗,就意味着没有成交量吗,哪有刚才说每年多少多少,万科一个企业上千亿销售额。只有在买房子还要求内部人,请他们董事长,求政府的领导只有中国会发生这种情况,认为很便宜,我买了有赚头才可能发生这种交易。

大家想想如果说它贵了违反了经济学最基本原理。大家在工作之外有一定的兼职收入、灰色收入、财产收入没有往里算,普通家庭没有?普通家庭有,有房改房,当时一两万甚至几千块钱给了他,第二这笔财产在他的名下政增值,他抵押银行就可以拿出一大笔钱。这本身有两部分,我们有很多很多都没有往里算,现在年轻人没有享受到财产性收入,但是房价衡量不是按照每个人的收入衡量的,是总供给和总需求,什么是总需求,总需求是集合不满足,加入我们都买不起,孟总买得起,他租给我们造成今天巨大的购买力,市场决定这个价格高低,合理不合理,不以某个人来衡量。

我们计算房价的时候,对于房子价格考核出现大量的问题,我们有一半多的房子没有往房价算就是农村房子,全世界只有农村房子不算到商品房价格里来,因为法律这么规定,法律有毛病,全世界只有我们这么干。农村房子自建自用,外国房子也是自建自用。

第二在销售房地产也有这样的问题,牵扯到政府的福利和小集团,有的部委就是一折分房,有大小产权房也没有往里算。这个孩子上没上户口都不是人,不能说上了户口是人,没上户口不是人。

第三过去有房改房,很便宜,没有往房价算,多便宜,总是房产,总是实现交易价格,没有往里算。

第四有城农村,在自己的范围之内盖房,没有往里算。我们只计算了冯总开发一小部分,开发商开发一部分,再加上少量房改房,单位内部集资建房,只算这部分,这部分是最高的。当中国海拔最高的时候,不要拿我们的珠穆朗玛峰说事,我们有四川盆地,房价真的不高。全国人民没有搞清楚的时候,我们怎么搞明白,你这么搞,永远找不到答案,你们数字不对。

陈国强:董教授意见很精彩,但是跑题了。我们继续往下走,政府研究制定房地产税是一个初衷,考虑如何去面对当前地方的严重的土地财政的问题。通过房地产税的出台来解决目前地方政府高度依赖土地财政这样的问题。我想请问我们几位嘉宾,房地产税出台有没有可能对地方政府来说形成一个比较稳定的他的税源基础。对于当前愈演愈烈土地财政有所化解和调整?

龙永图:我觉得现在讨论房地产税的问题确实稍微早了一点,因为现在房地产税怎么征,说法不一,而且也就是一个城市刚刚开始提出要试点。所以我觉得要把房地产税的问题讨论清楚,还是要等到统一政策出台以后才比较好讨论。所以我觉得现在我们讨论中国应该是设计一个什么样的房地产税,对房地产的健康发展,对政府弥补他的土地财政的收入的减少有好处。所以我觉得还是更多讨论怎么样征收比较好,因为现在讨论有没有好处,有没有坏处,能不能够减少土地财政依赖,能不能够解决抑制房价问题,现在都很难得到一个准确的答案。

陈国强:先转换一个问题,目前上海、重庆提出试点角度出发,房地产税的出题有很多基础性工作要做。比如说我们要建立比较完善的房地产信息系统,比如说房地产税的开征需要有一个定期房地产估值的问题。比如我们即将房地产税的开征,涉及到相当的征收成本,征收操作性,有很大的操作难度。所以在当前我想请教各位现在普遍开征房地产税的时机、条件你们认为是不是成熟了?是不是可以考虑普遍开征的问题?

龙永图:我觉得如果是我们把开征房地产税作为建立一个比较好的有利于房地产健康发展的这样一个措施的话,我觉得早搞比晚搞好。他的初衷有几个,一个是减少地方政府对土地财政的依赖,使得他们有比较稳定的财政来源,减少他们那种依靠土地来拿钱的冲动,从这样的角度来讲我觉得应该是早点搞比较好。因为抑制对房地产的投机肯定是有好处的。

从经济学常识来讲或者是社会学常识来讲我觉得应该说基本条件都已经成熟了,但是它还没有完全成熟,这就是为什么要搞试点,为什么今天举行这样的讨论会大家来建言献策,这个房地产税怎么征合理,怎么征能够真正的实施,能够操作。所以我觉得如果把重点放到这,大家经过那么多年的讨论,能够在这个问题上有一个突破。在这个问题上只说不做,突破房地产的困局。但是说了半天你拿出东西的,稍微有地方拿出东西一个脑袋把它打回去没有必要。还是小平同志的讲话摸着石头过河,要试一试,不完善再改,我觉得这个事情是很复杂的工程。

冯仑:我认为现在目前匆忙的或者说是用房地产税来针对房价做一些应对时机不是最好的,方法也未必是最有效。主要的原因就是目前在我们整个税收体系政府不差钱,政府在不差钱的情况下乱收税,收税多是有很大社会整体上一个困扰。我们去年的税比GDP都高一倍,每年增长的税收这么多,然后在房地产目前主要是一个所谓房价问题,刚才龙部长讲了,这次五中全会和十二五规划整个的精神都很清楚,保障归保障,市场归市场,重点把保障做好就完了,这件事情就解决了。所以如果是用这个税来解决房价问题,我认为方法是稍微显得有点粗糙,对整体来看整个税务环境来看目前这段实际上是要考虑适当减税,不是每个环节政府都在加税。政府税收的结果特别影响到投资者的信心和中产阶级对于在这个土地上长期生存发展的一个信心。所以这和最近移民潮有很大的关系,大家觉得在这个土地上你辛辛苦苦做的事情,共同富裕,然后做守法公民。结果呢?我们当然知道法制建设还有待时日,腐败问题有时候屡禁不止,带来这些问题以后,就是自己这些财产老被打主意,子女教育部安全。很多中产阶级以上的人开始往海外走,如果治理这个社会的问题,把房地产如果是放在大的社会改革和系统当中来看,我觉得不能够简单的因为一个房价问题本身已经有了应对之策,然后又去打一个拳头,相当于你这拳头纸上画了个老虎,拳头打过去老虎破了,反过来自己打了一拳头。

刘晓光:这里有一些特例,不能说买新房子收,不买新房子就不收,保障性住房也得收,也是财产房,廉租房不能收,市场商品房应该充分借鉴外国经验。人民大学算了一笔帐,大概收150亿的商品房,大概一年收到7000亿,土地财政收入2.7万亿,这7000多亿真能收到逐渐会取代土地财政。

孟晓苏:如果是规范征收物业税正是时候,该征了。但是现在听到传到的方案觉得不成熟,我们这些专家很不容易,费劲力在那闭门造车,设计方案。物业税是各国各地都有的税种,144个国家都有物业税,香港地区都有物业税。

冯仑:那都是私人财产,我们连完全产权都没有,不能收钱想到西方都是好的,减税的时候忘了。

我们现在的法源基础,收税是财产税还是消费税,不能政府为了一个事就算计这个事非要收不可,你收的首先不是财产税,土地不是我们的,我们租的50、70年,我租了个地,盖了个房,产权不完整。西方是当财产税收的,这个不能简单跟西方比较,我们应该去看。所以重庆说是收的高消费税,他是从这个角度,这个东西收消费税的立法现在整个法律的过程,收税这件事跟人口袋拿钱跟人口袋出钱商量着。重庆人大通过没有?

孟晓苏:还没决定。

冯仑:重庆人大至少对收税事商量商量,我从你口袋拿钱你不同意,就可以举报我是小偷,打110了。现在这个事你重庆怎么着,收税的事我认为应该提交人大头上,这是基本的法制精神。

孟晓苏:我说到土地制度,西方包括咱们中国的香港也并不都是土地私有,香港很多房子住在40平米的房子里,他们交拆想(音译)是政府租的,回归之前99年,回归之后变50年。为什么?邓小平说50年不动摇,把它变成土地制度了,很多国外土地也是租的,有的是99年,有的甚至是999年,为了强调一个所有权。这些土地资金是交给地主的,但是物业税是政府征收的,就把土地租金跟政府财政分开了。现在我们需要流转农村农民的多余建设用地,让城里人也可以用这些土地建房,这种流转未来的地主是农民集体,未来国家收物业税。国家帮你修桥修路,治安,守护边疆,征收物业税是有一定的道理。不征过去是从农民身上、口袋里拿钱,没有跟人商量,我们城里人心甘情愿享受农民的赐予,农民愿意吗?农民群体65%就是因为土地问题,现在应该解决城乡之间不公平问题。

董藩:条件是不成熟的,我有无数理由,第一要征税先评估,一共有三万估价值,三亿套住宅城市当中,一人顾一万套,他不吃不睡一年100套,还需要100年。从25岁工作,必须干三代,愚公移山那样,终于给你评估完了可以征税了,爷爷评估那代又涨了几千倍了。交1%征,北京为例,一套房子,一年收你4万税,你们能不能交起?交不起,爷爷奶奶住,他们已经退休了他们交得起吗?交不起。老人家去世了,剩下一个。没有办法弄,一套房子收几百块钱就交了,但是没有意义。只要这个量大了,所有老百姓都反对征这个税,我想对我们社会的管理是不利的。

所以我一直在提醒政府千万别听孟总,不能征,一征就搅乱了。

区柏均 本文来源:网易财经 责任编辑:王晓易_NE0011
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