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刘晓光:中国房地产商业模型创新

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    我们运作的模型,概括为一只公鸡、一只母鸡,公鸡就是不断开发不断卖,母鸡就是把商业积淀下来。

  2010年8月11日-14日,2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲周其仁陈淮巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会,共议“新政下的中国房地产”。

  以下为首创置业集团董事长刘晓光先生12日上午的现场演讲实录:

  刘晓光:我今天讲的题目,因为是新政下的房地产,我想不谈新政,谈商业模型、谈生意。

  为什么讲商业模型非常重要?因为大家知道中国房地产发展到今天,每个企业面临的经营压力很大,无论从生存需要、发展需要、竞争需要,可持续发展需要,还是从循环上、核心竞争力塑造上以及我们商业资产跟资本市场高度融合上,都是非常重要。

  我记得七年前我曾经设计过一个模型,后来没有很好的实施。当时我提出来我们拿出150亿、150人、150个城市、150块地进行整个的战略循环。我也提出把管理模型进行变化,有信息采集平台、项目评估平台、资金调拨平台、追踪审计平台等等。后来这个没有实现,当时主要是人的问题、体制的问题。如果实现的话这一条线应该达到1000亿以上。

  今天简单说一下商业模型的事。从首创角度,我们主要业务是机械、地产、金融,我认为我们核心竞争力是在于把投行的技术和产业竞争力融合起来,两个轮子互动。

  这里有我们转型基本情况、创新战略举措,我不多说了。我主要讲业务模型创新。

  现在搞房地产开发,多数还是住宅、物业,比较复杂一点是商业物业。现在我们做新的城市中心这样一个概念,这样就把城市综合体也好、商业地也好,我们的看法就是把它提高了一个层次。

  网络化以后的城市形态在发生变化,人们的写字楼、住宅已经联系越来越紧密。

  我们做地产分三条线,一条是传统的地产业务线。第二条线把地产跟基础产业融合起来做,比如高速公路与地产、地铁与地产、水务与地产。第三条线,我们跟奥特莱斯的合作,把管理公司引进过来、品牌引进过来,能取得低价折扣,这是核心。

  我们希望造一个新都市概念、新城市中心的概念,把概念再提高一点。现在一共开了3个项目,大概300万平方米,全国同时开工,资金量需求非常大。

  我们把商业、住宅、旅游、娱乐、物流、度假等等,把它高度融合在一起。我们想以休闲购物概念为龙头,打造一个大型的一体化的新都市的概念。

  前面我说到它的核心在于能不能把世界优质品牌引进过来,能不能用最低的折扣拿到手,能不能长期有序来循环,这是做这个模型的观念。另外这个模型有很多其他的要点,这里有很多很难的事情在商业模型转型过程中。

  首先一个模型,资金量很大。我们如果做到15个大的以后,可能需要1000亿现金,至少自己动用300、400亿现金。钱从哪里来?怎么做?通过私募市场、资本市场等等,这是一条线。第二条线,从施工交钥匙开始运转。第三条线,商业管理。第四条线,不断资金运作,什么时候私募、什么时候上市、什么时候分拆、什么时候资产证券化。

  我们有一个图讲到他们互动的关系。这是一个他的模式(图),包括低密度高端住宅、娱乐休闲,休闲的商业群、中高端住宅、购物、欧洲生活体验,还有一些关联体验等等。

  实际上最后的核心是一个休闲购物的概念、低密度生态住宅的概念。这里最核心的,它实际上品牌的优势。真正的品牌引进过来,价格在3、4折,一线品牌占40%左右,这样对中国人吸引力还是很大。

  我们运作的模型,概括为一只公鸡、一只母鸡,公鸡就是不断开发不断卖,母鸡就是把商业积淀下来。这是我们在构造转型过程中一个方面。整个运作期限大概8-10年时间,15、16个项目。它的特点我就不多说了。

  运作过程我也不多说了,这是可持续的概念。运作这么一个大的载体,每个项目,当地地价升2倍以上。每个大的区域形成100、200亿销售额,带动就业 1-2万人,实现10亿以上税,对一个地方的可持续发展也是非常有意义的。

  在这个里面来讲,难点就是跟国际上品牌关联公司的谈判,我们让了一个利,构建合资公司,我们占25%,他占75%,构造起来的这些东西,我们在商业模型改革上,往前走了一步。


  我们有我们传统的地产线,我们跟基础设施产业结合起来的这条线,我们有创新的新都市地产项目,我们叫全价值、新生活、新都市的概念。这样我们是想可能我们会走得更快一点,更加扎实一点。

  当然这里面有很多矛盾的问题,我想商业转型过程中,商业模型塑造过程中,恐怕他本身也是一件很痛苦的事情。

  根据每一个企业的情况而进行。但是我们想做今天这个地产发展的时代,已经到了这个时代,我们应该从生存和发展的角度,从竞争的角度,从可持续发展的角度,从良性循环角度,从核心竞争力角度去塑造,能把我们地产和金融的结合上,地产和产业的结合上做得更好,发展的更快。

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