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思源赴美IPO背后 借款卖软件到卖房子16年征程

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11月5日,中国房地产经纪公司思源SYSW)向美国SEC递交上市申请,IPO计划融资1亿美元。11月23日,思源正式登陆纽交所,按发行价区间9.25美元至11.25美元发行1200万ADS,实际融资1.23亿美元。

本次IPO发行中,搜房将以每ADS10.25美元的价格购买思源1,951,216股普通股,价值约500万美元。IPO后搜房将持有思源1.01%的股份。同时SOL Investment Fund Limited and Kee Shing International Limited 两公司也将以ADS10.25美元的价格分别购买思源2,341,462 和 1,560,974股普通股,IPO共持股2.02%。IPO后鼎晖创投基金(CDH Investment)依然通过其全资子公司China Rebro Limited持有思源19.29%股份。

思源集团有限公司成立于1994年,是一家集顾问、经纪、投资、软件、经营五大业务板块为一体的房地产综合服务集团,业务范围覆盖城市运营与土地一级开发顾问、项目全案策划、经纪代理、地产投资、地产IT服务、物业经营管理等房地产服务领域。

据思源招股书显示其新房销售代理业务自2007年以来一直都占据了90%以上的营收,但其实思源是做物业管理软件起的家。

1994年 卖物业管理软件起家

1994年,陈良生通过2万元借款创建的思源公司在全国率先推出第一套物业管理软件系统。次年通过深圳市物业协会发文向全市物业公司推广,思源物业管理软件迅速打开市场。

1996年,思源进入北京、上海、广州三大市场,1997年,思源客户达到200家,1999年思源客户达到500家。

2000年 涉足房地产销售代理和土地顾问咨询业务

卖了几年物业管理软件后,思源开始涉足房地产营销代理业务。因1999年李国平的加盟,思源承接了第一个销售代理项目--苏州独墅苑。之后思源即把发展重点选在了当时市场前景广阔的北京。

初涉北京房地产的思源很快就代理了在北京通达花园经济适用房、北京天鸿集团开发的曙光花园、天创公司开发的位于亚运村的天创世缘三个项目。通过成功代理这三个项目,在行业内打开了自己的品牌。逐步开展了土地顾问咨询业务,涉足土地开发顾问、土地营销推广、市场研究等土地运营的各个环节,这也为其后来的发展壮大打下了很好的基础。

2004年 拿下国奥村项目成为业内“黑马”

2004年4月,思源在奥林匹克公园中心区的33公顷商业用地策划面向全球公开招标中以84分的成绩获优秀方案二等奖;最后思源独揽了奥运商业地块策划中的四标。之后不久,又承接了国奥村的全案营销代理。思源至此一举成名,并借力奥运在全国范围内打品牌。当年思源销售代理额实现25个亿。

此后思源销售代理业务迅速增长。从2004年到2007年四年间,思源的代理销售签约额分别是:25亿元、41亿元、69亿元和120亿元;实现68%的复合增长。

2007年 全面扩张

从2007年思源提出了“做强环渤海,进军大西南”的短期战略布局。同时还设定了长期战略。称雄北京,做强环渤海(华北),领先西南(成渝),适时进入长三角(华东),待机进入珠三角(华南)。到2008年初,思源在全国连续开设了八家分公司。

在地域扩张的同时,思源也迅速拓展客户,继原有的首开集团、国奥投资、北京城建、北京金隅、京能置业、万科和金地等国企开发商和上市公司之外,2008年思源又与星河湾、沿海地产、远洋地产、重庆龙湖、深长城、中粮地产、中铁地产和卓越地产等上市公司和民营房地产企业开始建立合作关系。

在这个过程中,思源通过实施“大客户战略”和首开(合并前的天鸿、北京城开)、城建这样的大型老牌国企开发商保持了良好的关系,进一步稳步提高了其占有率。

2008年  引入鼎辉3000万美元私募股权投资

2008年6月,思源集团董事长陈良生给思源指出了明确的发展方向,制定了“做房地产流通领域整合增值服务商”的战略。准备在土地运营策划和代理、房地产项目营销代理和二手房经纪等三个流通环节搭建沟通平台,整合交易资源,并通过策划创造增值空间。试图打通房地产流通领域的全过程。

金融危机的到来让中国房地产业一片恐慌,2008年底,思源引入鼎辉3000万美元私募股权投资,做好储粮过冬的打算。截至目前思源已经和国内几十家大型开发商在房地产营销代理领域建立了合作关系;在北京、天津、济南、青岛、沈阳、大连、成都等十余个城市设立分公司。思源公司的净营收也从2亿人民币迈上了4亿人民币的台阶。

2010年   上市

11月5日,中国房地产经纪公司思源向美国SEC递交上市申请,IPO计划融资1亿美元,11月23日,思源正式登陆纽交所,股票代码SYSW,按发行价区间9.25美元至11.25美元发行1200万ADS,实际融资1.23亿美元。

作为中国房产中介行业参与商的思源并不是唯一在纽交所上市的企业,早在2007年8月易居中国就已挂牌交易。近几年思源,易居的销售收入均有不同程度的增长,其中2009年,思源和易居摆脱经济危机影响后,分别实现同比增长61%和100.22%。

近年来中国房地产市场增长迅速,领先的房地产开发商依靠创立品牌,巩固执行力,实行规模经营,正在逐渐影响着中国房地产行业的市场格局。根据中国指数研究院的数据,前100位开发商的所占的市场份额在2009年达到22.1%,总交易额实现9,742亿人民币。

房地产市场的迅速增长同时也加剧了行业竞争,地方性开发商已逐渐向全国性开发商转变,开始开拓外地市场。但也使转变中的地方性开发商开始面临着管理和运营上的风险与挑战。为了专注于房地产开发业务,很多开发商开始外包项目销售和市场行销活动给专业的房地产中介和房地产顾问公司,思源就是其中之一。

随着中国房地产行业规模的扩大,配套的专业化房产服务成为行业新的需求。现在,房地产服务公司提供的服务几乎包含了如置地顾问、营销代理、经纪服务等整个房产行业的价值链。

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