龙湖地产中期业绩说明会

网易财经8月17日讯 龙湖地产昨日公布中期业绩。针对接下来的政策走向、龙湖的融资、经营策略等问题，董事长吴亚军等高管在昨天的业绩会一一作出了解答。

以下是业绩会的问答实录：

政策走向

Q：龙湖地产怎么看待下半年的房价以及政策走向？

吴亚军：我们认为下半年会出现这样一个情况，价格应该会平稳，但是成交量会降。这个时候就考验一个开发商的实质或者开发商的运营能力。因为消费者有更多权利来选择，他会选最好的品牌，最好的物业。

第二个政策的是放松还是收紧，这是最难预测的。但是我觉得这个行业只要不出现疯涨、失控的格局，政策是趋于缓的，但是如果又继续出现了很疯狂的一些局面的话，那么招来调控也是在所难免的。

Q：近日又传出重庆要征收房产税，此举对于集中做高端住宅的龙湖影响很大？

吴亚军：重庆的房产税一直是听说，到现在没有确切的政策出台，所以不好评价。但是我相信房产税还是对房地产的过头的或者说超高标准（消费）收费的。而我们很多产品还是放在主要的消费人群中。

但是也是对龙湖的一个提醒，就是不要碰到这个线，我们现在就开始不要去做这样的房子就行了。这是很关键的。主要人群的消费市场还是很明显，我们前天重庆项目开盘，4个亿一个半小时就全卖光了。

融资策略

Q：近日，内房股纷纷通过发债或者是配股融资，龙湖的净负债达到53%，近期有没有发债的计划?

张艳：（53%的净负债率）还是一个比较普遍的情况，最近房企公布发年报，大的开发商基本上负债率都是50%左右。因为去年是一个比较好的拿地时机，特别是下半年，政府出来的土地的量还是不错，而且单价又不贵。我们去年拿了土地的单价还不到1200块钱，这些地块的盈利水平抗风险能力很高，但是地块的出让款支付主要都是在今年上半年。实际上我们的净负债相对比去年年底要好，总体还是非常可控的。

发行发高息债并不能解决应付净负债率高的问题，龙湖对融资渠道一直是非常开放的，但是我们非常看重融资带来的现金的成本，坦白讲，我们觉得最近房企发的一些高息债成本还是偏高的。如果借来的钱成本很高，会侵蚀股东利益，所以暂时没有这方面的计划。

Q：如果不是举债的话，龙湖会不会考虑配股或者说成立房地产基金呢？

吴亚军：关于配股，我们没有这个考虑。因为作为个人来讲，我觉得我们才刚刚上市不久。我们的企业也在发展中。

张艳：其中之前我们也跟海外的房地产基金有过合作，而最近大家讨论比较热的是国内成立房地产的基金，实际上跟我们之前与ING的合作是类似的，但是我们也在关注国内成立房地产基金的一些操作，从目前的情况来看，我觉得在资金规模以及投资者的成熟度方面，海外基金还是更有优势一些，但是我们一直保持这方面的关注。如果在合适的可能的情况下，我们也会考虑的。

Q：近日平安保险退出龙湖的股票，对此管理层有什么看法？

吴亚军：关于平保的退出，我们也是那天收盘以后知道的，我们得知这个消息第一时间感谢平保，这对龙湖是一件好事，龙湖股价一直表现不错，但是流动性相对偏差。投资者把龙湖放在手里，只在吸收，没有卖出。平保退出，在一定程度上还是决定了龙湖这个股票的流动性。

从这支股票本身的收益来讲，平保去年11月份买入这个股票，到退出那一天实际固化收益已经超过了30%，这对于一般的基金来讲，都是一个相当不错的成绩，所以我想这也是他们主要减持的原因。

经营策略

Q：第二季度以来龙湖在土地市场上没有拿地，下半年龙湖拿地的计划？

吴亚军：今年二季度和三季度，我们原来定的策略就是放缓和观望，因为我们的土地储备量够我们未来五到七年左右的开发，我们不急于去拿地。在往后的时间里，那些便宜的，付款也比较好的这种土地我们不排除看或者拿。

但是我们很关注一点是负债率，如果负债率过高，好的我也不拿。从这个策略来讲，我们很看中我们自己的经营，而不是靠负债比例高。所以第一点上关注价格。第二就是关注负债率。第三还有这个土地的出让款是不是快或者要求高，如果是，我们就会放弃了。

Q：上半年龙湖销售表现不错，龙湖的推盘策略，价格是否比预期下降？

吴亚军：年初的时候，我们就考虑了政策在今年出台，我们做了一些调整，第一个就是老盘不动，第二就是新盘随行就市，而来自于预期的准确导致了我们销售的推盘价格的平稳，保护了公司，也保护了购买人的利益。所以在这点上我认为这这个策略迄今为止还是比较成功的。

Q：公司的持有物业的目标，新商场开业后，公司将又有多少的平方米的持有物业？

韦华宁：目前，我们手上持有的商业物业营业面积大概在33万平米，刚才我讲了3个项目开业的项目是从今年下半年到明年上半年。总共是大约在40万左右。我们预期未来租金收入上涨每年将位于30%-35%左右。

吴亚军：计划到2015年，我们有200万的出租性物业。

Q：龙湖在东部业绩上涨了50%，未来龙湖的业绩的在区域的分布，所占比例？下半年竣工项目转化为业绩预计是多少？

吴亚军：其实我们对于东部和西部没有绝对的比例，但是未来西部会有增长，但是东部的增长很快，所以东部的比例是持续的上升，我们未来的布局主要重点放在长三角和环渤海，所以一定是发生这样的变化。但是西部的增长我们仍然要保证在重庆、成都这些城市的竞争力以及他在当地的领导力。

竣工的164万，今年要结算的收入94亿，今年实际上是在卖明年结算的项目，从竣工来讲问题不大，虽然上半年只竣工了40多万套，但是我们在6月底还准备了20几万套，但是由于按照龙湖的规定，还要着力反复检查才交给业主。

我们也可以赶一点时间，为了报表漂亮点，提前通知入户，提高上半年的利润，降低上半年的负债，但是我们没有抢报表，我们还是按照规定来保证消费者。今年的结算对我们来讲没有太大的问题。