政府于上周二公开拍卖东涌地皮，发展商反应冷淡，我们认为此乃彼等具选择性的购地策略，而并非表示展望楼市转差。事实上，南丰发展虽为一间低调的私人发展商，但其过往均能把握适当时机购入地皮。该幅东涌临海地皮以34.2亿元成交，相当于楼面地价每平方2,378元，我们相信南丰发展将可于该144万平方的住宅发展项目中赚取不俗的利润。
两市区地竞投气氛料浓厚
地政总署快将推出三幅地皮拍卖：(1)于5月24日拍卖粉岭上水市地段第177号；(2)于6月8 日拍卖位于何文田的九龙内地段第11175号；及(3)于7月28日拍卖位于山顶的内地段第9007号。粉岭地皮的吸引力似乎较弱，而两幅市区地皮虽由政府主动自勾地表中勾出拍卖，但我们相信竞投气氛将最为浓厚。
粉岭住宅地皮于4月由一间并无披露身份的发展商以10.54亿元勾出，相当于楼面地价每平方1,872元。考虑到勾地价或拍卖开价较底价有大概20%折让，我们预期成交地价将略高于13亿元。另外两幅地皮的销售条件尚待确定，然而，按何文田住宅地皮的最高总楼面面积80,755平方米及山顶住宅地皮的最高总楼面面积30,180平方米计算，我们预期其各自的成交价将分别约为100亿元(每平方11,500元)及97亿元(每平方30,000元)。
楼市一直有庞大投资需求
若发展商在销售物业方面能采取公平而具透明度的制度，我们认为，政府干预物业销售的安排并无必要。政府警告或扩大加征楼宇买卖印花税亦属过火，因现行对物业买卖所得利润而征收的税项已足以惩罚纯粹的投机者。然而，政府的干预措施仅将对需求一方构成短暂影响，而需求乃主要取决于经济环境及资金流动性。香港的楼市一直有庞大的投资需求，真正用家的需求与投资需求不易划清。
新地信置予「强烈买入」
我们继续相信，本港地产股的估值普遍偏低。与其过往的估值相比，由于发展商正扩展于内地的业务范畴，故我们相信彼等具有相当的潜质可获重新评级。当银行收紧信贷而令内地发展商受到打击之时，正是本港发展商抢占内地商机的黄金机会。我们重申对新鸿基地产(0016)及信和置业(0083)的强烈买入推介。
本文来源：网易财经
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王晓易_NE0011
