[论坛实录]中国房地产商业模式创新及资本新风向

中国房地产的商业模式创新及资本新风向

袁 岳：【第一财经中国经济论坛】策划人、《头脑风暴》栏目主持人

袁岳：女士们，先生们，欢迎大家来到今天的第一财经经济论坛的现场。我们今天现场可以在电视上得以呈现，非常感谢大家今天有机会一起来探讨我们所关注这样的一个话题，和房地产有关的发展。房地产在中国是一个倍受争议，同时也是十分具有活力产业。在他火红的时候关注房地产的交易，关注房地产的前台，我们都看那个地方卖的好，那个地块成为楼王，那个地方交易量增长，我们看到的都是前台。当房地产相对比较沉静，或者是盘整阶段的时候，我们要更多看他的后台，看他的后市有什么样的调整，资本市场有什么样的变化，包括和其他的投资工具比较，房地产和其他投资工具消长之间有什么样的变化。如果以往我们每次房地产的讨论都是关注在热闹的前台的话，今天我们的讨论更多是看后台，通常是一般人只是看热闹的场景，我们今天更多是从门道的角度来看看房地产当前的状况和下一步发展的趋势。非常感谢星河湾支持我们本次活动。首先有请星河湾集团的销售总计李丽女士致词。

李丽：尊敬的各位嘉宾，尊敬的星河湾的新老朋友们大家下午好。欢迎大家来到浦东星河湾，也非常高兴和大家一起参加第一财经举办的2010第一财经经济论坛，和各位金融大师经济学家和投资精英们共聚一堂，讨论分享当前经济走势和经济策略。在去年的8月9日，也是在今天的国际会议中心，我们携手第一财经共同创办了第一财经一个非常有名的品牌专栏，叫波士堂，从那个时候，星河湾迎来了很多的盛会，也迎来了很多的大师，包括像巴曙松、罗杰斯等。我们除了提供高品质稀缺的高端物业之外，更多是整合各界的高端的资源和社会各界展开广泛的跨界合作。星河湾十年已经举办了上千场的活动，包括在金融界的上海国际金融论坛和第六届中国国际金融论坛，中国基金业高峰论坛，也包括衍生品投资峰会这样的盛会。我们希望通过这些活动不断提升星河湾的价值内涵，在生活之外，提供更好的增值服务，也希望大家在星河湾渡过一个愉快的心情盛开的下午。在今年的9月25日，上海星河湾将即将开业，上海星河湾位于上海闵行区，我们也盛情邀请今天的嘉宾，到上海星河湾作客，同时也可以欣赏我们带来的威尼斯建筑双年展的作品。谢谢大家。

袁岳：不知道在闵行那样的地块上，上海星河湾的推出，会不会又像目前的形势下，在单日销量和售价方面创造新纪录。房地产一直是热议的话题，但是房地产本身，如果说要做一个比喻的话，他可能是投资客的猎物，在这样的背后，资本才是扮演了猎狗的角色。今天我们主要的嘉宾都是从资本市场的角度来看待我们前台看起来很热闹，或者是目前看起来很冷清的房地产市场。我们今天三位嘉宾分别来自于北京师范大学，国泰君安以及中国外汇投资研究院。首先我们有请北京师范大学金融研究中心主任，中国社科院国际金融研究中心研究员，中国经济体制改革研究会研究员钟伟教授，他带来的演讲题目是整饬通货稳定，重启二次税改。有请钟教授。

钟伟：我们来看一下我们对房地产行业做了什么样的预测意义我们今年年内可能会发生什么样的事情。简要的回顾一下，在09年的时候，我们预计2多0年第二季度结束，第三季度开始房地产行业出现拐点。当时我们判断是三个，第一个是次贷危机  很大程度上刺激了中国的房地产，如果说没有次贷危机，经济刺激计划和09年的信贷，大多数房地产企业现在已经不存在了，当然包括浦东星河湾的价格也不会达到这么高了价格，这也要拜次贷危机所赐。第二个，2010年商品房销售面积零增长，销售金额微弱增长。第三就是2010年第一季度量价齐升，第二季度度量平价升，二季度结束出现拐点。在今年全年，商品房的销售面积虽然说同比下降，但是销售价格，最悲观估计大概绝对价格回到今年春节前后。也就是说在第四季度，房价要有显著的下跌。像国土资源部部长那样预期的可能性不大。这个我们可以再等待一个季度来看我们所做的预测。这是我们对今年年内大概销售面积有所回落，销售价格如果是这样的话，如果说我们以今年12月份和去年12月份价格同比来看，至少上升15%-20%左右。我也不赞同现在国家发布的房地产价格同比数据。这是我们对房地产今年的预估。

第二是对经济的预估。这也是比较简单的。第三季度和第四季度，第三季度如果说运气好还会有9%-10%以上的增长，但是如果第四季度的话，要达到9%难度是非常大的。事实上在明年第一季度经济二次探底的风险正在增加。这是我们年内的估计。也就是说今年的全年经济增长是在9%多一点，10%少一点。看起来没有什么意思，但是我们如果做一个中期的预测，09年中国的经济是一个季度比一个季度强劲，而2010年是一个季度比一个季度滑坡，这是不是由次贷危机产生的。我们回顾一下21世纪，高增长期已经过去了，即使没有次贷危机，08年的经济也不会增长太快，09年也不会高到哪去。如果说没有次贷危机的话，可能房地产面临的问题更大。今年我们可能还会有9.4、9.5的增长，明年还会更低一点。我们作为投资者，作为资本市场参与者，我们必须要适应中国经济动不动就10%以上的增长，9也是可以接受的。中国经济有机遇更有挑战，从长远来看，中国经济转型面临一个不可能的三角形。就是三个经济政策目标没有办法同时达到，一个是通货稳定，第二是较快的经济增长，就是说10%以上的增长，过去改革开放30年，中国经济的平均增速是9.8%，第三个目标是经济增长方式的转型，我们更加尊重资源、环境和人口。这三个目标要同时达到是不太可能的。如果说政府想要控制通货膨胀，并且同时保持很高的经济增长速度，经济就会运行在原来的粗放增长的轨道上。谈不上对资源、环境的爱惜。如果说我们要求保持比较快的经济增长的速度，同时又能够使得全要素生产效率，使得劳动力的收入，使得环境的成本代价都可以充分体现出来，那就意味着在中国，要素市场化的推进将会加快，也就意味着像能源、自来水、公交、劳动力等等的价格都会有明显的上升。这样的话，通货膨胀就难以避免。第三，如果说中国政府试图控制通货膨胀，同时大力通今经济转型，那么经济增长速度肯定会有所放缓，看起来国务院选择了第三者，也就是说我宁可要稳定的通货，宁可要经济增长的转型，我们愿意支付代价，也就是经济速度增长放缓，这是我们今后很长时间要面临的局面。甚至在某种程度上来说，经济增长能否转型成功，决定了中国未来的国家命运，也决定了我们能不能持续的有一个繁荣的经济和稳定的社会。如果说中国经济增长方式转型失败的话，后果将是非常严重的。

第三个我们对房地产行业做一个长期判断。我不知道如何形象的说这个事，以至于很多人都不明白，为什么这么复杂。你问我今年年内房地产价格涨吗？我说你不要问这样幼稚的问题，年内一定会涨的，因为今年年底和去年相比怎么会不涨呢？如果说你问未来一个季度，在第四季度，传统上国庆之后，并不是房地产销售旺季，但是很有可能交易会放大，但是价格是稳定的，做出这样的判断是因为房地产交易量同比环比都在增长。如果说你问我5年内怎么样，我会回答你涨的可能会非常大，5-10年的话，我不敢说可能会涨吧，但是风险已经很大了，10年以上，我可以说十年以上的事没有把握，要看能不能经济转型成功，如果说转型成功了，中国就可以同时完成社会转型，政治转型和经济转型。如果说经济转型失败，房地产泡沫化也是非常有可能的。或者说我们必须要分清楚，对一个市场的判断，必须有短期、中期、长期不同的时间段，以及假定这些时间我们面对的宏观背景。我的结论也非常清楚，短期价稳量升，所以希望第四季度价格大幅度下降不大可能，市场的力量是强大的，开发商并不拥有对他所开发房地产的定价权。中期最不确定的是政治因素，我不了解不懂得中国的复杂政治，所以我忽略这一切不说了。长期呢，长期是量稳价升，整合和中国短期的情况正好反过来。房地产领先中国经济增长，转型为同步经济增长的行业，施工面积、销售面积和土地储备等指标增速放缓，巅峰永逝。量在今后十年会平稳增长，价在今后十年，相对会上升。过去十年，交易量猛增，交易价格也会增长很快。未来十年，量比较平稳，价格会增长幅度更大一些。这和各位希望的不同，各位希望更容易得到房子，而且得到更便宜的房子。在我看来，正好相反，房子的供应量少了，而价格反而高了。

那么我们为什么这样看？首先我们看一下房地产有没有泡沫，相当多的诺贝尔经济学家告诉我们，目前中国房地产是存在泡沫的，国内很多学者认为现在中国的房地产泡沫比美国次贷危机之前的房地产泡沫还大。是不是这样的呢？我认为国家统计局对房价的统计有一些偏颇。在座各位认为北京、上海、深圳、杭州的房价就是代表了中国的房价了吗？不是的，他们连10%都没有占到。国家统计局发布的70个大中城市房价的代表性也有待于完善。因为尽管国家统计局统计了70个大中城市的商品房价格，但是没有统计330多个地级市，2800多个县的商品房价格。也没有关注到在新房当中区委的变化和建筑品质的变化，没有关注到存量房的连续交易价格变化，只关心到新开盘价格这样的价格，还是有一定的缺陷的。以我个人的经验，我如何理解中国的房价问题。第一北京、上海、深圳等这样的一线城市不具备代表性，70个大中城市有一定的代表性但是也有局限性。从过去10年来看，到今年6月份，楼盘均价2200，商品房的价格，包括县级市和地级市我们估计是5000多一点。这就意味着目前从全国县以上的商品房销售价格是5000块一平方米。这5000块钱代表了2000-2200块的地价。因为中国大部分的建筑品质都是蹩脚的。我估计目前县以上就是框架加一点简单设备，每平方米大概是1200-1500，加起来就是3300多块钱，如果说销售价格是5000块钱的话，包含企业所得税清算部分，折算成价内，大概可以算到售价的15%-16%，也就是说每一平方米700-800是各种各样的税。开发商的资本金投入是不多，假如说2000-2000块的地价，开发商只有1000块/平方米，剩下的是贷款，这就导致开发商的财务成本大概在价格当中含有200块钱左右，剩下的就是毛利率，如果说各位算一下，从全国房地产商品房开发情况，不要只看到一线城市房地产开发商很富裕，而三四线城市的开发商，他们的毛利大概是15%左右。这是全国的情况。在这样的基础上，我不认为中国存在着非常严重的可以明显观察到的泡沫。这是我对房价的一些看法。

第二点，对民众而言房价是什么？对民众而言其实房价就是一个货币现象，没有那么复杂。发钞速度的增长，在我们中国，我也强调了多次了，是非常危险的在过去20年，M2每年的增长是19.8%，信贷增长过去20年每年增长17.6%，这意味着中国人民目前M2和GDP的比例是全球最高的，人民银行总负债和GDP的比例，我们横向比较，也是非常高的。这样一个数字反映了什么呢？第一，在过去20年，货币发行量增长使得钱是最不值钱的东西。你有钱的，你想找投资找不到，相反如果说你现在负债，你就应该感到高兴，也就是说你现在负债在未来可能不算什么。从短期来看，人民银行发钞没有什么问题，但是长期来看，如果说还是延续这样的速度，再过十年，人民银行总负债将会超过GDP的100%，比如说美国，美联储总负债占GDP12%，而美国财政所发行的国债余额占GDP现在接近100%，美国的货币当局，加上财政当局两项总的负债占GDP110%左右，现在人民银行的负债占GDP已经66%，我们看到财政负债问题不大，但是没有看到人民银行负债包袱很重，长期这样的发钞会带来什么问题呢？就是银行业，各位肯定认为现在中国银行业非常好，是的，我刚刚把所有银行数据都看了一次，我内心很担心，因为好的不敢让我担心。目前，中国的银行不良率1.8%，净资产收益率，总的资产收益率大概1.2%左右，ROE在22%以上。拨备覆盖率180%，这些都是国际银行业当中领先的，非常优秀的指标。日本在80年代中前期，他们银行业也拿出这样好的答卷。我们跟80年代初期的银行业发现的很接近，为什么会这样，快速发钞，他稀释和缓解了原来的问题。对民众而言，持有人民币现钞不是好的原则。20年前一斤大米2毛多钱，现在2块多钱，二十年前5毛钱理发，现在你去试试看，20年前上海的阳春面1块钱，现在你到里吃面可能都需要10块钱。我刚刚所列举的只是从商品和服务上来说，没有任何改善的东西涨了10倍，我们看一下除了大规模工业消费品的价格在下降之外，其他的价格都在上涨。你为什么要买房子？你是白领，你是富裕群体，为什么都买房子，答案无非就在于，你买房肯定是投了人民币中长期币值的怀疑票，被迫投了房地产中长期币值的信任票。这种货币现象要消除，难道要靠民众吗？只要流动性过剩，只要有现金，这些钱总是要寻找出路，不在房地产就是股市，不在国内就在国外。所以一定要把发钞速度稳定下来。但是这样说起来容易，做起来是非常难的。房价对政府而言是  什么呢？这也是非常难的。地方政府为什么要卖地？来钱快，不负责任。县一级的政府，江浙、山东、广东随便拉出来一个县，每年土地指标是700-800亩，每亩地卖100来万，县级政府，每年土地出让收益平均10亿左右，你让县政府创造出100个年利税1000万以上的企业，这怎么会容易创造呢？但是每年卖地非常容易。作为地方政府，一方面我要做出政绩，要升官，一方面我要对得起地方百姓，我要有钱我要做出政绩。今年到目前为止，以前卖地的好日子过去了，上海市委市政府，仅完成了应该完成的全年土地供应量指标的不到30%，卖地是一个很好的方式，如果说要解决中低收入阶层的住房问题，就一定要重新启动1994年以来，没有再动过的分税制改革，94年以前，中央政府很穷，动不动就要跟各个省借点钱过日子，94年以后，中央和省级财政的增长是显著的，现在应该再一次充实基层政府的财力。即便各级政府建造了大量的廉租房、经济适用房、保障房，他仍然不能平息中低收入阶层对商品房的巨大的抱怨，因为商品房的本质是给中等收入阶层和高收入阶层提供一种渠道，使得他能够使高收入阶层和中等收入阶层的财富，能够避免被通货膨胀全部剥夺。但是由于房地产游戏门槛比较高，即便是中低收入家庭，他们拥有了保障性住房，保障性住房不保值只能居住，低收入家庭仍然无法参与到通过购买商品房低于抵御通货膨胀，参与这个游戏，所以有房住，并不能解决他们财富因为通货膨胀而被剥夺的问题。社会的怨言不会因为住宅保障体系而减少。更何况现在这个社会保障并没有覆盖全面。中国和日本有很多地方类似。

最后从我们的观点来看，短期是量升价稳，长期是量稳价升。房地产行业在接下来两三年将会出现怎么样的变化呢？第一个就是房地产行业从数量性增长，转型为质量型增长。也就是说快速圈地规划销售，然后再圈地再卖楼的模式可能不再是好的模式。第二，大型发展商，二三线城市做规模，一线城市求利润。单纯的住宅建造，这种发展商在中国以后可能慢慢就会减少。甚至像万科这样的企业也会做多样化。第三，房地产行业对金融行业，尤其跟银行现代的关联很奇怪的不是在加强而是在削弱。所以房地产行业，必须越来越依赖银行之外的融资渠道。商品房行业可能还会有一些大的变化，也就是说产品定价。现在商品房定价当中，底价效益是非常明显的。发展商开盘的时候，他会考虑到周边在售价格，然后再对自己的楼盘进行定价，今后这样的情况将会明显变化。也就是说差异可能会很大。其他的，还有比如说成品交房将成为一个趋势，毛坯不再是趋势，中国现在并不仅仅是毛坯的商品房，我看城市也是毛坯的。像上海、北京这样的城市，都缺乏文化的底蕴，需要对城市和市民的精神气质进行再装修、精装修、软装修。包括科技运用在住宅和房地产当中，将会有更进一步的突破。类似香港这样的豪宅，可能在北京、上海、深圳、杭州这样的一线城市出现。如果说国内经济转型想稳定，社会和政治环境想稳定，香港台湾那样的豪宅现象，或多或少会引入到内地。就像上海市民一样，星河湾只是他们在茶余饭后谈起的地方，因为这个地方，仍然是绝大多数人遥不可及的地方。

最后我总结一下我的发言：中国经济步入了L型，长期有转型的风险，这个风险还蛮大。第二，房地产行业长期角度来说，共赢量的增长步入价格增长来的更加显著，但是房地产行业作为快速增长的行业，无法再复制过去的十年。第三，如果说我们要真正的规范整理这个行业需要货币当局稳定币值，需要政府重启税制改革。我们在购买的时候，也应该更多的关注到一线城市，城市核心区域的优秀的有品质的楼盘。谢谢大家。

袁岳：非常感谢钟伟教授，他没有政策背景，他也不是政府领导人，说了不算。第二他也不是资本家，所以呢他说了还是不算。但是我们至少知道说，今天的市场是由两层楼构成的，一层是实体经济，一层是金融资本构成的。所以我想资本的走向，他非常敏感的反映出了他对待市场发展的嗅觉以及他对于政策的变化趋向的感受和方式。下面我们有请国泰君安的首席经济学家李迅雷。其实金融企业和大学里面的经济学家不同，有点像宠物狗和猎狗他们是不同的一样。接下来我们有请李迅雷先生。

李迅雷：虽然说是猎狗，不过还是一条狗。只是说嗅觉比较灵敏，但是眼光还是比较短浅。前面钟教授讲的还是给我留下了很深刻的印象。刚刚钟伟教授讲到中国的经济是L型，我有一些认同也有一些异议。短期来说，我们的观点是中国面临一个反弹，这个反弹我们认为三季度环比见底，明年二季度同比见底，这个可能会讲的比较细，理由不是太充分，至少从数据来看，环比已经接近了08年最差的时候了。我们认为经济不可能比08年更差，如果这样的话，到现在应该是有见底的可能性了，M2现在已经到了17%多一点，如果说跌破17%的话，政府是不是会进行反向的干预？这是对经济的看法。

对房地产的看法，跟钟伟教授是比较相似的，还是看好房地产，其背景也是看好中国的经济。我们认为政策对房地产短期来说，是有非常大的影响的。政策干预导致了房地产交易的萎缩，房价小幅度的回落。我们认为政策先于指标。政策主要是看信贷，我们在08年的宏观报告当中，当初我们给很多机构讲的时候，大家都有点疑问，就是中国经济要信贷投入的话，是不是会推的动。就像拉马的绳子，你要停下来的时候，你可以拉的动，但是你要他快的时候，你用绳子是推不不动的。9月份，央行银监会把二套首付改为40%，  利率为1.1倍，导致了房价的下跌，2010年4月份，再一次导致了房价下跌。同样，08年12月份，对二套房首付金下降，导致了房价的上涨。这些说明，次贷对房价有着重要的刺激，这个主要是短期。我们看到因为政策的导向，利率的调整，使得新增的中长期贷款，在最近这几个月当中，明显的下降，我们一直在讲说加息。现在实际上政府更愿意采取的是结构性加息，对房地产行业进行结构性的信贷控制。这些都可以起到明显的效果。除了信贷政策、利率政策之外，其他的政策也很多。中国的房地产政策并不缺乏，各种政策都有，现在唯一一个还没有的，就是我们的物业税，我看到现在媒体天天在讨论这个问题，是不是开征物业税，从长期趋势来看，他肯定是会开征的，但是短期可能性不大，因为这有一个程序的问题。就像我们一直说的，股票是不是要征税，也是讨论了很长时间，但是现在也没有一个明确的时间表。对于物业税基本上就是两种模式，一种的话以物业价值作为税基，一个是根据年收入来进行征收。日本、韩国、印度、澳大利亚、英国、美国，这些都是以物业价值为税基，香港和法国都是采取物业租金的价格。这主要是看物价的走势。如果说今年的价格压不住还需要很大的上涨动力，在某些城市做试点，我觉得可能性还是有的。地方政府提供解决方案，人大讨论立法，我觉得这个作为试点城市在法律上应该是可行的。因为我们对短期理解来说，房价上涨可能性不大，下跌可能性也不大，主要是保持价格稳定。作为政策来讲，中央政府是政策制订者，地方政府是执行者，所以地方政府也是矛盾的结合体，一方面他是地方的第二财政，所以从这张表上可以看到去年土地开发收入占到了整个政府财政收入20%多。上海的话，今年的土地拍卖收入也是创新高的。如果说这样非常惊人的土地收入，对地方政府来说是非常重要的。所以我觉得房价更多应该是要求他的平稳。

从基本面来说就是他的供求关系，目前供求关系基本上还是均衡的。事实上，通过我们分析来看，认为到今年的第四季度，到明年的第一季度的话，房地产的供给会大幅度的增加，在这个时候可能还会再一次考验我们的房价水平，但是目前从销量来看，已经是从底部回升了，最低是在6月中旬，一线城市楼盘不但不下跌还出现了热销的场面，这样的情况，不会出现一线城市房价下跌的情况。因为一降低，楼盘就热销了。未来从销售量来看，现在已经到达了一个底部。

这个主要是从供给方面来看的，从需求这方面来看，其实需求量主要是三块需求。一块是属于保障性的需求，也就是说是刚性的，就是我必须要买房子，否则我就没有地方住了。这是一块，第二块是提高生活质量，消费升级的需求。第三块是投资型的需求，第一块需求的话，你是很难改变的，因为这由我们的城市化率和我们的年龄结构决定的。投资这一块相对变动大一些，实际上偏三线的城市，它的投资性需求比重比较低。他的保障性需求和刚性需求比较高。最近我们发现很多城市房价都在涨，比如说像西部地区，东北他的房价都是在上涨的。这个目前来看，我想需求应该还是会比较明显的。当然房地产调控还在调控你的需求。比如说首套首付30%，二套首付调到5成，这些都是通过政策来打压需求。另外通过结构性的加息也在打压需求。如果说利率一倍，加息是07年的水平，那么三十年的月供增加60%这也是非常惊人的。

从目前来看，还是有下降的趋势，从杭州来看，他的下降是最大的，达到了60%，目前来看，一线城市下降的比较明显达到了41%，二线城市为26%。所以从近期来看，我们对房地产行业还是保持谨慎乐观。所谓乐观就是销量到达了底部，未来随着供应量的上升，总销量也会回升。从目前的行业调整来说，还没有就此结束，一旦房价上涨可能就会有后续的政策出台，最严厉的政策就是房产税，如果说价格上涨的话，很有可能在某些城市做试点。所以保持近期的房价稳定可能更加重要。从长周期来说，虽然说经济增长的速度会降低。但是基本上增长速度还是户保持比较高得水平。如果说没有10%，8、9%的增长速度也还是会的。另外因为我们的城市化率水平还比较低。还有很多的现象，我认为长期来说，房地产的牛市还会继续延续下去，并没有结束。所以前面钟教授讲到的两句话我印象非常深，第一对居民而言，房价是货币现象，对政府而言，房价是财政现象。确实货币对房价的支撑还是非常明显的。

首先我们看人口，人口来说，人口红利时间离目前还有一段时间，当然城市人口红利高峰可能已经过去了。所以接下来城市化对房价的支持会比较大。城市人口红利为什么结束了呢？因为从高考人数可以看到，08年高考人数达到1070万，09年大概是1030万，今年是970万，这样来看的话，高考人数逐年下降，因为考大学的人是以城市为主体的。总体来讲，因为整个城市化率水平只有45%左右，未来要到60%的话，计划还要有15年的时间，这两块综合起来，我们认为房地产的牛市可能还会更长一些。

另一方面就是货币，今天讲到货币现象。货币现象是不同的阶段有不同的体现。比如说92-95年，这期间，我们基本上是处于短缺经济，货币现象体现为物价的上涨。随着我们生产能力大规模增长之后，中国成了世界工厂，在这样的情况下，资本的价格上涨。这一方面，我觉得是非常明显的，刚刚钟伟教授进到今后5年，中国的M2可以达到100万亿。在过去50年当中，美国的M2没有太大变化，一直是70%左右。但是中国来说，货币占GDP比重达幅度上升，这个数据一直到09年6月，这样的一种上涨的速度，是前所未有的。这些货币的释放，在过去今年当中，我们的房价上涨了500%，实际上已经体现出这样的现象，因为之种货币现象一直存在，所以为房价保持稳定上涨，提供了一个基础。过去10年当中，哪一类增长最多，看来除了珠宝古玩艺术品，除此之外，黄金价格在过去10年当中上涨了350%，股票价格到今天为止上涨25%左右，而我们的CPI过去10年当中按官方统计是23%，我们十年期国债收益率是36%，这也是超过了股票的收益。由此可见在过去10年当中，买房子可能是一个比较大众化的也是比较值得去做的投资。究竟是买房子好，还是买房地产股票好，这也是很有意思的。房价我认为还是处于牛市，但是这个牛市空间还有多大，所有的品种都涨了，房价指数会不会涨呢，我也举一个例子，我说打个不是很恰当的比方，CPI之所以涨的起来，因为这么大的M2供应量当中，房价指数是一个富人指数，目前我们业面临新的经济结构的调整，在新的结构调整下我们的格局会怎么样，我们的管理可能也不一定对。未来CPI将会超过房价指数，因为资本稀缺的时代已经过去了。工薪阶层的收入在未来会有明显的上升。CPI的上升将成为可能。那么投资房地产应该是什么时候投资，我们画了现在一张图，第一阶段是房价和股价都上涨，房地产销量也是非常好，这是前期。实际上房地产股价下跌已经持续了一年多的时间，在今年4月份，我们的房地产销量才开始萎缩，从目前来讲，实际上还是处于第二阶段，第三阶段就是房价下跌，股价下跌。第四阶段是房价下跌，但是股价上涨，股价上涨主要的判断就是看销量的维持，如果说销量起来，那么投资房地产股可能是一个比较好的时机。当然这种下跌，是一种比较小幅度的温和的下跌。这是投资时点的选择。当然你真正投资的角度来看，我觉得从长期投资角度来看，我觉得目前买房地产股，从估值角度来说应该是一个合适的时机。目前一线城市房地产上市企业的PE水平和05、06年是差不多的水平。如果说你看认定中国今后还是一个房地产牛市的话，还是一个长时期上升的话，这个价格应该是可以的。所以我们对行业中长期趋势的判断就是以下这几个方面，一个是政策简单的控制一旦放开，现代刺激再加上开发商新开工面积之后，导致供给不足，会出现量价同时上涨。第二，房价上涨大趋势是因为人口城市化进程，货币政策，这是政府难以调控的。第三个方面就是保障性住房，还有房产税等，他会改变房价的上涨速度、幅度和时间，但是不会改变房地产牛市的格局。从行业中长期来看，他的毛利率水平，增长收益率，他的下滑趋势已经成立了，但是他的下滑速度会非常慢，受到制度、人口等因素的影响，未来行业成长性将下降，房价、销售、销售金额将会逐步回落，中长期销售额平均增长率预期20%左右。最后一个方面，因为房地产整个行业增长速度放慢，他的毛利水平下降，PE水平的下行也是情理之中的。以上就是我的个人观点，谨供大家参考。谢谢大家。

袁岳：非常感谢，我们在李先生的演讲之后，我们有15分钟的茶歇。我们3：30的时候回到现场。

（茶歇）

袁岳：我们继续下半场的论坛。刚刚说到房地产对老百姓来说是货币现象，老百姓搞不明白是M2还是M3，老百姓只是关心这个是涨钱还是亏钱，所以对老百姓来说是一个投资现象。房地产总是和其他的投资工具相互比照而存在。所以讨论房地产的时候，我们不能离开其他的都是工具单纯看房地产的工具。下面我们一位的演讲人他带来的就不仅仅只是对房地产本身的观察，而是用宽广的投资视野，更多的投资工具比照来认识中国房地产市场，下面我们有请中国外汇投资研究院的院长谭雅玲女士。

谭雅玲：各位下午好。今天我们的主题是围绕房地产的形势和模式跟中国现阶段的问题以及他的矛盾有很大的关联，而这个主题用了一个商业模式的创新。实际上我自己觉得，在中国现阶段的房地产，他应该是在一个整合、提高和规范的阶段。因为相对我们的市场配置，或者是市场品种，或者是工具的手段是比较单一的。所以老百姓对房地产的关注，是从价格的角度追逐价值。但是实际上价格能不能解决价值的问题，现在来看，在现阶段的中国，并不能完全中国的价值问题。第一，我们没有形成自己的价值链和价值网。所以我们是资源的募集者，我们更多的价格需要接受外部的价格体系和价值链，我们是资源的供给者，我们解决不了价格问题。而外部有很强的价值制度，他可以摆布、控制、垄断我们的价格水平。所以我们老百姓关注房地产的投机因素很大，大家在观望，更多人买了房地产之后缩衣节食，是为了投资而投资，而不是为了享受去投资。所以中国的政府或者是中国的决策，在考虑房地产的时候，他需要做的是配置。老百姓去投股票、基金，这是老百姓最懂的。股票、基金都在跌，他是有损失的。外汇黄金也是很好的投资品种，但是他很深奥，他不太投。所以大家开始追逐房价，这个房价被追高，是因为我们的市场产品和品种不足。所以我们政府关注房地产的时候，不仅是价格的抑制，或者是价格的关注，而是应该通过价格在价值体系和投资品种上去配置，给市场更多的品种选择，给市场更多的品种配置。我觉得从这个角度去讨论现在房地产市场配置的时候，我们就会有一个新的思路和新的角度，我们分析问题和讨论问题的思想方法和工作方法，以及我们对未来的出路，可能他的东西就会更多一些，因此从这样的角度来看，我觉得中国现阶段讨论房价的问题，包括整个市场的问题，第一是脱离了中国的现状，中国的现状是要解决居住问题，而不是投资问题。所以我们的配备上，在居住的水平上，应该是多元化，而不是自由产权的问题，而是租赁、廉租等等所有房地产的各项配置都齐全，让老百姓自己选择，根据自己的财力和家庭的基础选择。

第二个角度，跟国际的趋势是相违背的，国际的房是提升生活品位，而我们目前的房是为了得到投资回报，这样的角度我们也应该有所改变。发达国家和发展中国家的水平，在面对房地产的时候，发达国家虽然说像美国告诉我们房地产的很多问题，但是有一个角度我们要去看，美国的房地产控制力很强，我们看到美国房地产的危机  ，如果说我们把他的总量归纳到一起看的话，他是有很强的控制力的。三年半的时间，美国的房价只跌了33%，但是我们看日本、当年的泰国、韩国，经历过金融危机的时候，这些国家的房价在半年之内都会跌40%-70%，而美国三年半只跌了33%。所以发达国家和发展中国家在很多传统产业当中，是有差异的。美国人告诉我们他的房地产不好，但是房地产、汽车和制造，是他准备替换和缩小的产业链，而他作为新型、现代和高端经济，他恐怕要有新的出路，新的角度和新的配置。所以发达国家和发展中国家，包括我们讨论的第二季度，中国超过了日本，国家性质和地位不一样了。在讨论问题的时候，他的结果、回报和收益是有差别的。所以从这个角度来看房地产的话，我们看国内外的很多问题，我觉得第一个角度是心态，用什么样的心态评论焦点和现状问题，这是至关重要的。如果从心态的角度来看，请看中国经济，正常还是不正常，中国的经济现在正处于一个不正常的状态。刚刚前面两位教授都讲了，我们的货币投放，信贷投放都是超量极端的过度的。那么他未来会有我们不可控制的东西。我们现在需要做的是回归，回归到常态，回归到自己本能可以驾驭的经济时代。那么，如果说在评论这个的时候，我们看到价格下跌，看到价格下降，我们就会视为一个正常的回调和回落，而不是我们所恐慌紧张的下跌和下降。第二个角度非常重要的状态，你的状态状况是短期的评论还是中长期的评论，我们更多是短期的评论没有中长期  的设想。人民币升值升了4年多，现在到了贬值，这个贬值是和中国现在状态的负面吻合到一起。我们去想这种结果出现，是规划，这个规划是中国自己的还是外国的，是值得去想的，我们被别人规划了，我们的价格走到现在，但是现在我们需要这样的价格吗？坚定的信心在下降，整个市场的状态在下降，投资的情绪在下降，外资的关注在下降，人民币再出现贬值，我们这个  时候需要的是稳定，甚至在这个时候我们应该期待人民币升值。这样会给中国带来信心，会给中国带来外资的继续关注。但是我们现在的货币走向，虽然说现在不见得要人民币升值。但是为什么人民币在这个阶段，在这个周期出现了贬值，我们有着深刻的教训，是值得去反思的。所以从这个角度去看就出现了第三个问题，就是追求。我们追求  什么样的经济，我们追求什么样的生活，什么样的环境，都是中国面临的非常紧迫的问题。我们不能再只关注数量、规模、速度，我们要关注，质量、结构和均衡。这样对可持续，对中国所有的老百姓都是收益。而不是非常偏颇的掌控经济，追求一个模式，追求一个指标，这样我们会失去机会，会使自己错觉、错乱、错位越来越突出。会形成自己更大的压力。所以从这些角度去看，房地产的很多问题，他面临的环境，我觉得他重新评估，理性评估和科学评估，对我们现阶段应该显得非常重要。从这个角度去看我们很多的金融问题，大家最愿意讲的是风险，风险是所有人面对的词汇，非常时尚的词汇，但是在风险这个问题，我们的错觉错位在于防范和应对。但是我们仔细去想，防范和应对的第一前提是什么？识别。你只有有效的识别了风险，才可以做到很好的防范，有针对性的应对。如果说没有识别，不知道哪一个是真风险，哪一个是假风险，哪一个是冲击力比较大的风险，哪一个是冲击力比较小的风险，我觉得这个是非常重要的。在这样的角度我们在考虑国际形势，包括我们目前的阶段，我们又重新回到了08年的下半年，虽然说有差别，但是状态和心情以及未来前景的雷同越来越阶段。在这两个阶段他背后的雷同是什么？2008年是恐慌性，金融危机被炒的一塌糊涂，所有人都在说金融危机，但是我们仔细比较一下，过去我们发展中国家，亚洲、拉美，包括日本和英国，经历了传统型的金融危机，这个时候的金融危机受伤受害。但是我们看看现在的金融危机，美国的也好，欧洲的也好，日本的也好，特别是美国，他是在收益。美元的地位在提升，美元的份额在增加，而不是下降。而作为最有竞争力的欧元，面临被美元还要悲惨的境地。我们在看具体的指标，价格，传统的是同胀同跌，暴跌是要经历的局面。机构是可控的，他的机构和美国告诉我们的机构是差别很大的。更重要的是政策，他的政策释放的结果他是有很强的控制力的，因为他有远度、高度和规划。货币供应量的投放是一样的，但是货币供应量的投放结果不一样，位置不一样，国家定位不一样。美国是用全球的资源配置市场。所有的发展中国家，更多的发达国家，是一国的资源配置市场。他得到的结果是不一样的，所以大家一致救市，一致退市，对所有人一样不一样，得到的收获规避的风险是不是一样，是值得我们认真思考的。所以恐慌性给我们带来的结果，对形势的判断，对价格的判断，对市场的判断，实际上是一个简单、单边、短期的行为，所以我们又进入了2010年下半年的困惑。而且2010年下半年跟2009年是有一个变化的，这个变化是什么？简单化了。我们只是简单的去想，我们的政策要继续投放，美联储在告诉全世界，全世界不能单一退出。但是我们看看这一场金融危机的教训和美联储的政策有关。金融危机流动性过剩，都是2001-2003年，美联储13次下调利率的恶果，大家在指责格林斯潘跟2001-2003年的货币政策有关。而现在他是在重复过去的政策，而这一次的重复全世界的重复，没有批判，反而是追随、跟随和模仿，但是美国人得到的结果和全世界得到的结果是不一样的。美元的霸权是全面的，汇率、利率都要恢复霸权。我们去想，01-03年，他13次下调利率，带来的结果，2004-2006年我们经历过，投机的热点在哪里？利差交易投机，所以04-06年我们面临的是利差的投机。而现在的美国，没有利差交易的投资，变成了资源和金融和交叉投机。这个投机是和美国的战略有关的。美元和石油是反相关的，美元和黄金是正相关。石油美国的调整工具，因为石油可以决定大宗商品，大宗商品可以决定通货膨胀，通货膨胀可以决定货币政策，最简单的逻辑推理。所以石油是美国的一个工具，黄金是什么？黄金是美元的一个筹码，什么样的筹码，美元危机论，美元崩溃论，未来是要用黄金来保本的。所以两个价格的走向不一样，是跟国家的战略有关，是跟国家的利益有关。而不是简单的技术指标的巡回和变动。所以说从这些角度去看的话，在讨论国际金融很多问题的时候，我们的错觉错乱和舆论有关。舆论导向，别人说什么，我们说什么，没有自己的判断力，没有对别人做出的评估的分析力。这样的一种做法，带来的结果跟我们的初衷，跟我们的政策期望是完全不一样的。过去是希望控制，而这样做的结果是越来越控制不住。我们现在需要做的是改变自己的弱点，市场的缺位而不是简单量和速度的变化

所以从整个金融市场角度来看，我觉得专业对现在的中国，对于现在更多的发展中国家十分重要。金融是一个专业专业的过程是要积累的，是要靠总结的。这个专业的过程是需要国情来把握的，而不是简单的跟世界一个论调，一个方向去做事，去推出政策对应全世界的问题。因此从这个角度来看，在国家定位上也出现了很大的定位。而从国家定位的角度，7国变成了20国，为什么会这样？是因为7国不愿意做出责任，付出代价解决自己的问题，提升到20国。这当中的误区在于，不要认为20国的能量在充分发挥，20国依然是7国定位依然是7国主导。所以通过这样的市场很多的角度，去评估很多问题。我们会去想，第一我们的理论在变，我们过去在说的国际金融很多问题，需求决定价格，我们会觉得没有需求，没有经济完全复苏不会有通货膨胀，而市场也有另外一派人认为，通货膨胀会快速来临，他是现代派、市场派，他的理论基础在转变，不是说需求决定价格，而是投资决定价格投资的背后有什么？有流动性，充分的流动性，甚至是流动性泛滥，投资的背后有什么？有预期，强烈的预期。投资的背后有什么？有损失。上一轮的下跌，大家补回损失了吗？没有。这三种期待会推高价格。更何况你所有的政策，所有的空间在释放，能够使价格高涨的基础。技术都在变，过去一年，1500点的汇率波动，现在一个月可以达到1500点的汇率波动。黄金过去每天的波动是几美元，十几美元，金融危机概念来了，黄金一晚上可以波动80美金，是有一晚上可以波动34美元。这些都是前所未有的。

第二个角度要去关注的，利率的理念在变，传统理论是低利率可以刺激经济，刺激消费。96年做了7次下调利率，刺激消费了吗？过去01-03年，07-09年，下调利率刺激经济吗？市场整个结构和配置在变，这种理论恐怕要发生新的修正和新的指引。第三个角度非常重要，基础在变。我们现在看自己的经济，是跟房地产、出口和投资有关。美国所关注的是房地产、汽车、制造业，他每天告诉全世界，他这三个产业非常不好，大家认为美国经济有很大的问题，但是美国很多产业是高科技  、现代科技，所以如何评估美国很多的问题，他和中国问题的基础和阶段一样不一样？完全不一样。所以在考量国际很多的问题，探讨国际很多问题的时候，他的基础条件，市场条件，都在发生变化。而我们更多的找不到参数，就随着舆论，随着潮流在认识、解析和预期一些问题，从这个角度来讲，更多人在谈金融危机是什么？金融危机的原因是什么？跟资产证券化有关，跟金融衍生品有关，这些都是重要的因素。但是从战略的角度，从国家利益的高度去看，美国人过于自我，全世界不足自我。这是最根本的原因，就一个最简单的地方，布什提出的是全球平衡，奥巴马一上台，他提出的理论是全球再平衡，平衡解决了吗？没有解决又出现了一个再平衡。全世界有评论，有指责，有争论吗？没有。通过这些看当前的形势，我们能够看到的结果，我们投资者面对市场，美元一只独霸在回归，不能简单讨论美元危机论和美元崩溃论，美元的市场份额在增加。最近国际货币组织，美元储备地位在上升，更多国家的储备地位在下降。美元一只独霸的制度在有效回归，而美元危机论和美元崩溃论带来我们的错觉，我们处于无奈何被动的状况。所以我们对市场的短期、中长期去看，绝对不能单单从短期来看。美元最重要的是干什么？要保全自己，他要做一个独霸的货币，这是它的国家利益。所以不是美元崩溃论要来，而是美元要把霸权全面恢复到过去的时代，所以他和日元在配合，现在日元在升值，是美日货币政策的末期。从另外一个角度来看，他最要竞争的货币是欧元，所以从过去到现在他挤压的是欧元，面对欧元的问题，我们要从三个层面考虑，欧元区是现在有问题吗？欧元区不是现在有问题，他从一启动就有问题，5个指标，自启动三个月之后就超标，现在的超标是过去的一个延续，过去没有把它做焦点，现在作为焦点了。第二，欧元区当中是希腊问题最重吗？西班牙比他重、德国比他重、意大利比他重，为什么这样说，因为戏本压、德国、意大利的影响力要远远大于希腊，希腊是欧元区影响力最弱的国家，德国、意大利、西班牙在欧元区有举足轻重的作用。第三个角度我们值得去想，欧元又涨起来了，但是欧洲经济和美元经济相比依然非常的脆弱，那么为什么欧元可以涨上来？市场最基本的技术规律，有涨有跌，一定是涨跌对应。金融危机改变了很多，这条技术规律却没有改变，美国人在技术规律当中，铺垫舆论，提出了政策控制了制度。而在这个过程当中，欧元区的问题，为什么不能让他一棍子死掉，彻底摧跨，美国人没有准备好。因为如果现在欧元死掉，美元要受伤。全世界没有准备好，中国的外汇储备当中70%是美元，20%是欧元，所有国家配置欧元是第二大货币。如果说现在欧元死掉，全世界都乱了。所以全世界很多问题上，包括中国的问题，美国的因素是不能忽略的。在观察的时候，不要把美国人告诉我们的舆论当做指标作为我们的论证，我们要把美国的整体，真实客观情况作为我们全面真实的论述。如果从这个方面来说，我们会看到一个很简单的现象，美国人每天讲自己的坏处，中国人天天说自己的好处，这当中折射的是文化，是观念，是制度，是效率，是战略，最终是利益。所以通过这些角度去看的话，在讨论国际金融的问题的时候，必须要注重现实。美元一只独霸没有变。我们看看这个表格，美元、欧元、日元，所有发展中国家的占量，中国在发展中国家当中。如果通过这张图表，我们会得出一句话，美元有魅力，人民币有问题。所以我们在讨论人民币价格的时候，他的扭曲在于，我们把人民币升值作为主要的方向，脱离了市场的基本规律，有涨有跌，只涨不跌是会有风险的，是会带来压力的。所有的国家货币都想贬值，人民币只能升值。最重要的是，焦点在于价格上，使我们失去了制度，使我们失去了制度的改革机会。我们的制度退回到单一盯住美元，是制度不成功，而不仅仅是看作对世界经济的贡献。如果说从人民币的角度来看，2009年之前，中国是被绑架的，是被控制的货币。2010年，中国在改变，变成了自我主张的货币，逐渐的会脱离西方舆论的控制。因为我们成功的做了三件事。第一，4月16日的事这个大家都知道，第二，6月26日，20集团要讨论中国货币的焦点。6月19日，我们的人民银行官员发表了言论，6月26日20国集团没有把人民币作为焦点。重要的是7月18日，美国半年财政报告，没有把中国列入汇率操纵国。从这个角度来说，我们的制度，我们的价格我们的舆论，我们的认知在回归自我，这对中国的长远是非常有好处的。所以面对国际很多的焦点，如果说从市场或者是经济的角度，对未来做一个判断的话，整个世界经济当中，美元是重中之重的板块，欧洲是有好有坏，坏的可能性更大。日本是有好有坏，但是日本的发展潜力是不可低估的。发展中国家所有国家是正增长，这样的世界经济增长是可预见，见好的。但是整个世界经济的压力会扩大，这个压力就和前期的货币政策，投资政策，现代政策有着密切的关系。因为面对流动性过剩，各国的控制受收到了考验，控制力不足会带来风险，各自的压力会越来越大，最重要的是难度扩大了，什么样的难度结构调整的难度。政策在回归，经济在下降，那么我们的调整是面对政策还是面对经济？我们难上加难，我们选择那一种？有勇气选择经济调整。因为应该承认规律，承认市场的变化，来把握经济周期，经济节奏，而从中国的角度去看，短期求稳，跟我们的体制有关，跟我们未来明年要开的会有关。而长期中国是什么？求变，结构要变，整个行业产业链要变，所以投资家和企业家，面对这种情况的时候，求稳给我们带来的是机会，我们可以规划，可以找出路，求变的过程当中，给我们带来的是壮大和发展的空间。中国从外部来看，他的相对乐观是存在的，从整个市场层面，美元为主的贬值会继续下去，美元的货币政策有升有贬，升值是政策指引，贬值是策略运用。而面对近两三周的美元升值是阶段性的。9月底是美国的财政年度，美元贬值对此是有好处的，但是他的差异太大，他用一个回调不是转变方向，而是加快加速美元贬值，他太懂得规律了，包括中国经济，中国的规律，他太懂得用规律来调节控制市场。如果说美元走势是这样的，所有价格会高涨，包括黄金、股票、石油、所有的大宗商品，但是这样的不同产品会有不同的经济条件和市场基础。黄金高涨，是跟战略有关。所以说，投资黄金在近两年，近三年，是有很高的回报的。但是有风险，选择入点的时段对投资者重要的很。而从股票的角度，美国股市一直在进行深度的调整，未来会高涨，如果说是高涨，中国股市会不会高中国股市和美国股市走势完全不同，是独立走势。从所有大宗商品角度去看，经济复苏的态势，美元贬值的态势都会拉动大宗商品上扬。如果说所有价格是这样的一种组合，全世界可能要面临通货膨胀，紧接着会带来政策专项。这样的局面，给监管，政策调控和投资者的风险判断，带来了好处，难上加难。因为我们习惯了八正常我们现在要回归到正常，理解力、判断力、分析力。所以通过这个角度来看的话，在国际金融很多问题上，在结构上，我们要思考整个结构的变化，整个产业链的变化中国独特的行情和状况是值得的思考的。从整个金融市场的角度，再去看中国的人民币汇率，我个人判断，全年小幅度贬值，未来时间有上有小，人民币可以再创新高，升值有限，更多空间是贬值，这对中国企业是机会，对中国政策抉择是难度。所以中国面临很大的考验。我们的市场不够充分，我们的产品不够多元化是核心，而不惜简单靠某一个政策或者是产品推动中国的改革和转变。

所以通过对金融层面的了解和金融层面的分析，我个人感觉，中国现阶段对于中国要出路，是要有勇气使自己的经济面对现实，而不是简单追随目标，追随指标作为中国的发展方向。以上就是我的演讲，谢谢大家。

袁岳：非常感谢谭雅玲女士，接下来我们请三位演讲嘉宾进行一个互动。我们现场讨论分为两个部分，首先是我有几个问题向各位老师请教，然后我们现场给大家开放提问的机会。第一个问题，我想问一下在刚刚听完了三位发言之后，有很多人说，中国应该是现在全世界最佳的投资地。谭老师的演讲之后，我听起来现在投资地最好的是美国，当然也有人说最好的投资地是巴西或者是印度，甚至现在还有人说，现在欧洲最糟糕，所以欧洲是最好的都是地。从这个角度来说，现在什么地方是投资最好  的地区。我把这个问题提个李总。

李迅雷：这个问题很难回答，因为没有说投资标的是什么？如果说追求投资收益的话，还有长期投资和短期投资，这个确实很复杂，也很难回答。买房子如果说从性价比来说，中国的性价比并不高，我们看美国、日本很多地方山明水秀，别墅价格都很低。

袁岳：但是上升空间不大。

李迅雷：对，如果说简单为居住所需的话，美国房地产很有性价比。现在说什么股票好，就是酒类、消费类都是很好的，但是你看他的市盈率很高。但是你看房地产、金融则是很低。如果说从短期投资的话，可以跟着热点，但是从长期来看，我觉得中国的整体增长还是比较平稳的。

袁岳：这个长期是多长时间。

李迅雷：我想最近两三年内吧。

袁岳：这个听起来是中短期内。

李迅雷：两三年内，这些没有涨的品种会好一些。比如说过去10年房价上涨的最多，黄金价格也上涨的很多。股市没有涨过，如果说股市扣除CPI还是负的。所以我前不久说，股市十年，涨幅为0。实际上前十年没有涨过，后十年他的表现会不会好一些？

袁岳：十年以前，大家肯定这么说，你说你看未来十年应该好，现在你又说，结果到后来又为0，基本上这里面散户老是为0。

李迅雷：这个后续过个三五年我们再来看，现在谁也不能预测未来，真正能预测未来的话，也不需要在这里了。

袁岳：谢谢，我想问一下谭雅玲老师，您觉得我们如果说从都是经济体来说，从总体来看，中国是最好的投资的经济体吗？

谭雅玲：我觉得是比较有潜力的投资市场中国是一个发展中国家，或者说一个新兴市场国家，他的后劲会比较足。如果说更多人把市场经济比作中壮年、老年或者是青年的话，中国可能是一个市场经济的初级阶段。

袁岳：但是我现在听经济学家基本判断是说，中国目前的经济发展，5之内应该没问题，10年之内基本没问题，10年之后，问题大了。

谭雅玲：这要看我们的标准是什么了，从生存质量，生活欢迎的享受状况的话，要看什么标准了。我们还要考核很多关键的指标，我们看到2/3的投资在美国。从投资地的选择上，我觉得经济规模和质量是第一位的。经济规模和质量主导是在发达国家，市场环境也非常重要，还有一个是制度很重要，就是他产品的发现度，制度监管度还有市场效率度，这些东西我觉得都是非常重要的。

袁岳：你说2/3投资在美国，但是美国投资规范性比较高，所以很多人在美国投资，不一定能赚钱。我们的量虽然说比较小，但是我们这里投资比较容易挣到钱。

谭雅玲：我觉得他是持久的，可持续的，而中国是短期的。

袁岳：钟伟，你是研究房地产，如果以房地产来说，你觉得中国现在还是最好的地方吗？

钟伟：首先我不是研究房地产的。我是研究银行风险管理的。我觉得你这个问题问的很奇怪。首先你说什么地方最适合投资。如果说从风险投资水平来看的，如果说不过分评估的话，中国大概在15%-20%之间，这在全球看起来是比较高的回报水平。第二，刚刚你也说了，我们的时间的判断。迅雷总是认为2-3年是长期因为他是做证券的。做证券一个季度就是很遥远的将来的。对我们做研究，我们认为5年之内没什么大问题，5-10年不好说，10年之后出不出问题没有把握。这意味着未来5年，中国经济转型，中国人民币汇率以及金融体系的安全，应该没有太大问题。第三东南亚周边国家想要追赶我们也不是那么容易的。并不是说他的法律制度、政府治理效益、基础设施水平、整个工业基础的配套能力以及劳动力的素质，想中国是学不来的。这样的话，我们目前资本回报的水平是15%-20%，人民币汇率可能还要升值一点，所以未来5年看中国的投资还算是一片热土。

袁岳：你们看房地产中短期还是看好的。但是李克强一直说，要坚决抑制房价，好象政策的抑制和你的说法不太一致。这个你怎么看。

钟伟：你看政府和市场掰手腕谁能赢。

袁岳：现在李克强同志在发狠，任志强同志在发软，你在这里发硬，你说我们应该听谁的。

钟伟：03年朱镕基同志走之前发了一次飙，认为房地产泡沫有问题。每一次政府和市场都在掰手腕，最后看起来是市场站了上风，实际上病根子在政府。我们刚刚说货币现象和财政现象，这不是民众可以解决的。你不改革只能会导致这样的结果。所以政府应该反思一下自己。从政府来说，政府应该是市场的扶持之手，也就是说市场不正常的时候，政府扶持一把，但是中国很奇怪，政府和市场的关系，我们的市场经济不是一个好的市场经济，政府成了市场的掠夺之手大家都想在这个行业当中分一杯羹。

袁岳：第二个问题是想问一下谭雅玲老师。因为您是研究外汇的，我注意到现在大家都在说外汇谁强谁弱的问题的时候，比如说欧元，大家都说他快要完蛋了，结果他最近上来了。当然再最近又下去一点点，我感觉好象货币这个东西，也不完全和经济体自己本身有关，货币好象本身就是一个游戏。可以被人操纵。从这个角度来说，大家都那么不看好欧元的话，我觉得应该很有戏的。因为大家都不看好，那就很有戏了。我觉得股票也差不多。大家都不看好的时候，应该很有机会。从投资的角度来说，现在做什么外汇比较合适。

谭雅玲：我觉得首先要说的是欧元有风险，欧元本身的合作机制是不健全的，他是一个有缺陷的新生儿，因为他只有货币形式的统一，而没有其他的保障，他的根基不牢，所以他的价格是忽上忽下，最终美元决定了欧元价格，而不是欧洲人自己决定欧元价格。从历史来看，欧元高了欧洲人高兴，他认为可以提升货币，但是结果并没有。美国储备越来越多，欧元储备越来越少，包括伊朗人，把所有美元换成欧元，但是后来欧元跌了半年，他抗不住了，他把欧元换成了美元，结果刚换完美元就跌了，这背后是有操纵的，操纵本身是利益的需求。

袁岳：你说的是  两件事情，一个是谁操作谁，第二，从操控来说，他把货币操控到底了，再往上操作。从炒作和投资来说，欧元好象最有机会。

谭雅玲：欧元有机会，欧元如果说走到1.18的时候，你分析到欧元他并不是一下子死掉的话你买进，他走到1.31的时候，你一抛不是有很大的空间吗。包括到现在走到1.26、1.27依然有很大的空间。所以在市场起伏当中找到机会是最重要的。包括跟股票和基金相比，他可以走交叉盘，他多元化货币组合，给你带来的机会和空间特别多，美元兑欧元赔了你可以把美元换成其他的货币，欧元你把我不了，你可以转换为英镑等等。对投资者而言，学一点这样的技术是非常好的。

袁岳：有一个货币一直被非常看好，就是澳元，因为很多人看好澳元那就风险很大了。

谭雅玲：首先要看澳元本身的本质，因为澳元相对来说还是资源，如果说资源上涨，他的支撑力就很高。还要看国际关系，他是比较中性的国际关系竞争，美元的竞争目标是非常明确的。所以相对来说他也会酉空间。所以我觉得汇率本身像你说的过去和经济基础有关，现在和经济技术有关还有更多的因素，所以他分析和判断起来比过去复杂多了。

袁岳：股市现在又到2600了。现在股市可以说是弹簧市，股市这样还得持续多长时间？

李迅雷：我觉得中国股市确实是比较倒霉。做股民可能是过去十年最倒霉的。这是什么原因呢？过去主要是制度原因，就是股权分置，大量股票没有流通，导致股民买的时候股价很高。现在这个问题基本上解决了，但是上市公司治理问题还没有解决，比如说动不动就圈钱，分红的话，中报公布之后，大概分红的公司不到5%。中国股民都不需要分红，因为他被套的太深了，分红解决不了问题。越是不需要分红，上市公司越觉得有机可乘，你们既然不需要分红，我就讲故事，就搞一点资产注入就把你们打发了。确实目前还存在这个问题。第二，中国把所有公司累计起来，你可以看到名字叫中国发展，中国发展是一个典型的周期性行业股票，大量的重工业包括银行构成了这么一个相互支撑。周期性股票在未来的过程当中，周期性开始减速的时候，要有一个好的回报，这也是目前大家预期并不好的问题。我想说的还是估值，过去估值水平相对来说还是历史低位，这个时候投资不能企盼巨额的差额收益，但是他的机会比房地产更多一些。

袁岳：我们现在在场的各位，大家有什么问题可以提出来。

提问：我想问两个问题，一个是想问一下您对日元最近走法的看法，因为日元这两天是创了新高，83.66，前两天日本央行也出来干预了。我想问一下接下来日元的走势。还有一个问题是黄金的走势，我的观点可能跟您有一些不一样，我觉得美元要走霸权的话，一定要控制黄金的价格如果再继续暴涨的话兑美元也是有问题的。

谭雅玲：黄金走高，并不会对美元霸权造成影响。现在储备最多的是美国。他储备黄金是要垄断货币制度，我是这样来看这个问题的。当然有人说黄金金本位要回归，这个我不同意。讲一个最简单的问题，美国人会放弃美元吗？我认为不会，现在他要用工具和手段保全美元。我个人感觉，在90年代研究国际金融的时候，我们和很多日本的银行包括中央银行接触过。在90年代的时候，日元有一个新高，那个时候我们讨论，美日之间的货币政策有默契和两者之间的全球化利益有关。所以从日本的角度来看，日元的升值跟期待美国经济复苏拉动日本经济是有关的，这是两个国家的利益协调。第二我们看到日本政府干预了，日本政府报出的是105日元，这个和83日元的差异很大。但是我们看到日元升值给日本企业带来的损失和中国相比是差很多的。日本是第二经济大国，他是发达国家，日本可以承受日元升值，这和日本的产业结构，和资源战略有关。我们看到日元升值的时候，舆论的导向，围绕着日本接受不了升值去考量，但是升值背后有日本的能量、效率和国家地位。还有一个问题就是日元的升值状况和美元指数的配置有关。因为现在如果把欧元打的很低，再推欧元有难度。必须要把美元指数有一个回调。所以你观察外汇市场的时候，要看货币对子的组合。欧元和日元是一组，加元和瑞郎是一组，澳元和英镑是一组。他有不同组合配置，这和组织配置有很大的关系。

袁岳：您觉得日元还会继续升吗？

谭雅玲：我觉得是有限了，相反未来日元贬值的可能性更大。第一日本人会做动作，第二美国会帮助日本回归贬值。

钟伟：我补充一下，第一全球外汇市场日军交易量2.5万亿美元以上，他不像股票市场有间断，他是不间断，所以我不认为有任何主权国家可以完全的操纵汇率。当然有一些会有影响。第二我也不认为，现在情况有什么特别，如果说我们要选择有潜力的货币，您刚刚说过两个层面，一个是虚拟，一个是实际，虚拟脱离不了实体，从日本经济情况来看，他度过了资源和人口可以承受的巅峰期，欧洲的实体经济并不好。从现在来看欧元区的GDP只相当于美国的80%左右，凭什么欧元要比美国强。第二观察到日元走强是因为国际货币资金渐进日元造成的。另外我们看美国的就业问题，美国的失业率我认为并不是9.6，有可能高达15%-16%，从这些因素来讲，我认为日元强势有可能会维持下去，当我们关注到日元强势同时，你也要关注到日元实体的增长，他在三大经济体当中是最确定的，有可能不仅是日本，甚至是韩元，东亚其他国家的货币也有可能跟随日元有一波走强。

提问：我管组到大家在谈的时候都谈到税务的问题。7月24日，发改委有一位司长说大力推进房地产税制改革，房地产龙头股都大幅度下跌。您对房地产税的看法怎么样，他推出的时间性以及力度，他对房地产股票的影响是怎么样的？

李迅雷：税收问题，非常敏感。所以我对税收我不做任何主张，因为我是商业性的研究机构，我只是做预判。我的第一个预判，如果说现在房价控制不住，继续上涨，那么有可能就会推出。他的推出应该是一个试点。比如说网上看到的，比如说重庆、上海那个地方房价上涨的多，那个地方推出会更早一些。第二个关于力度多大，到底是千分之四还是千分之五，或者是多少，这个具体的规定，我觉得这是一非常功利性的。这些东西推出之后，肯定会对房价有负面的影响，他增加了房价的供给，也增加了对房屋所有人的持有成本，这肯定会有影响。但是他改变不了长期的影响。因为从日本的经验来看，他也是在60年代就推出了房地产税，其结果，房价是到90年才下跌的。我始终认为政府的政策措施，他只能在短期改变一下供求关系，但是他改变不了这个行业整体的趋向，整体趋向取决于我们的城市化水平。

钟伟：第一房地产税收政策包含了三种工具。首先是英法所推的，第二种是原来德国所推的房地产资本利得税，然后是香港和法国出租型物业的收益税收。我们现在讨论最多的是地方政府会不会开征房地产税。他的税收依据是86年的一张废纸，立法依据是非常可疑的。从决策层来说，那一种方法更好，那一种不好，很难讲。还有你刚刚讲到的发改委司长所讲的话，他是针对整个政府的税收体制改革的，并不是单纯说房地产税制，这个我是赞成的，确实分税制是应该改了。另外，现在全国住宅存量高一点估值也就是100万亿人民币，如果说税收，房地产税有效全额征收，一年也收不了1万亿，如果说纳税人纳税不积极，可能就是几千亿，而地方政府土地出让收益高达1.6万亿。第二，如果说上海市要做试点城市的话，我是举双手赞成的，因为上海市委市政府推这样的政策，挽救了全国的其他城市，如果说影响不大，全国其他地方就松一口气，如果说上海跌了，我们还有出逃的机会。最后我要说的是，收税和建设保障性住房两者之间毫无关系。因为现在两级政府的财政资金闲置的量是非常大的，他是完全有能力来建设保障性住房的。

提问：我有一个问题问钟伟老师。您刚刚在演讲当中说中国银行业各个数据都非常出色，但是之后您对整个银行业的经营表示怀疑，因为你和80年代的日本相比。就目前来看，中国整个银行业在未来5年的时间可能会面临比较实际的风险。未来的风险和现在的，比如说政府平台等等都是我们可以看到的，有没有一些可能看不到的风险。

钟伟：我们看中长期的贷款时间比较长，有的贷款甚至到30年、50连，你存进来的钱短，贷出去的钱长，这是要维持的。第二个风险来自于房地产，银监会说房价一年之内下跌30%，商业银行没有问题，这个我是有点担心的。如果我们看到7、8亿的按揭贷款，这个量一共是8、9万亿，我们的贷款余额是45万亿左右，但是我们也看一下日本的情况，日本当年房地产出问题，并不是日本银行对开发商，对于购房者的信贷出了最严重的问题。而是在日本政府也好、制造业也好，请问地方政府融资的时候，和制造业向银行融资的时候，主要的抵押物是什么？就是土地厂房设备。如果说房地产跌了，那么政府和制造业部分为了获得信贷向银行提供的抵押物也将大幅度的减值。现在我们对政府基础设施的投向占60%，而制造业的投向是20%。我们看汇率风险现在正在日益宏观化，而不是微观化，这都是影响中国银行业稳定的因素。

提问：各个地方政府都有外汇交易中心，外汇管理局等等，我想问一下，这几个部门之间关系和性质是什么？你刚刚讲的，我觉得非常有深度，外汇和各个国家利益相关，我就想如果说这些权威的部门，对于人民币信息，中国人先知道的话，他会不会影响其他的货币。比如说8月1日作为中国老百姓，我先知道人民币是否加息，再看海外的交叉盘美元也好，欧元也好，澳元也好，会对他们有什么样的影响，或者这里面有没有什么样的机会。

谭雅玲：人民银行是金融政策，外汇管理局是外汇政策的，外汇交易中心是操作平台。从人民币来说，并没有那么大的影响，心理上的连接可能更加重要和突出。所以我觉得他只是篮子货币的参数，这个参数可能会对技术的运用，包括资金流的变化会带来影响。我觉得实际的影响并不会太大，但是心理上的关联度和资金流的流动性，包括他的结构可能会有一些影响。我并不认为人民币有那么大的能量。

提问：三为嘉宾下午好。我看今天的主题是房地产商业模式创新和资本动向。但是过程当中有关房地产本业的，比如说融资也好，开发也好，商业模式也好，并不是很多。因为接触当中跟民营房地产的老板接触比较多，他们就非常感慨。在全球都很看好房地产市场的时候，他们的日子却是最难过的。因为政策在打压，银行是嫌贫爱富的，民营的企业来说，他们的融资渠道是非常窄的。能不能给民营房地产的开发者们，给一些友好的建议。怎么去解决他们的融资难的问题。

钟伟：刚刚在演讲结束的时候，我介绍了模式的几个转型，第一个就是快速拿地，快速施工，快速销售的模式，不再是最安全受益的模式了。第二就是大地块，多元化，长周期渐进开发未来是可取的，第三追求品质品牌成为最重要的因素。第四，以前房地产开发有信贷无金融，未来也有信贷，但是金融可能会更加重要。

袁岳：基本上投机性要大大降低，对实力要求更高了。

周翔：只是说投机门槛更高了。

李迅雷：今天的PPT当中，我后面几个没讲，实际上是保障性住房这一块所占的比重在逐渐上升。去年当然地方政府在这方面缺乏动力，基本上都没有完成，只完成了60%左右，今年中央对地方政府签了一个责任装，就是对保障性住房的房地产开发要保证完成任务，这就给房地产开发商留了一定的机会。我大概算了一下，大概今年的整个房地产投资增长20%左右，大概11%是保障性住房。这一块房地产开发，应该会得到相关的融资方面的支持。当然收益率非常确定，也是非常低的。对于房地产企业还是有一定的机会的。具体数据，每个城市都公布了，也是都有的。

袁岳：这个问题我有三句话的评论，第一做房地产过好日子的时候大家都羡慕，所以难日子的时候大家都高兴，这也正常。第二其实生意就是这样的，当出现变化的时候，有办法的人过的就好，星河湾也是民营的，人家就没有那么困难，你的那么困难，说明你那个就是该死的民营了，国有的其实也是这样的。第三，市场总是会开拓一个空间，压缩一个空间，你在原来的空间你必须要移动，在跑动当中寻找机会，包括保障方的出发。你的空间大大受到压缩，而且经营模式，包括你现在如果说有规模化的生产能力，产业化的生产方式，未来规模效应还有一定的机会，这种情况下也可以发展，但是对你的实力、整合能力也有新的要求。的确在这样一个政策压缩当中，能够存活下来还可以继续发展的，将来觉得拿着一包钱够能做房地产的人，就会越来越少了。最后一个问题。

提问：现场的嘉宾、主持人大家好。我们知道国家政策是在打压房地产的。我觉得在打压房地产的同时，是因为现在的阶层，要去买一套房子，可能需要很多年。现在上海已经成为了一个一级城市，比起东京、纽约一些世界级的城市，上海的房价还是算低的，所以我们的很多朋友还是看好上海的房价，觉得还是非常好的前景的。想请教一下各位嘉宾，在世博会的情况下，有很多政策是在变动的在世博会之后，房价会不会呈现一个下跌的情景？

钟伟：奥运会跟北京的房价当初就是一个热议的话题讨论了半天，我的判断是奥运和北京局部市场房价略有关系，世博也是一样的，世博跟上海整体房价和世博会几乎没有什么太大的关联。

袁岳：你要习惯，我们有了奥运，还有世博，还有亚运，以后中国每年都有大事，这个事可能是忽悠，忽悠是忽悠的事，挣钱是挣钱的事，是两码事。非常感谢各位嘉宾，以及各位的支持，我们今天的论坛就到这里，谢谢大家。