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刘晓光 商业模型创新

2010-08-31 15:51:00 来源: 观点地产网 举报
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这是一个从来不缺乏领军人物的年代,但经历反复如刘晓光者,寥寥无几,而谈到基金,刘晓光可能是最有资格在中国地产业发言的人,并且在基金之路上已经走了很远。

  任志强说过,能将所有的工具与办法有机结合起来不是谁都能做的,成功的恰恰就在于这种资源的有效配置所产生的倍数效应。这如同一个交响乐团之中,也许每个不同的乐器都由最优秀的专家执器,但未必能奏出好的乐章,还需要一个灵魂性的人物,这就是指挥,同样,让首创这个企业的精神在跌宕起伏的音乐中充分地展现出动人的灵感,这个指挥就是——刘晓光。

  1993年,38岁的刘晓光,一个政府官员出身的企业家,开始与轰轰烈烈的中国房地产业历史进程紧密联系在一起。

  而在这之前,刘晓光1970年至1975年间在军队中度过,之后在北京测绘仪器厂车间任主管,1982年,从北京商学院毕业的刘晓光,出任首创集团董事长之前的工作单位是北京市计划委员会,从商贸处的副处长升到计委副主任。刘晓光正式涉足地产业是1993年,从他担任北京市计委副主任开始的,这一年,北京市计委成立了阳光房地产开发公司,刘晓光主管该公司。

  1994年,受北京市政府委派,刘晓光主持了第一只在香港挂牌上市的“ING北京投资基金”,而融资计划到最后一天尚有1000万元未募集到。“那时每天晚上,我都独自在香港酒店23层楼上,望着灯火辉煌的香江维多利亚港,想着回去怎么交代?如果失败意味着将损失2400多万元各种费用,那时跳楼的心都有了,但最后也成功了。”刘晓光感慨万千地回忆道。

  刘晓光认为,作为国有企业的首创集团要想发展,就必须学会如何使用真正市场化的眼光和机制来运作。对于刘晓光而言,如何把庞大而且复杂的首创集团由混乱不堪的亏损道路上引导到统一健康稳定发展道路上,是他首要的迫切任务。

  2004年,精明的刘晓光提出首创著名的“五三二”战略。即五成资源投资基础设施产业,三成投向房地产,其余二成投向金融业。刘晓光豪赌了一回,最后赢得了一场漂亮的战争,成为第一个把中国城市价值推荐到国际融资平台和国际基金面前的城市运营商,也是第一个成功引进国际基金的地产商。从底层到终成大佬,辉煌笼罩着刘晓光,但很难有人可以准确形容出刘究竟是一个怎么样的人。7年前的刘晓光去阿拉善沙漠,当眼前出现一望无际的沙漠,刘晓光突然长跪在沙漠里,表达着自己对自然的忏悔。

  2007年,刘晓光重新回归首创,自此首创的命运开始发生转折。

  随着刘晓光的复出,首创的新蓝图也呼之欲出,资产重组、发债、IPO、回归A股等声音便一直围绕着首创。

  数十年的政界、商海沉浮,刘晓光坦然而对。不止一个人说,或许在地产业刘晓光的资产实力不是最强的、年纪不是最长的,但要评选出一个顶级的江湖大佬来,刘的胜算颇大。

  至少任志强是他的坚定支持者,因为在一次对话活动中,任志强准备抨击一个地产项目时,刘晓光用大佬的口气说:“咱们不是说好不批评别人么!”任的语气就此变得和缓,甚至颇带委屈地辩解,“我又没有点他们的名字。”

  场下不禁有人艳羡,能让强势如任志强者收声,唯刘晓光一人。

  今天的首创集团构建了金融、地产和基础设施三大产业平台。用刘晓光自己的话说:“我们都是做过融资的人,为了做地产必须找资本,没有资本就像人没有血液,一天也活不下去。”

  在“大资本”和“大金融”两条腿的支持下,刘晓光创造出一个叫做“新生活,全价值,新城市中心和新都市”的首创商业模型,将首创置业在逐步提升核心竞争力的同时,成功由传统开发商转型为发达国家流行的“地产运营商”。

  7月21日,在首创大厦16楼的董事长会议厅,刘晓光开始聊他与首创商业模型创新的故事。

  商业模型创新

  观点地产新媒体:最近保监会在一份声明中表示,保险公司投资范围将在下半年稳步拓展至房地产和未上市公司股权等领域,对此,您如何评价?

  刘晓光:很难进入,原来是规定保险基金可以进入一级体系开发,现在也限定得比较严,我们也谈了很长时间。我们现在创新主要是两个方面:一个方面就是从金融角度,将来主要的自有基金除银行贷款以外,还有信托基金和国际私募,这方面我们有一些创新。还有最重要是我们商业模型的变化。

  观点地产新媒体:就首创商业模型创新的话题,您能具体介绍一下吗?

  刘晓光:现在的开发商投的都是地产物业,第二个稍微复杂一点的就是商业地产,第三个叫做城市综合体。我们现在做了一个新的东西叫做“新生活,全价值,新城市中心和新都市”这样一个概念。这就把城市综合体也好,商业地产也好,再升高了一层。因为网络化时代以后,城市现在发生的变化,人不仅仅就是居住、生活在住宅区,写字楼了,而会越来越联系得紧密。

  我们分成三条线:一条线是传统线,就是地产,85%是住宅,写字楼、商业占15%,这是一个小区的概念,或是一个大区的概念;第二条线紧紧跟首创的产业相结合,和母公司的城市综合经营的角度结合起来,这里面有些地铁的地产,有些是我们基础设施延伸出来的地产,把它紧密结合起来,增加一些高收入地产。

  第三条线就是和奥特莱斯通力合作,奥特莱斯就是新都市,新生活的概念,把它延伸了一点,体量非常大。现在我们开了三个项目,大概占300万平方米,全中国同时开工,资金量很大。这条线我们主要是想把以后的城市形态重新构造,创造一种新的生活方式,创造一种全面的价值观念,然后紧紧地把商业、住宅、旅游、娱乐、购物、物流一体化。我们的理念就是以奥特莱斯为核心,这是一个休闲购物的概念,然后紧紧结合这个核心,构造出度假、旅游、娱乐,大型购物和低密度住宅一体化的新都市的概念,我们叫新都市、新中心。

  观点地产新媒体:这种模式的前提是什么?

  刘晓光:前提是奥特莱斯来不来,奥特莱斯是一种业态,国际上只有美国的西蒙和法国的奥特莱斯,国际的品牌公司掌握着品牌,我们要向它引入,比如说向代理商引入,同国内的代理商引入,价格很高。要是实现合资了以后,对方就能把它的品牌全都引入进来,原来很贵的品牌,引入的价格会非常低,三折到四折。

  实际上我们是在创造新的商业模型,住宅加产业的模式,不断地推进。一个是奥特莱斯这个,即新都市的概念。第二个我们做了住宅加教育模式的项目,在北京到天津之间,把英国著名的中学和小学搬进来,然后再把国内其他的著名的学校搬过来,形成500万的小区。

  另外在南京,也在尝试做这个。现在开工了三个,其它的都在启动,分布在华东、华中,西南,西北。

  观点地产新媒体:作为一种新的商业模型创新,在实施的过程中遇到哪些困难?

  刘晓光:有四个困难。首先,量很大,将来可能资金需要几百亿,甚至上千亿,一般企业干不了,这个难度叫资本线,要有资金,才能做这个事,那是需要大钱,将来融资通道要非常多,信贷,基金,合作房贷,信托,国际私募都要展开,这是一条线。现在我们做的三个项目就需要160-170亿,投资量非常大,商业就压在那儿,不是一下子能赚钱的,要周转,平衡几年才能赚钱,这样住宅的利润要分给它。

  第二条线叫做开发线。因为开发量非常强,现在要求很严,从设计,到施工,到交钥匙。

  第三条线叫商业管理线。这条线很复杂,要管国际的品牌,要跟国际公司衔接,还有国内的品牌,还有参与的一大堆公司,这个管理水平要非常高,整个的管理我们是统一管理的。

  第四条线应该是资本运作线,将来要上市的,要分拆出来,非常大的。

  观点地产新媒体:类似的项目是否会得到政府方面的一些支持?

  刘晓光:一般做这个奥特莱斯新都市新中心,首先地价会升两到四倍,会把周边带动起来。第二个可以解决1万多人的就业,第三个大概会有10亿的税收,第四个销售额都在100亿-200亿之间,第五个可能上千万的人要过去,都是真实的购买者,地方政府很欢迎。

  这不是一个简单的商业概念,而是一个产业的概念,能延伸到一些物流,信息流这些的领域,会包容一些更具综合性,更具有核心竞争力的国际品牌,等于是一个浪漫小城的概念。

  观点地产新媒体:能介绍一下该商业模型的盈利模式吗?

  刘晓光:我们跟奥特莱斯成立一个合资公司,对方占的比例很高,75%,我们占25%,对方占得多一点,因为其负责把品牌带进来,引入的价格很低,对方不是要做产品,而是要做渠道做品牌。

  盈利模型中,它引入的品牌占了一大块,还有一大块就带动国内的顶级品牌进来,我们这块有盈利的,还有一块是国内的其他行业,电影院,好的餐饮业,好的娱乐,一块儿带进来,这种相当于商业地产,也可以做到盈利。

  旁边的购物中心、酒店、大量的低密度住宅都是我们的,这块的利润是非常大的。我们叫“两只鸡”,一只叫“公鸡”,一只叫“母鸡”。公鸡就是地产,要卖的,要杀的。比如做了1000万平米,2000万平米,可能要卖掉,卖掉有利润。而母鸡,你把它沉淀下来,不断地养得越来越大,最后五个店,十个店,十五个店,十五个产业区,然后结合起来。最后把它证券化,然后上市,这样就不是一个一般的地产企业了。

  观点地产新媒体:这相当于是新城市加上房地产的金融证券化了?

  刘晓光:金融和房地产的城市综合投资运营商结合起来,这是我们新的商业模型。有的跟高速公路结合的产业,也是一个新城的概念。当然要把国际上的教育机构引进来,把我们的高速开个口,做一个新城,离北京大概有30多分钟,这也是我们这两三年要干的事。

  观点地产新媒体:在您看来,需要多长时间达到比较成熟的时机?

  刘晓光:那三个项目明年就开业了,整个完成还需要6到8年。这可能有十几个项目,每一个需要将近十亿,要做好,可能需要1000多亿。

  观点地产新媒体:这些项目从构想到实施用了多少年?

  刘晓光:两年。这个构想不是说你想构想就构想,核心就是把确实的知识产权拿到手,就是你得有品牌,我跟你谈,咱俩合资,你必须保证引入品牌,这样就保证了货源的源源不断,保证了货源的新鲜性,保证了货源的价格优势,这是我们做得比较大的事。

  观点地产新媒体:首创和奥特莱斯达成合作,这和首创本身企业以及品牌分不开,您觉得一般的民企如何才能做到呢?

  刘晓光:一般民企做不到,这个有一定的原因。其实,第一个拿这个项目的不是我们,是香港的一个公司,跟法国人谈了四年,谈不下来,然后我们才介入开始谈,法国人实际看中的是我们的品牌实力,即我前面提到的四条线,难度非常大。

  另外,各省市情况不一样,最后谈到现在,政府找我们,就是我们新商业模型的建立,创造了就业,税收,大的人流,对其有好处。当然这里面需要有很多融资的平台,需要自有资金实力要大,信托有一部分,基金有一部分,国际私募要有一部分,几个通道要同时大,资金实力很重要。

  在一个地方上,交通非常大的地区上,集中构造一个新都市的概念,用奥特莱斯领先的核心商业业态,大量创造就业、人流、物流这些东西,全部带动起来。新生活、全价值,新城市,吃在其中,玩在其中,买在其中,乐在其中,住在其中,就是这样的一个概念。

  观点地产新媒体:您非常看好国内这一块的实力?

  刘晓光:是的,当新的消费力构造起来,太强了。我们会用八年的时间走完别的公司二、三十年的时间,这个速度非常快。这样就既保持了传统性,又保持了一般产业的资产线,又有新的城市中心的这条线,这三条线结合,足够了,走传统线只能生存。

  观点地产新媒体:如何理解产业的结合?

  刘晓光:产业结合这条线来讲,实际上也是一个爆发的增长点,比如天津这一块。另外,其实以后水务这一块各方面也是很有爆发力的。

  水务这一块做的是一级开发,给我们做了土地储备,而且海南的新城就是我们做的,你看海口西海岸,我们请加拿大人做了一个很好的规划,现在42个楼已经起来了,我们把地价,房价从五千拉到了一万五。

  那个地方将来是海口最好的区,以前那里很荒凉的,我们就把它搭建起来了,第一个我的品牌进来了,第二我的概念进来了,第三个我的规划是国际化的,第四个来讲把这个区域的价值做起来了。最核心的是海口形成了一个新都市。

  政府都搬了过去,金融搬过去,地产、写字楼搬过去,大量的低密度住宅搬过去,然后很多的商业、酒店、会展中心都搬了过去,把整个海口带起来了。

  观点地产新媒体:首创在这一块都一体化了?

  刘晓光:我们有我们的优势,因为首创的业务分成三块。一块是基建,很大,水务,高速路这些都很大。一块是地产,地产我们开工大概有500万平方米,也算比较大了。第三块是金融。这三块是互动的,这是我们跟其他企业不太一样的优势。

  首创实际以投资银行业务为先导,以产业为基础,两个轮子互动,这是首创的核心。一方面在基建中可以延伸出很多投资机会,这些机会可以给金融,可以给地产。用金融来融资,然后补充到产业中去,用产业的利润来支撑金融再融资,实际是这么一个互动的概念。

netease 本文来源:观点地产网 责任编辑:王晓易_NE0011
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