陈淮演讲实录：“十二五”期间住房问题四目标

网易财经8月13日讯 《2009博鳌房地产论坛》今日在海南博鳌举行，网易财经作为首席特约媒体，全程直播这次论坛。著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮在论坛上作了精彩发言：

谢谢主持人，谢谢大家！主办方给我写了一个题目，叫做企业选择。我要知道企业选择什么，我就当老总了。在座这么多企业家，这个题目留给他们讲。我20分钟讲一个“十二五”期间我们住房目标。我所说的住房目标是仅仅作为学者个人的看法。从过去十年，房地产发展和城市化推进水平看，从老百姓住房改善情况看，从原材料土地等要素、资源约束等多方面情况看，我们已经走过了一个重要的历史发展阶段，他就是脱困。

住房脱困这个任务我们基本完成，没有全部完成。要全部完成了，我们就没有廉租房大规模建设的问题了。我们下一个阶段，到2020年这个长周期内，实现全面小康建设任务完结的时候，我们自然有一个住房目标。但是我现在说的是“十二五”，2011年到2015年，现在各省市都在制定战略规划。大约可以从四个方面设定目标。

第一，可以定性的说“十二五”期间，住房目标仍然是住有所居，无论盖房子的，卖房子的，报道房子的和买房子的，务必把握的一个目标。不但是今天，就是到“十二五”期间我们能够实现和努力实现的目标仍然住有所居，也就是有房子住，而不是人人都买得起房。客观条件决定中国作为一个发展中国家，城市化快速推进的国家，底子薄的国家，发展中国家，我们不可能在一个短周期内实现大家最理想的目标。

因此“十二五”，我们住房目标仍然是住有所居。此前我们是脱困，人们有房子住，但是住得非常紧张，可以说是严重的房荒。我们现在要解决有房子住，不仅仅是大多数人有房子住，而且是所有人都有房子住，这就是扩大廉租房覆盖范围以及实现应保尽保的问题。按照原定的政策思路，我们应该到08年末，县级以上城市都建立廉租房制度，而且做到户籍居民中的住房困难群体应保尽保，低收入住房困难群体。

两个条件，一个是低收入。第二，北京14平米以下，住房严重困难的群体。现在城市人口有两个数据，一个是城镇常住人口加户籍人口，这个人口远比户籍人口多，北京有一半人是常住人，也是住在城市里不走，需要房子住的人。

我们从07年24号文，提出应保尽保，到08年进一步扩大廉租房建设规模，两步。07年说的是应保尽保和覆盖范围。08年说的是中央继续采取财政政策，加大廉租房建设规模。估计“十一五”末的时候我们基本完成县级以上城市廉租房在户籍居民中的困难群体基本覆盖。但是这个目标离人人有房住还差得很远。

我们“十二五”期间的住有所居，第一个层次是进一步推进廉租房等包括公共租赁住房和其他的带有保障性质的住房的建设，实现人人有房住这个目标。

这是第一层意思。进一步加大保障房建设力度，特别是低端保障房完善。第二，土地等各种要素、资源应当进一步的可持续的优先保障住房困难群体和适度改善群体的住房需求。今天上午潘石屹表达了他的郁闷，他说不知道为什么政府规定90、70，不知道为什么政府限制户型。

假定社会上有100个人想改善住房，我们让这100人都改善了要20年，我们绝无可能让在一年内全部改善。这就是中国的国情，发达国家70%的人买得起房，每年只需要2%的人买房就够了。我们如果有100个人需要改善住房，我们需要20年才能改善一轮的话，显而易见，这100人当中每年只有5个可以改善。如果听从了潘石屹董事长的话说交给市场，一定是最有钱的5个人优先改善。

别以为排位第15、18的到第15、18年就可以改善，不会的，到第15年看，他还排在第15位上。住有所居就意味着我们要在住房改善中，那些有钱的，打算从高档公寓搬到独立别墅的人，让他们改善的速度稍微放缓一点，时间稍微推迟一些，优先那些向适度改善阶段过渡的群体得到满足，不管税收、资金、土地的供应，向这个群体优惠的政策仍然应当坚持。

我们过去经验中，有过70%土地出让要保证四种房，廉租房、经济适用房、限价商品房、小户型住房。到今天为止，还在实行买第一套房用于脱困改善的，实行契税从3%降到1%，商业利率再打七折。税收、资金、土地供应上，都做出了优先满足这些人的安排。这些优先安排也体现着住有所居作为居住目标的含义。第三层意思，要提高普通居民的购房能力。

我们现在遇到的问题是人们买房这一件事成为人们开支、支出的一个构成部分，但是人们收入累计是一个逐步的过程。房价和收入之间存在着尖锐的矛盾，这是在一个发展中国家，发展不平衡的国家很难避免的事。我们需要一个较长的发展历史过程才能最终解决这个问题。