广州经济租赁房-万汇楼 万汇楼现场探营高清图集>>
编者按：重提“二次房改”或许需要从制度变革入手，在政府愿意建设保障房的背景下，也要找到类似REITS投资香港廉租房的盈利路径，才是中国实现“居者有其屋”的最长远设计。
网易财经2月4日讯 如果你身处一线城市，属于买不起经济适用房，又达不到廉租房申请条件的“夹心层”，该如何解决居住问题？在日前召开的广州市两会上，广州市住房保障办祭出了3000套经济租赁房的法宝。
“广州就是要集中精力建好廉租房，同时努力解决‘夹心层’的问题。”2月2日上午，广东省十一届人大三次会议广州代表团小组讨论结束后，省委常委、广州市委书记、市人大常委会主任朱小丹如此表示。
地处广佛交界的万汇楼被确定为广州首个、也是唯一的经济租赁房试点项目。据开发商万科测算，万汇楼的建筑成本预计可在25年后全部收回。如果按照楼房70年的使用期限，该项目在剩下的45年时间内，理论上可以收到8280万元的租金收益。
70年盈利8280万元，每年收益为118万元，年平均收益率仅为2.6%。对于演绎过颇多造富传奇的地产界来说，这种利润率似乎无法触动地产商建设“保障房”的积极性。
在政府加大保障性住房建设的背景下，保障性住房的建设以及盈利模式受到颇多关注，保障房的盈利模式将是政府要解决的最棘手问题。
广州青年蚁族之家
从广州市中心天河立交向西驱车约40分钟，便到了佛山市南海区。顺着工作人员的指引，一座形似福建客家围屋的圆形建筑映入眼帘，这就是传说中的“万汇楼”。
在管理员邓东华的引领下，笔者走进了这个外圆内方的围屋式建筑。按万科的介绍，这种建筑形态充分借鉴了客家围屋房间朝向均好、内院空间大、抗风、抗震的技术优点，一方面有良好的通风采光效果，另一方面便于邻里间的交流。
万汇楼共有286间公寓和8间旅社供出租，最多可容纳1800人居住。其中普通公寓套内使用面积以30～40平方米为主，有一居室也有两居室。所有房间都带装修，并配有床、吊扇、热水器、抽油烟机、橱柜、桌椅、衣柜等生活用品，租客可拎包入住。而在万汇楼的底层，则配备了食堂、商店、面包店、洗衣房，还有用来娱乐的乒乓球场地。
从租金水平上来说，万汇楼的参考对象是广州“城中村”，月租在450元左右，不另收管理费和公摊水电、绿化费用。租户不能转租但可以合租，最多不得超过6人。以一个480元的东南向两居室为例，每个居室可住两个人，平摊下来每个人的月租金不过120元。
在广州，“夹心阶层”主要是指那些收入高于申请廉租房条件，但又买不起经适房的广州居民，大约年人均可支配收入低于18287元，但高于3600元。但相比之下，万汇楼的门槛更低，只要无房无车、年收入不足3万元的城市中低收入者都可申请入住，且不限户口。入住者多是刚到广州工作没多久的青年“蚁族”，甚至有不少远在越秀、天河工作的年青人。
笔者2日登录万汇楼的网站查询出租情况时发现，只有14间房尚未出租，也就是说入住率达到了95%。据介绍，这里高峰时期的入住率高达100%。
选址曾遭周边业主反对
万汇楼兴建于2006年11月25日，总投资大约4600万元，其中万科企业公民基金中拨出了1500万元，剩下的部分则基本由万科广州公司通过利润补足。
一开始，它只是万科用来探索解决中低收入人群居住问题的企业实验项目，为期三年。按万科董事长王石的想法，万汇楼要打造成满足新一代移民居住的大型“集体宿舍”。
“这只是一个实验，最终能否推广，并且良好运作，现在还没有答案。”万科董事长王石曾坦言，他希望起码这个项目可以积累总结经验教训，以供政府参考。
不过，早在选址时，万科就遇到了麻烦。据了解，这一项目本打算建在深圳关外坂田的第五园附近，但结果周边业主担心其拖低当地的房价，因而强烈反对。后来，万汇楼不得不移至广佛交界的四季花城附近，然而四季花城的不少业主也对此深感不满，更有业主在论坛上发帖反对万汇楼的住户共享四季花城小区的游泳池等生活配套。
几经周折，万汇楼总算建成并对外开放。由于它正好解决了一部分“夹心阶层”的居住问题，而这正是当时广州市住房保障体系尚未触及的地带，因此引起各方关注。2008年5月，万汇楼被广东省建设厅列入“面向低收入群体租赁住房试点项目”。去年末，广州市住房保障办更将其确定为广州首个、也是唯一的“经济租赁房试点项目”。
万汇楼的盈利模式
据万科测算，万汇楼的建筑成本预计可在25年后全部收回。如果按照楼房70年的使用期限，该项目在剩下的45年时间内，理论上可以收到8000多万的租金收益。这与香港推行的公屋制度有些相似。
据了解，香港的房屋署从1988年开始，由政府资助转为自负盈亏的财政独立机构，以内部衍生的资金收益，推行公营房屋计划。一般而言，香港公屋光靠收租回收成本，大约需要20-30年。但房屋署主要还通过公屋楼下的商业配套的出售出租等来收回成本。现在，房屋署6000多个公务员的工资都是从公屋居民的租金和公屋内的商业机构收入构补给的，政府不需要额外拿出资金来维系公屋制度。
“解决中低收入群体住房问题是一定会赚钱的。”2007年末，王石在接受媒体采访时曾表示，从目前的政策走势观察，地方加大保障性住房投入将成趋势。对于保障性住房项目，通常开发商不用花费高成本去竞标土地，并且拥有工程建造权，开发商的责任仅是将项目建造完成，然后转交给政府。所以，这样的项目对于企业来说有利润收入，并非一种负担。
但万汇楼却是一个例外。由于这是万科自身的实验行为，因此并未享受政府的任何优惠措施。而类似万汇楼的经济租赁房项目，万科至今也只建了这一个。
当三年的实验期限到期后，万汇楼将何去何从？是企业继续运作还是交给政府代为运营呢？万科方面向网易财经表示，未来将继续由企业自己来运营。目前，万汇楼的管理人员只有4-5个，基本是从广州公司调过来。
开发商角色待定
据了解，在广州市目前的住房保障体系中，经适房与廉租房都是由政府出资兴建，并未引入开发商。而在去年10月，住房保障办副主任黄信敬则表示，考虑在经济租赁房的建设过程中引进开发商经营。
一直从事保障房相关课题研究的广州大学房地产研究所所长陈琳表示，如果保障性住房都由政府来出资建设，压力十分巨大。“我们呼吁开发商把社会责任和企业发展综合起来考虑，加入到保障性住房的建设中来。”
不过，在王石看来，建设保障性住房仅仅靠开发商也是不够的。
据了解，如果企业建好房子后直接卖掉，一般1-3年左右就可以回本。“25年才能收回成本，对于企业来说时间有点长。万汇楼有点类似于酒店项目，投资要在多年以后才能收回。”保利地产副总余英说道。他同时表示，建设保障性住房虽然利润不多，但不需要前期推广及营销，风险也比较小。
但对于参与保障性住房建设，不少受访开发商顾虑重重。有开发商表示，万汇楼这样的项目，大企业偶尔做一个用来展示还可以，但做多了企业则无法承担，因为占用资金太多。更有开发商直言，建设保障性住房的利润太低、优惠太少，缺乏吸引力。
对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，政府可通过各项措施刺激开发商建设市场型租赁房，并帮助提升此类房屋的质量。
陈琳也建议政府在税收、地价、信贷等方面给予优惠措施，吸引开发商参与。
据了解，目前广州市尚未征询开发商等是否有意愿建设经济租赁房，将待办法出台后再进行引导建设。开发商等社会力量如自建房屋用于经济租赁房出租，将可在地价、税费等方面享受优惠。
“即使有了优惠措施，政府在审批环节也要加快速度。如果办事效率低下，让优惠迟迟无法落实，会挫伤开发商的积极性。”一位曾参与回迁房建设的开发商说道。
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本文来源：网易财经
作者：张鸿雁
责任编辑：
王晓易_NE0011
