[专访]沃顿商学院教授：H1N1对股市楼市影响不大

网易财经6月12讯网易财经在沃顿商学院全球校友论坛专访了房地产专业的副教授格雷斯•王•布切内尔 (Grace Wong Bucchianeri)。她解析了房地产泡沫等现象，她指出房价变化受多重复杂因素影响包括公共健康需求甚至和区域性流行病等相互作用。

布切内尔曾经在2003年SARS流行时对亚洲房价有一定影响。而此次H1N1对比SARS是可测量、可控制的，因此对于金融市场和房价没有过多影响。

她指出房地产泡沫的变化非常微妙，即使有经验的研究者也很少能够解读清楚。实际上泡沫是房价的一部分，由投机行为推动。 她相信在香港和中国内地，市场当中有相当数量的投机者。

对于预测亚洲和中国的未来房地产走向，她说房地产价格由政府政策主导，目前市场已经回温。

此外，她最近研究房屋所有权的问题时，发现一个有趣的现象就是房屋的拥有者不一定比房屋租赁者快乐。

网易财经专访布切内尔实录如下：

我是沃顿商学院房地产系的副教授格雷斯•王•布切内尔，已经在那里执教长达6年时间。

网易财经：几年前，您曾经撰写过一篇关于SARS影响香港房地产市场的论文。对于现在H1N1病毒的流行，您认为它会对房地产市场产生什么影响吗？

布切内尔 : 有关SARS有趣的一点是，它能通过接触被病毒感染的环境而传播。因此从研究而非卫生学的角度来看，重要的是，空间的变化会影响疾病的传播。正因为如此，我可以说，“如果我比较香港不同的建筑，我能发现，猜测出在那些地方更容易传播SARS”。我也能比较房价不同，认真研究所观察到市场中的价格变化是否确实与SARS有关。因为房价恰好在SARS疫情发生时下跌这一现象可能纯属偶然。因此，根据我之前的研究以及从SARS中所了解到的情况，我对这次H1N1的影响抱积极态度。虽然这次的疫情的确有一些可测量、可控制的、明显影响，但仅仅限于健康的方面。也就是说，虽然当时社会上有一些疯狂抢购、囤积食物以及心理反应，我并没有观察到金融市场或者房地产市场上有过激的行为发生。

网易财经：您能解释一下为什么会出现房地产泡沫吗？因为每次当公众看到房价时，他们会说：“怎么这么高啊！肯定有泡沫存在！”

布切内尔 : 其实，即使对于那些毕生致力于消除房地产泡沫的人来说，也很难回答为什么存在泡沫，泡沫何时会消失等一系列问题。基本上，泡沫是价格的组成部分之一，产生自投机行为以及其他一些不相关的方面。所以说，如果你为了以高价转售他人的目的而购买商品，而且有理由相信有人会以高价从你手中购买它，同时人们因某些原因暂时不会购买该种商品，那么你的这种行为可能就会促使泡沫的产生。当看到人们都在采取这种行为时，那就是警告你可能会出现泡沫。我相信在香港和中国内地，市场当中有相当数量的投机者。

网易财经：香港和国内市场经历了低迷时期和一些起落，您能否预测一下最近，或者今年、明年房地产市场的走向？

布切内尔 : 这大多取决于政府决策。正如我们所看到，在去年，政府试图使市场降温，取得了明显效果。由于去年的疯狂需求以及今年的政策变化，我们逐渐看到市场开始回温。因此我认为，在未来的几年，虽然房地产价格受政府政策主导，房地产市场仍然会得到市场中一些重要因素的支持。当然这些情况还有待讨论。

网易财经：您提到过您来自香港，我们也谈论了很多您所做的研究。您认为，哪些经验是我们这里暂时还没有，而您能从美国所做的研究中得以借鉴的呢？

布切内尔 : 事实上，我的研究是从亚洲市场开始的。我最初的一些研究是对香港房地产市场的研究，部分原因是因为我可以从互联网上了解很多关于香港房地产市场的信息，同时它还具有独特的市场架构、交易非常频繁并极具活力。你知道，在做统计时，得到的数据越多越好，因此亚洲市场非常吸引人去研究。我还认为，美国的市场在许多方面比亚洲市场要成熟，比如它的信贷市场、信贷产品的创新、房地产市场中的重组等，经济危机之前我们所看到繁荣景象都是由房地产市场所推动，而这些都是开始于西方市场。因此，通过了解西方市场的情况，无论其好坏，都能给我们亚洲市场做出借鉴，如我所说，这些经验是一笔财富。

网易财经：还有一些其他的研究或者感受您愿意和我们分享的吗？

布切内尔 :我最近在研究房屋所有权。我认为这是一个有趣的课题，特别对于中国的受众非常有价值。在我成长过程中，曾经认为拥有自己的房屋是最主要、必然的人生目标之一。比如，想要买一间房子、拥有一辆车、结婚等等，这一点归根到底是与我们的人生观相连的。因此，我所做的研究是希望了解那些自己拥有房屋的人与其他租房的人在行为和感受方面有什么不同之处。这是一个非常特别的机会，我能够掌握非常详细的信息，包括人们居住的环境情况：如房屋的特点、他们是自己拥有这个房屋还是租赁而来等等方面。另外还有一系列问题可以帮助我从心理学的角度了解这些人的感受。因此，这个研究涉及经济学和心理学两学科。研究所得出的一个主要结论是，对具有房屋所有权的人来说，其实有很多不利的方面。当考虑到家庭、父母等等，可能会有些不太愉快的事情发生。而如果仅仅是租房子居住，则不需要考虑那么多责任。不需要担心漏水的水龙头这些杂事。因此，我发现自有房屋者并不因为拥有房屋而比其他租房者更感到幸福快乐，实际上，他们反而因为拥有房屋而感到更痛苦。我们发现，并不是所有人都需要拥有自己的房屋。这比我们通常立即所想到的要复杂的多。

网易财经：沃顿商学院的精神所在？

布切内尔 : 沃顿商学院非常具有创新精神。对于如何学习，沃顿商学院拥有其独特的精神。这里并不是一个供人炫耀的地方。许多人来到沃顿商学院是想扩展自己的视野，脱离自身专业的局限，涉及其他领域并将自己的专长应用其中。所以，我认为我们为学生提供了一个非常独特的学习环境，能够挖掘他们的潜力。同时，我们拥有雄厚的师资队伍，来自不同的领域，从房地产到资产等等。另外，我们还具有悠久的传统，帮助学生成为个方面都很优秀的公民，而不仅仅是一个成功的企业家。